人物简介：住房和城乡建设部政策研究中心主任，研究员、博士生导师，兼任中国社会科学院研究生院城乡建设经济系副主任、教授；享受国务院颁发政府特殊津贴的专家。自1988年起从事城市建设投融资、住房与房地产政策与理论研究工作，主持过几十项国家部委、地方及有关国际合作科研项目，在城乡建设研究领域富有经验并具广泛影响。

　　提问1：新型城镇化的核心是人的城镇化。我国推进农业转移人口市民化，实行城市基本公共服务均等化，对房地产会产生什么影响？

　　秦虹：走新型城镇化发展道路，让在城市生活居住的外来人口和本地居民享受到同等的公共服务，将会对房地产产生以下三方面的影响。

　　第一，要求住房保障工作的持续性。过去我们的住房保障主要涵盖有本地户口的居民，比如说经济适用房和廉租房，虽然在今后具备一定条件的城市对公共租赁住房要放开户口，接受外来农民工的居住，但是现在来看放开的城市数量还是有限的。下一步如果真正实现了在本地居住、工作、就业的这部分人能够享受到基本公共服务，就要求住房保障这项任务的持续性，以及切实覆盖到常住人口，实现这个任务难度还比较大。

　　第二，有利于增加房地产市场需求。那些真正在城市落户的人，在城市里居住、生活，一定有安家的打算，无论是租房还是买房，这是对房地产市场真正的需求。我国房地产市场经历过的市场变化都和每个地方城镇化的发展和水平的提高高度相关，研究表明，这个相关度达到90%以上。所以未来定居落户政策的落实，也会对房地产市场产生一个正面或者正向的影响。

　　第三，落户政策依据大中小城市有所不同，对房地产产生的影响不同。比如小城镇要积极全面实现落户，而特大城市要限制户口。因此，在大城市周边、受大城市辐射明显的中小城市，未来房地产市场的发展可能会更快一些。因为大城市在用地政策上会控制得更严格，而大城市经济发展一定会对土地产生需求，当土地政策和需求产生矛盾时，在大城市周边距离比较近、靠大城市辐射比较明显的中小城市又有明显的落户政策，房地产市场增长的机会就会更大一些。

　　提问2：提高城镇建设用地利用效率，这是新型城镇化的一个明确任务。土地政策会对房地产行业产生什么影响？

　　秦虹：谈到城镇建设用地利用效率，我想说说在学术界争论非常大的18亿亩耕地红线，很多人对此有意见，认为保护18亿亩耕地会影响城市的建设，影响房地产的增长，提出要进行改革。其实如果我们看看城市建设用地本身的问题，土地利用不仅是总量问题，还是质量问题，目前我国的城镇土地利用效率并不高。1990年，我国城镇建成区面积是1.2万平方公里，人口是3亿人，到1998年，建城区面积增长到3.6万平方公里，增长了两倍，而人口达到6亿人，只增长了1倍。所以，过去的十年，城镇化速度提高最快的省份是人口密度下降的地方，这不符合城镇化发展的规律。城市化最突出的特点是集中、集约和规模，土地利用的潜力与土地利用效率的关系非常大。

　　为此，中央城镇化工作会议提出来紧紧围绕提高城镇化发展质量，大力提高城镇土地的利用效率，提高城镇建设区的人口密度，是非常有利的。如果仍然像过去粗放式、浪费式、盲目扩张式的土地利用，我们的城镇化效率是不高的，特别对地方政府建设投资基础设施的压力非常大。针对基础设施投入的产出来说，未来地方政府的债务解决难度大，只有提高城市基础设施服务人口的效率和规模，实现规模效应，才能实现城市建设的可持续性。

　　我们在土地上要守住底线，试点先行，在未来新型城镇化下提高土地的利用效率，集约节约利用土地，守住耕地红线，保护农民利益，减少征地规模，提高对农民的补偿。

　　这会对房地产产生什么样的影响呢？我们预计像过去那样城市盲目扩张式、大规模的低价用地、大盘拿地、新区和开发区扩张摊大饼的城市格局将很难再现，未来土地的集约利用，特别是对大城市提高土地利用集约性的要求越来越高，土地的稀缺性越来越强，低价拿地的开发、粗放式发展的格局将很难持续；另外，下一步盘活存量土地的机会是存在的，这是关于土地政策对房地产行业产生的影响。

　　提问3：未来的房地产发展还有没有机会？如果有，机会在哪里？

　　秦虹：机会当然是有的。不过，机会有变化，从过去的趋势性机会改变到未来的结构性机会。在结构性机会下，房地产投资一定要关注人向哪里去，需求在哪里，这就涉及到对未来城市投资的选择。

　　房地产发展和城市发展紧密相关，特别是与城市产业与人口集聚相关联。过去，城市的发展基本上是孤立的、分散的，是自己发展自己的格局，各个城市之间关系不大；而当我们城市化进入高级阶段后，推进城市化，更重要的是要以城市群作为今后城市发展的空间格局形态，促进城市群内的大中小城市合理分布和协同发展。

　　城市化推进的格局和主体形态是走城市群发展的道路，这是未来房地产市场的发展值得投资和关注的。但并不是所有的城市群都有同等的发展机会和空间。什么样的城市群发展机会更大呢？从国际上已经完成城市化进程的国家的规律看，在一定范围内城镇数量越多、密度越大、城市群成长的速度和规模更快，对产业集聚的能量更大，能吸引更多的人口集中，那么这个地方就最值得房地产投资。

　　李克强总理说，城镇化是我国发展的一个大战略，城镇化不是简单的城市人口比例增加和面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变，真正的有质量的以人口定居落户为核心影响。

　　产业的发展和人口集聚是房地产发展重要的支撑。未来只有城市的发展，城市产业带动人口增长的发展，才会给房地产业带来实质性的发展。房地产业发展最关键的是要做好新型城镇化这篇大文章，脱离了城镇发展而单纯发展房地产是徒劳的，甚至是有风险的。