在全球金融危机的影响下，国内，尤其是京城，不少新开业的商场或购物中心都面临着招商难的窘境。中国国际城市化发展战略研究委员会2009年度重点关注的商业地产项目——国瑞购物中心，却是一枝奇葩！从今年6月28日正式开业到现在，不到半年时间，其招商率已超过90%。国瑞购物中心成功的秘诀是什么？当今消费模式会呈现怎样的发展趋势？

带着这些疑问，记者专访了国瑞购物中心总经理张瑾。走进国瑞购物中心，记者一行立即被其时尚、现代、典雅的环境所吸引。其京城独一无二的落地五层流水瀑布，辅以宽敞的中庭和巨大挑空设计，置身于此，给人一种神清气爽之感。初见张瑾，感觉她并非如一般女老总那样盛气凌人和不可冒犯，更多的则是温文尔雅与亲切平和，而简洁利索的发型、明亮锐利的眼神暴露了她干练精明的工作状态。一番交谈后，记者发现，张瑾这个外柔内刚的女子，不仅美丽聪慧，还有着清晰的工作思路、敏锐的判断力，更有巾帼不让须眉的闯劲！

国瑞购物中心提升了整个崇文商圈的区域价值

“一提起崇文区，很多人，尤其是土生土长的北京人，都会想到三个字：‘穷崇文’，其实，随着北京城市化进程的快速发展，这一概念早已悄然发生了变化”，张瑾微笑着说。事实也的确如此，作为京城老城区，崇文区近几年的发展变化速度之快，令很多当地老百姓都非常惊讶。早在2005年，崇文区的住宅均价就超过了一万元。目前，崇文区新建住宅的均价已接近三万元大关。张瑾直言，随着大量高端人群入住崇文区，崇外商圈现有商场的服务水平已满足不了他们的消费需要，“因为这类人群在购物消费时，已不满足于传统、简单的购买生活必需品，而将消费看成是一种生活方式、一种生活态度，更是一种生活享受。”主流消费人群的更新换代，对整个崇外商圈的商业发展水平提出了更高要求。而国瑞购物中心的适时出现恰弥补了崇外商圈某些商业业态的欠缺，尤其是集时尚、娱乐、休闲一站式商业消费服务发展相对滞后的状况。

张瑾自豪地说，国瑞购物中心地理位置和交通优势得天独厚，它位于崇外商圈的核心地段，身处地铁2、5号线交汇处。作为一家集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的一站式shopping mall，国瑞购物中心建筑面积约13万平米，地上、地下总共5层楼。拥有京城独一无二的落地五层流水瀑布、水上风情炫彩舞台、中庭凯旋门星光大道等室内特有景观。不仅经营业态丰富，还拥有国际国内知名时尚品牌，并将中西流行时尚元素完美结合，更有H&M等北京地区鲜见的时尚代表。张瑾坦言，“此前，崇外商圈还是缺集所有餐饮为一体的购物中心，像新世界、搜秀，他们也有餐饮，但餐饮业态还是较为单一。而国瑞购物中心内的国瑞美食汇包含了中西餐、甜品、快餐、私房菜等不同佳肴，还有东南亚美食等不同餐饮文化，尤为难得的是，里面很多餐饮店都是第一次入驻崇外商圈。这就大大满足了都市居民、小资白领、商务人士、旅游者的区域消费需求。”

除了大力提升了崇外商圈的区域价值外，国瑞购物中心的适时出现还极大促进了所在区域的经济发展。张瑾说，国瑞购物中心作为一家大型shopping mall，在某种程度上讲也是一家劳动密集型企业。购物中心内每个商家都有自己的店员，导购、管理者，商场内面还有保安、保洁等。所有这些加在一起，为社会提供了近5000个就业岗位。在当前整体就业形势不太景气的情况下，能为社会提供如此众多就业岗位，其对社会的贡献不言而喻。当然，国瑞购物中心也为国家的税收做出了巨大贡献。据张瑾估计，等到国瑞购物中心发展完全成熟后，其一年为国家上缴的利税会在1亿至1.5亿元之间。

阳光总在风雨后

对于初涉商业地产的张瑾来说，其一手操作的国瑞购物中心花费了她颇多心血，时至今日，可谓是功德圆满。当初，她接手国瑞购物中心可谓是临危受命，那时国瑞购物中心的招商率只有5%。她接手后不到半年，国瑞购物中心招商情形发生了根本性变化。据她透露，目前，国瑞购物中心的招商签约已达到90%，预计年底达会到95%，其签约商户的开业率高达85%以上。也正因为如此，她预计，国瑞购物中心的市场培育期将会大大缩短，原先估计要花费三年时间，目前来看一年半到两年左右能完成。

鉴于她的优秀表现，国瑞地产已决定将其旗下所有商业地产项目交由她来打理。张瑾说，公司的这个决定既让她感到高兴，因为自己的付出得到了肯定，也让她感受到了肩头上更大的责任。“毕竟我还年轻，很多事还需要学习，累积与创新，真的是路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。”张瑾坦言，国瑞购物中心今天能大获成功，其实也经历了一段风雨历程，迈过了三道坎儿。

按照公司原计划，国瑞购物中心应该在去年12月份开业。“但在操作实施过程中，我们首先遭遇到了第一道坎儿，为了办好2008年奥运会，当时北京市政府规定所有在京建设项目奥运会前后三个月内一律停工。”接到通知后，为了支持政府工作，国瑞购物中心立刻停止了施工”。随后，北京又规定残奥会期间所有在建项目也必须停工2个月。这样一来，国瑞购物中心的工期就不得不往后顺延5个月。很快，我们又遭遇到了第二道坎，受北京房地产市场泡沫的影响，国家当时紧控银根，使得不少开发商的资金链非常紧张，这也在一定程度上影响了国瑞购物中心的建设。最后就是席卷全球的金融危机，这个因素对我们的影响最大。因为在金融危机的影响下，很多商家为了稳步发展取消了原有的开店计划，原先预计要开店的商家也把计划放缓到2009年底或是2010年初了，这就给我们的招商带来极大困难。再加之因配合奥运会延期了工期，这就涉及到公司与已签约商户的违约问题。而此时，看到国瑞购物中心迟迟没有开业，圈内也出现了一些质疑的声音。当记者问及她此时有无打退堂鼓的念头时，张瑾坚定地说：“不能退，也退不了，必须尽最大的努力去完成。”

面对此种状况，在做好相关准备，以及在崇文区区政府的支持下，张瑾力排众议，决定大胆开业。“因为不开之前谈所有可能性都是在猜疑结果，所有的好预期都是纸上谈兵，只有开了之后才能够看出问题。”开业之初，为了吸引商家来此开店，张瑾决定对所有试营业期间入住国瑞购物中心的商家采取“3+2”的租金优惠政策（三个月免租两个月纯抽成）。出招很快便吸引了不少商家进店。随后，为了营造人气，她又决定把原先计划用于投广告支出的几百万费用全部折成现金返还给前来此购物消费的顾客，无论是吃饭还是购物，他们50%的费用由开发商买单。此举不但为国瑞购物中心营造了火爆的人气，更增添了商家的信心，一些原本还在观望中的客户纷纷与国瑞购物中心签订了合作合同。从今年6月份正式营业后，国瑞购物中心商户签约率出现了快速增长势头。

而对于一些人担心国瑞购物中心的定位，是不是与新世界有一些重复。张瑾表示，这个问题根本不存在。“因为我们在前期策划的时候就考虑到不要与新世界百货造成恶性竞争的问题，必须要错位招商，我们会筛选一定的百分比品牌是新世界没有的，另外与新世界的经营模式也不一样，所以不会造成恶性竞争。我们的目标也很明确，即把国瑞购物中心打造成典雅、现代而充满活力，集购物、休闲、娱乐于一体的一站式主题购物中心，让它成为北京时尚消费的风尚标！”

一站式消费将会成为今后主流消费模式

最近，一些专家表示，购物中心不是卖出来，而是吃出来的。张瑾认为，这种观点值得商榷。她说，不可否认，食在购物中心里面占据了一个相当重要的位置。但如果一个商场要是没得买的话，绝对不会成功。吃也就是花费一两个小时，吃完了人就走了。另外，餐饮店面的租金比零售店面要低不少，对开发商或运营商来说，如果把商场变成一个纯粹的食府，你的收益从哪儿来呢？所以，商场或购物中心里面的业态组合需要合理搭配。

如何才能做到合理搭配呢？在张瑾看来，商场或购物中心内的业态组合应该根据区域的人口结构、经济购买力来进行定配，这样才能做到合理的组织和组合。如果区域内人口多，人群消费能力强，而餐饮店数量少，那么适当增加餐饮店设置能够吸引更多的人流；如果那个区域餐饮店本身就很多，就应该招一些比较有特色的精品餐饮，而且应考虑增加更多的购物、休闲、娱乐店面，这样就能弥补这一区域的市场空缺。“其实，我觉得咱们消费者吃完了之后能走一走、逛一逛，能买点东西，同时还有娱乐存在，这其实就是一种生活。如果只是吃的话，没有购物、没有消费、没有其它娱乐性质活动的话，这种生活实际上很无趣。”张瑾如是说。

随着人民生活水平的提高和消费理念的变化，张瑾表示，类似国瑞购物中心这样一站式消费模式将会成为商业中心或购物中心发展的主流。她说，如今的中国人越来越懂得生活，而且他们越来越会提升自己的生活品质和健康品质，购物已不是说挤来挤去淘便宜货就行了，他们还想要一个优良、舒适的购物环境。现在，很多人不愿意去拥挤的百货商场购物，而更愿意去有舒适购物环境的shopping mall，也正是这个原因。她说，以国瑞购物中心为例，我们现在就提倡健康、品质生活理念。在这里，各类人群都能找到适合自己的东西。对时尚潮人来说，你可以尽享当今各类时尚服饰；而对年轻家庭来说，你可以放心把孩子放在我们的儿童乐园里，夫妻二人则可以去购物、享美食、看电影。

丰富阅历让我如此美丽

初见张瑾，记者很惊讶她的年轻，也很难将她的事业上所取得的成绩与其年龄相匹配。但随着采访的深入，记者慢慢体悟到，她的成功不是与身俱来。“宝剑锋利磨砺出，梅花香自苦寒来”这句话用在她身上最为恰当不过。这也让记者对她钦佩不已。

张瑾说:“我不但没有得到娇生惯养，反而从小受到了很多的磨砺。”从初中开始，父亲为了锻炼她，几乎每个假期中的一半时间张瑾都要去酒店实习，她先后做过服务员、收银员、楼管、餐厅厅面经理等。初中毕业后，父母又将她送到国外去念大学，专攻商业管理。出国学习几年期间，张瑾一直一个人在外面生活，跟家里人也是聚少离多，一年可能就见上一两面。她说，尽管自己在外面也曾经遇到过不少困难和挑战，但她基本上没有求助过家里，而是通过自己的努力去解决。“因为说了也没有用啊，只会让家人担心更多。”如此丰富的人生阅历，在练就张瑾坚韧品格的同时，也为她今天的工作积累了丰富经验。

张瑾直言，“对于我来说，之前的那些经历，让我更能够明白、体会到基层人员他们需要什么。”她说，作为一个管理者，要善于发现员工，尤其是那些基层员工的优点。因为一个人无论她的岗位多么平凡，哪怕她只是一个普通的扫地的大妈，但你只要给予她发挥自己能力的机会，她肯定会努力去把事情做好。最怕的就是，她付出了努力，没人看得见、没人给她肯定。一旦这样的话，久而久之，她就会觉得我都努力了，没人看得见，也没有得到肯定，这就会让其失去工作积极性。“所以，我在工作时，非常尊重公司的每位员工，如一句俗语所说，一些老员工吃的盐比我吃的米还多。所以，无论是做人，还是做事，我又何理由不尊重他们呢？我相信，只要给他们一个合适的岗位，并积极肯定他们的工作，其工作就会做得更好。”

对如何才能成为一个成功的职场女性这个问题，在张瑾看来，一个成功的职场女性首先得有好的心理素质。“现代社会竞争非常激烈，我觉得女性在工作过程当中，所承受的压力，包括所吃的苦，可能跟男性相比有很大的不同，没有一个良好的心理素质显然不行。”尤其当一个职场女性如果她组成家庭了，一方面她得做一个贤妻良母，另一方面还要去兼顾到工作、事业，这个时候她就更得有一个很好的心态，这样才能够更健康的去发展。“在我看来，一个女性如果仅是事业上取得了成功，而家庭不成功，那也不代表她是成功的。这样的例子现实生活中其实很多，不少职场女性事业上风光无限，可家庭生活却不尽如人意，其实她们是很苦的。对女性来说，婚姻和事业不是鱼和熊掌不能兼得，处理好了，二者可以相互促进。”

其次、要坚持做人的原则。职业经理人也好，老板也好，在职场方面都应有他们的一套职场规则。一旦没有原则性的话，就会有很多违规的地方出现，所以我觉得要想做好生意，首先得先学怎么做人，应始终如一坚持自己的做人原则。如果一个人太过于随波逐流的话，肯定做不了领导。“虽说对的意见是要采纳，但绝不能人云亦云，如果没有自己的想法，没有自己的一套管理套路，那同一个普通的员工又有何区别？又如何来担当领导责任”，张瑾最后如是说。