顾云昌：解决高房价应抑制过热的投资投机行为

中国房地产研究会副会长

今年以来，中国房地产市场迅速从低迷走向繁荣，是美国的次贷危机的“帮忙”，导致各国政府纷纷出手刺激经济政策，在中国“出手要快，出拳要重”的情况下，加速了房地产市场的回暖。

十年前我曾经讲过，房地产业对中国经济而言是“冬天的一把火”，“拉动经济的一匹马”。但也要防止房地产成为“损害经济的一匹狼”。当金融泡沫破灭的时候，这只狼就来了。

现在，我还要加一句，房地产业是我国宏观经济当中“一枚重要的棋子”，这枚棋子的作用不是小兵，是车、马、炮。宏观经济与房地产密切相关，宏观经济的变化必然影响房地产发展，反过来房地产发展好坏直接影响宏观经济。实际上从上个世纪亚洲金融风暴中暴露出的问题，从墨西哥房地产泡沫破灭，亚洲日本、中国台湾、香港房地产出现泡沫，以及如今的美国次贷危机，我们都看出房地产健康发展，对于宏观经济层面意味着什么？正因为如此，各国政府都高度重视房地产业，它的健康是金融健康的基础；而金融风险是国民经济风险中最主要的风险。所以房地产业健康不健康，直接关系到国民经济的安全运行。

为什么中国的房地产在金融危机下反而忽然繁荣起来了呢？我认为是因为政策利好，经济政策刺激力度大。但任何事物总是一分为二的。这轮房地产迅速回暖也带来了泡沫，特别在热点城市，最近半年的涨幅太快，房价又超过了历史峰值。以北京为例，去年春节到现在，从市场得到的数据，北京房价涨幅超过30%。当然，房地产市场上的泡沫，各地情况也不一样，一些地方可能大些，有些地方可能小些，也有一些地方没有。

当前，我国房地产市场总体状况可以用四个字来形容：“钱松地紧”。目前市场上流动资金充裕，估计国家明年会继续宽松的货币政策，再加之预期通货膨胀的压力，不少人都期望通过买房来保值。这种情况下，必然导致需求旺盛。另一方面，我们的土地供应量一直很紧，又加之各地普遍存在囤地现象，导致商品房的供应量始终跟不上需求量。以今年为例，一到十月，全国商品房销售面积6.6亿平方米，商品房竣工面积只有3.7平方米，两者相差近3亿平米。房价始终“降不了火”也就在情理之中了。所以，要想解决高房价问题，应当在加大建设土地供应量，盘活存量土地的同时，发挥货币金融政策的作用，抑制过热的投资、投机需求。

随着城市化进程的加快，城市建设用地，特别是商品住房和保障性住房的用地不够怎么办？我觉得，我们应该把目光转向农村的宅基地和建设用地。如果能通过合理合法的渠道使农村的宅基地、建设用地变成城市的建设用地。在农民进城的同时，让他们把宅基地也“带”进城来。这样一来，既解决了城市用地问题，又解决了耕地的保护问题和农民收益问题。可谓是一举三得。

陈肪 ：有战略远见的开发商应把目光投向西部

天津滨海新区社会发展局局长

多年以来，我们国家一直在走这样一条发展之路：利用国内廉价的劳动力和土地，把外国的工业聚集到中国，增长GDP，建设大城市。时至今日，这条路走到了一个十字口。回过头看我们走过的发展道路，就会发现，实际上我们一直在用国内社会民生保障的钱和中国经济的一些沉重代价，譬如环境污染和资源的过度消耗来换取出口和GDP的增加，造成了现在的繁荣。

金融危机一年前在美国引发了经济坍塌，在世界导致了多米诺骨牌效应，全球经济处于低迷和就业不足中。为了应对危机，中国政府推出了四万亿的投资政策来扩大内需。现在看四万亿投资运作一年后，产生了一些问题，部分主要体现在房地产业的快速发展上，其中楼价增长过快、过高，群众买不起房，但定价权掌握在开发商和地方政府手里，不利于大庇天下寒士俱欢颜。目前，一些城市楼价的畸形飞速增长已引起了国家的高度重视。同时，把大量资金在短期内投向房地产，增加了银行信贷的风险和通胀的可能，可能引发新的金融风险，并最终拖累国民经济的发展趋势。上世纪90年代，日本房地产市场泡沫破灭引发了灾难性后果，应使我们引以为鉴。客观地讲，目前我国金融管理水平与西方发达国家相比还有很大差距，金融创新才刚刚开始，在这种情况下，不断加大房产信贷投放并带来通胀风险，国家必然会慎重考虑。现在国家正在调整涉及房地产的一些政策措施，如清查土地供应中间环节，打击囤地，加大廉租房建设，甚至考虑逐步开征房地产税试点等。随着这些政策措施的逐步推行，将会对房地产市场的发展带来一定影响。

我认为，金融危机使目前我国城市化趋势和房地产业发展大格局正在发生新的变化。随着中国城市化的进程，我国将会诞生一大批中小城市。过去十五年里，我国基本上打通了从西北到东南的经济大动脉，越是沿海的地区发展越快。现在国家正在努力打通第二条经济发展大通道，就是从长吉图经过京津冀再向中部及西南五省发展，这是国家战略的调整。滨海新区作为城乡一体化试验区即是国家战略布局上的一点。这一格局叫“双龙交会”，将会对这些区域及规划通道上的城市化布局和房地产业发展产生非常大的影响。

其次，随着国家推行省权下放到县，会使县级为主的中小城镇产生加速建设和资源集中的趋势。这会使得我国新出现一大批中小城市，城市化布局更加合理和科学。因此，在金融危机冲击的背景下，随着中国沿海工业产业向内地梯度转移的速度开始加速，将会给中西部及二线城市建设和房地产业带来新的机遇和挑战。有战略远见的开发商应该把目光和精力逐步投向这些地区。

林少洲：金融危机对中国城市化的发展产生了结构性影响

厚土机构董事局主席

我认为，2009年中国房地产业的恢复和发展态势很出人意料，包括业界中人都没有想到，居然发展这么好。许多城市房价上涨幅度，尤其是一线城市，远远超过2007年时候的状况。对这种现象，现在大家都在想，应该怎么办？我现在有一个观点：中国总体发展势头因为金融危机受到阶段性打压，但发展势头依然非常强劲，其潜力大家还远远没有意识到。

总体上来说，金融危机除了影响中国房地产业和城市化的发展速度外，还会对中国城市化的结构产生影响。由于工作性质的关系，大概在十年以前，我已陆陆续续看了许多地方。我最早在广东沿海城市做房地产项目，2000年前后开始到内陆城市。总体上来说，内陆城市的城市化率比较低，城市化发展的状况也相对比较滞后。在我们今天发布的城市化率报告里面也可以看到，珠三角的城市化率到了80%多，而安徽省城市化率只有30%。这里面有巨大的落差。而此次爆发的金融危机，实际上对中国整个城市化结构起到了均衡作用，影响比较深刻。此次金融危机中，沿海发达地区受冲击比较大，但对广大的内陆地区，尤其是中西部地区的城市化发展，金融危机实际上起到了一个加速的作用。以合肥为例，我在这个城市做了一个数百万平米的项目。短短三年不到，整个项目全部卖光。

归根结底，合肥最近这两年的迅猛发展势头，主要还是得益于沿海经济产业的转移，再加之金融危机对沿海经济的影响，给了中部地区发展机会。如果沿海像原来一样气势如虹，高速成长，所有的资源要素停留在它那边，中部地区可能就没有如此快速的发展势头了。

所以，我认为，金融危机对中国整个城市化的发展产生了结构性的影响，对沿海有阶段性的影响，同时也给中西部地区带来了发展机遇，加速了它们的城市化进程，让更多的农村人口往城市转移，地区人口向中心城市转移。

孙奇昌：城市建设要从实际出发

北京希埃希建筑设计院院长

今天见到许多领导和我的恩师吴德绳先生，这让我非常高兴。关于金融危机与房地产之间的影响关系，我觉得在金融危机前，中国的建设，可以说整个城市化建设是由政府和各种开发企业联合建设。金融危机来临的时候，我认为中国的建设高潮依然没有停止，政府接过了建设的重担，继续进行规模型的建设工作。如今，金融危机的阴影渐渐远去，政府则把更多的精力放在城市自身品位的提升和优化，城市功能的进一步完善以及城市整体文化形象的塑造上，开发企业又一次把城市建设的大旗从政府手中接了回来。

在城市化建设过程中，北京希埃希建筑设计院由南往北，由西往东，经历、见证了不同地区的城市化发展，可谓是感慨颇多。前一段时间，一个西部城市请我们为该城做新城规划设计。开始做规划时，甲方告诉我们，该城老城区城市化进程已经基本完结了，拆迁改造量太大，他们在该城的北部辟出了48平方公里的用地，作为今后十年该城市城市化建设的重点。甲方在催促我们尽快出设计图纸的同时，还要求我们今年冬天把水挖出来。我说为什么？他说明年3月15日要在新规划区盖一个总部基地和一个最高标准的五星级酒店。一个礼拜后，我们退出这个项目。因为这个项目的起动存在太多的不可预见性。48平方公里的土地，仅仅把一个总部基地，五星级酒店作为整个区域的启动，这是具备极大的风险的。区域的综合配套，支柱项目的引入，常住人口的确定，开发的阶段性研究等等，科学合理的建设应该建立在系统严谨的论证和规划的基础之上，觉不是异想天开的事。城市化建设进程中，我们应该随时反思什么是好的城市？什么是不好的城市？最近炒得沸沸扬扬的乳山新城，其实几乎是一座空城。这样的项目越少越好，如果做了，可能会留下骂名的。

我认为，在城市化进程中，一个城市或是一个区域的建设应该根据自身的实际特点来进行，应首先满足文化和居住类的功能，再满足社会和地产开发的功能。所以，我相信，如果地产商遵照政府确定的先人文，再配套，最后地产的步骤来进行项目开发，不仅能在城市化建设中得到更多的自身利益，还会为中国建造一批更具人情味的新的、好的城市。

程崇山：金融危机是地产行业升级的契机

北京诚必达房地产经纪有限公司董事

与其说这次金融危机是一次地产业洗牌的过程, 不如说它将成为行业升级的契机. 现在，我想谈谈自己的一点思考，即在金融危机的压力和城市化巨大机遇的双重形势面前，房地产企业发展战略和企业定位的调整问题。 

企业是社会环境和市场环境的产物，面对新的发展形势和环境，企业往往会进行不同程度的发展战略的转移和调整。每个企业都有自己的有效资源和强力资源，如何实现资源的优化配置，我认为，最为关键的还是要用自己的有效资源去置换发展所需要的资源，比如著名的潘石屹和任志强的“鸡蛋换粮票”。面对我国迅猛的城市化进程，面对二、三线城市挤身房地产主战场，作为地产开发四要素的资金、土地、人才技术和社会关系资源，这时急需通过企业间的合作和战略联盟, 才能形成优势互补和最大合力。只有合作和联盟越来越多，市场才能越来越活跃，企业成功的路才能越走越宽。消费者才能得到越来越多的优质产品和良好服务。 

正是在这样的市场环境和企业战略下,人才和专业技术资源的输出已经成为企业合作的重要形式。作为北京十大代理商之一的诚必达公司，之所以能够频频与陕国投、合生创展、唐山同创等开发企业建立战略伙伴联盟，正是源于我们较早调整公司经营战略，超出以往经纪公司一贯奉行的以推广策划和项目销售为主要内容的“后营销”理念，而把全程营销，特别是以确定运营战略、赢利模式和产品方案为主要内容的“前营销”作为经纪公司的核心竞争力的必然结果。为了达成这一目标，我们专门组建了自己的投资顾问团队，包括公司强力的专家组、具有相当行业威望的顾问团队、以及外围资源团队（包括一流建筑设计公司、物业公司等）,从开发商拿土地、产品市场定位、直至到项目销售完毕，提供全套完整解决方案。此种情况下，那些有资金的大开发商和拥有土地资源的发展性企业，通过与我们的合作，都达到了双赢的结果。也正是因为拥有这些资源，才使我们在金融危机的压力下，抓住了城市化发展的机遇，让企业在危机中不断得到发展壮大。