建立首都经济圈，对土地市场产生了深远的影响。那么究竟谁是真正的赢家？我们研究部通过研究发现，在加速推进的区域经济一体化进程中，最大受益者将是承接首都功能转移的河北各个城市，这些城市将承接部分首都外溢资源以及非核心产业的外迁。这些城市包括毗邻北京的廊坊、保定，还包括河北省会石家庄及海滨城市秦皇岛等。最先受益的是具有前瞻眼光的开发商，其早期储备的土地及开发的项目，均将受益于一体化进程，以及近几年商办用地价格普遍上涨而带来的价值攀升。

　　早期布局的房企已开始从一体化进程中受益

　　自十年前京津冀一体化战略首次推出以来，一些具有前瞻性眼光的中国房地产开发商于2002年就开始了在区域内进行土地储备和项目开发，显而易见，这些早期获取的地块将最终显著受益于一体化战略的升级和实施。

　　国内房地产开发商中，绿地集团、富力地产、万通地产、鸿坤地产、华夏幸福基业等企业都已较早地在首都经济圈内布局并占据重要地位。其中布局规模较大的房企——华夏幸福基业，早在2002年就已进入固安工业园区，并以极低的价格获得位于北京周边地区约1500平方公里土地的开发权。凭借着早期大量土地储备，华夏幸福基业已开发了12座产业新城，其中4座位于廊坊市下属的县及县级市，即固安、香河、永清、霸州，其他园区位于河北省的其他8个县市。2013年，华夏幸福基业持续增加新的土地储备，并通过招拍挂获得多宗位于天津的地块，同时在廊坊的固安、大厂、香河、张家口的怀来及河北其他地区继续获取土地。

　　北京大兴区商办用地价格大幅上涨

　　2014年2月，中央政府将首都经济圈上升至国家战略高度并决定加速一体化进程之后，优先的政策受益者包括北京大兴区、天津武清区和河北的5个县市，即廊坊、固安、保定、石家庄和秦皇岛，这些地区均开始在首都经济圈一体化战略中获益。

　　事实上，中央政府加快首都经济圈一体化建设的最先、最大受益者是位于北京南部的大兴区。自2011年开始，大兴区商办用地价格急剧上涨，而需要指出的是，土地价格上涨不仅仅是因为大兴在京津冀一体化战略中的重要位置，还有一个不能忽视的原因，即因为过去四年间北京商办用地整体市场的价格水平也呈现了显著的增幅。自从2014年2月政府明确表示将加快经济圈规划的实施进程后，大兴区继续成为投资热点区域。过去四年间，位于大兴区、包括亦庄经济技术开发区在内的现有五个经济技术开发区，已经成为商办用地及工业用地的交易热点区域。在大兴区拥有较多土地储备的大型房企主要包括万科、保利地产、融创中国、首开集团、北京城建及泰禾集团等。在土地投资持续活跃的情况下，2011至2014年上半年间，大兴区的商办用地价格大幅上升了470%。

　　天津武清区凭借位置优势吸引了众多开发投资者

　　除了北京南部的大兴区，天津市西北部的武清区因其位于北京、天津与河北三地之间的交叉点，战略位置极为重要，已经吸引了诸多实体产业、开发商和投资者。除了主要电商企业如阿里巴巴、亚马逊和当当网等在此建立物流基地外，自2011年起，大型房地产开发企业如保利地产、恒大地产、中信地产、远洋地产、泰禾集团等，陆续在武清区进行开发建设，多个低密度住宅、高层及多层公寓产品已经落成，而高新产业园区的投资活动则多由地方政府所支持的本土开发商所主导。

　　此外，一些大型公建项目也落户于天津武清区，譬如全球商品博览汇已于2011年开始建设，这座地标级项目建成投入使用后，将增强武清新兴商贸服务中心的地位。由于密集的投资活动，武清区的商办用地价格在2011至2014年中的三年半时间里已上涨了138%。

　　开发商无论是通过与当地政府部门达成战略合作关系以获取土地一级开发，还是通过土地招拍挂竞得土地，都将受益于由政府推动的一体化加速发展，而面临更多更广阔的发展机遇。

　　河北廊坊已经开始在一体化加速进程中获益

　　河北省各市县已经开始从京津冀一体化战略实施中受益。未来，正在紧锣密鼓地建设的北京大兴第二机场，将会为北京大兴和河北廊坊等地区创造大约5万个新增就业岗位。此外，规划中的新机场交通网络的建设，将使廊坊市的固安、永清等地区与北京构建成一小时交通圈，这已经体现在各地土地市场的升值预期中。

　　事实上，固安县距离北京较近，地理位置优越，因此其商办用地价值已经快速升值。同时，未来完工的大兴第二机场也势必会促使机场周边（包括新航城区域）土地价值的升值。固安的土地价值也因受益于新机场建设而有望继续提升。

　　过去数年间，廊坊已经受益于区域一体化而吸引了一些知名房地产开发商。2014年，廊坊市国土土地开发建设投资有限公司与北京万科企业有限公司签订战略合作框架协议，共同开发物流园区以及新型工业园区。尽管过去万科一直以住宅开发为主，但是首都经济圈的未来发展前景依然吸引了它的积极参与。在京津冀区域，万科地产已经涉足两个重大项目，即廊坊新兴产业示范区物流园项目、万庄生态新城项目。

　　全国知名房企如华夏幸福基业、市级房企如廊坊新奥房地产开有限公司及固安富民房地产开发有限公司，早已经在北京周边市县储备了大量建设用地。2011年至2014年上半年，三年半的时间里，这些土地的市场价格已经上升了276%。

　　保定及石家庄得益于省会及传言中的政治副中心

　　直接或间接受北京及其周边城市经济一体化加快的刺激，石家庄和保定的商办用地价格也呈现上涨态势。虽然石家庄不像廊坊那样邻近北京，但是因为其省会城市的地位势必要与北京产生更为紧密的联系。

　　不仅受益于2012年底投入运营的北京——石家庄高铁，近年来，石家庄也从城市环境治理及旧城改造中受益颇丰。市中心的重工业工厂污染严重，石家庄曾深受其害，目前这些工厂大部分已被关闭。3.8平方公里的旧城改造计划已付诸实施，将为石家庄创建一个崭新的市中心。大型国有开发商华润置地，以及本地企业如河北滨江房地产开发有限公司，已经合作参与城改工程，从而推动石家庄的商办用地价格于2011年到2014上半年期间，上升了44%。

　　保定的土地市场一度呈现升温迹象。保定市市长马誉峰曾向媒体表示，保定和廊坊将发展成为服务于首都的卫星城市，这两座城市可以起到“辅助首都的城市定位”。马市长还提到，保定市城市规划主管部门已规划出大约115,000公顷的土地用来建设形成三个新区，每个新区都将环绕保定现有及未来兴建的3个高铁客运站，服务于保定到北京的铁路连接。保定市政府表示，这些新区将致力于吸引高科技企业、大学分校和其他公共服务机构的进驻。由于保定将成为首都副中心城市的传言在中国社交媒体快速传播，一些投机投资性资金对保定房地产的兴趣陡增。其实，早在这轮传言兴起的投资热之前，北京鸿坤伟业房地产集团、河北隆基泰和集团和河北秀兰房地产有限公司等在2012年至2014年初均在增加对保定房地产的投资。2011年至2014年上半年，保定商办用地价格上升了565%。

　　秦皇岛，经济一体化的又一个受益者

　　虽然较其他周边城市相比秦皇岛距京遥远，但秦皇岛仍已成为经济一体化的主要受益者之一。秦皇岛于2011年至2014年间的商办用地升值表现也非常强劲。秦皇岛距离北京约290公里，有天然港口优势及极富价值的旅游资源，如北戴河郊区迷人的海滩，因此适宜发展物流产业及高新技术产业。秦皇岛也是市场投资的焦点之一，同时，成为京津冀经济一体化的又一个受益者。另一方面，一体化对秦皇岛的利好又刺激了对工业和商办用地投资的大量涌入。投资热潮不仅体现在北京中关村海淀园秦皇岛分园的设立，还体现在一些知名房地产开发商也已经进驻秦皇岛开发建设，譬如万科地产、华润置地、远洋地产、北京国华置业有限公司、河北亿邦地产、河北隆基泰和地产等大型企业。房地产投资直接推动了2011年至2014年秦皇岛商办用地价格的攀升，三年间土地价格已经上升了31%。而且，受近期企业搬迁计划的影响，秦皇岛写字楼散售价格上涨得更快，三年间销售价格已经上涨了约70%。

　　结论

　　尽管最近关于加速推进首都经济圈建立的新闻可能会引起一波对廊坊和保定的土地进行投机性收购的浪潮，但首都经济圈进程加速的影响力已超越了地理范围。此外，尽管那些与首都经济圈有紧密联系的本地开发商都在积极地储备土地，但总体规划逐步实施的影响力也不会转瞬即逝，而是会在中长期内积极地、逐步地对各个市场产生正面影响。

　　然而，河北的传统重工业制造基地，如唐山曹妃甸、沧州和邯郸等城市将必然得到强化，配合经济一体化而做出产业结构调整、实现大幅度产业结构升级的城市，则是真正的赢家。这些城市包括武清和白沟，未来将会成为主要的物流仓储基地，另外固安和石家庄将会成为商品批发集散中心。廊坊、保定、石家庄和秦皇岛定位为研发中心、软件开发、高科技制造业、信息技术支持及后台等产业中心，也将因此而受益。同时，涿州、秦皇岛和燕郊会因重新定位为医疗护理及治疗康复中心而大大受益。

　　基于以上分析，可以明确北京缓解功能过度集中的最主要受益者是河北的各个城市，它们原本是北京的重工业腹地，现在将很快获得扩张非核心高科技产业、知识密集型产业及公共服务产业的发展良机。