作者简介：

现任零点研究咨询集团副总裁、策略总监，资深咨询顾问，注册咨询师。中国人民大学管理学硕士，山东大学理学学士。

1992年——2000年，中石化燕山石化公司工作，其中3年的技术研发工作，5年工业企业运营及研发管理工作。

2000年至今，零点研究咨询集团。历任前进策略咨询顾问、运营总监、副总经理、总经理。

在汽车摩托车、房地产、消费品、电信、服装等行业有深入研究，擅长于渠道管理、品牌管理、新业务市场进入、企业战略、营销流程等咨询领域。

商业零售业进入了第三次调整期

自改革开放以后，商业零售对私人开放，出现了第一次较大的繁荣，到了上个世纪80年代后期，由于各种原因的影响，商业零售业增势减缓，可以定义为第一次调整。

1992年至1996年，经济发展较快，通货膨胀率很高，零售业得到了快速发展，年均增长20%以上，个别年份利润增长60%以上，此轮繁荣持续5年多。到了1997年，东南亚爆发经济危机，一直持续到2000年，商业零售业陷入低谷，有人称为“百货倒闭年”，可以称为第二次调整，持续4年。

2001年以后，国民经济持续高速增长，商业零售业也步入繁荣期，连锁商业年均增长30%以上，一直持续到2008年，此轮繁荣持续了8年之久。自2008年第四季度开始，国民经济进入新一轮萧条期，商业零售业也受到一定影响，增速放缓，可以称第三次调整，这次调整能持续几年呢？能调整到什么程度呢？

商业的调整期，只不过是涨势放缓，不是绝对下降

按照黄国雄教授的测算方式，如果2009年GDP能够保证8%的增长，商品零售额大约能够维持在12%—13%的增长。他的依据是：中国近三十年来，GDP年均增长9.8%，社会商品零售额增长14.2%，高于GDP增长的4-5个百分点。

另外，中国2008年的GDP中，最终消费只有36%，发达国家高达70%以上，国家领导人要求启动内需（也是别无选择）来带动经济增长，希望这个比例在2010年能够提高到50%（我个人认为目标太高，达不到），这么高的消费增长率！没有商业设施、没有商业地产，怎么消费？

再说，虽然经济危机了，但是中国人的存款数额仍然十分庞大，中国人没有借钱消费的习惯，只要不大量失业、工资水平不严重下降，消费仍然能够保持适度的增长，尤其是年轻人的消费观念，不会受到经济危机的严重影响。

根据国家统计局发布的数据显示，2008年我国消费品零售总额实现108488亿元，比上年增长21.6%，同比加快4.8个百分点。2009年1-2月，社会消费品零售总额20080.4亿元，同比增长15.2%。分行业看，批发和零售业零售额16800.1亿元，同比增长14.8%；住宿和餐饮业零售额3015.9亿元，增长18.9%。这样高的数据，怎么能说是衰退呢？从2008年的经营业绩看，有些商业零售业上市公司和商业房地产公司都取得大幅增长。例如：步步高营收增长24%，净利润增长31%。

总体而言，经济危机了，商业也会受到一定的影响，但是相对于需要振兴的十大行业而言，商业零售业只是增势趋缓，并不是绝对值的下降，而且这个趋缓的增长值，已经十分诱人了！

商业地产是城市的灵魂

历史一再证明，城市就是为商业而诞生、以商业地产为灵魂的集合体，没有商业的城市最终会被遗弃。

所谓“无商不成市”，国际大城市，例如纽约、伦敦、巴黎、北京、上海、东京、汉城等等，都是以商务和商业为核心的城市。一般的中小城市也是以商业为核心的城市，省级、地市级城市大多如此。城市里的商业地产常常成为该城市的地标建筑，是吸引人流最多的场所，例如北京的王府井、东单、西单、CBD，上海的南京路、陆家嘴，这都是城市的灵魂所在。

其它类别的城市就没有这么好的运气。

首先是资源型城市，资源用光城市完蛋，城市的发展不可持续。我国共有煤炭、森工、石油等各类资源型城市118个，其中煤炭城市63座，有色金属城市12座，黑色冶金城市8座，石油城市9座。如大庆、玉门、白银、焦作等，具有相当大的隐患，前途渺茫，成为当前难以解决的问题。美国就有很多的“鬼城”，人去楼空，形似废墟。

其次是工业型城市，最终需要转型为商业型城市。工业不是永恒的，具有很强的转移性，工业的衰败自然就导致一个城市的衰落，例如美国的汽车城底特律，人口高峰期300多万人，现在只有80万人，其中80%以上为黑人。有些城市转型比较成功，例如波士顿、芝加哥和匹兹堡，不管其产业如何转变，服务业、商业都是其核心，商业型的城市才是永恒的。

我们所谓的城市化，最终必将形成数量众多的商业型城市，而其中的商业地产，必将成为该城市的核心建筑基础，个别商业地产必将成为城市的灵魂标志。

商业地产是房地产行业的新机会

首先，住宅房地产的调整凸现了商业地产的优势。

前几年，住宅房地产的利润太诱人了，几乎所有的大公司（不管是不是专业搞房地产的）都疯狂投入，终于迎来了狂欢后的谢幕。与此同时，商业房地产的增长就显得不那么具有诱惑性，但是，近几年来，中国商业地产投资规模年均增速保持在20%以上，商业地产销售规模年均增速亦在20%以上。公平地想一想，这是相当不错的市场机会了。

其次，商业地产稳定的高回报率吸引了很多大腕的眼球。

以金融街和陆家嘴为代表的商业地产公司净利润率平均在20%左右，近两年越来越高。SOHO中国董事长潘石屹有一句话：“SOHO中国开发的项目中10%的商业面积产生了20%的销售额，贡献了30%的利润。” 商业地产的获利模式，除了通过销售获得利润外，更重要的是通过持有并出租，享受经济发展带来的长期租金增长收益。金融街、陆家嘴都在近期加大了对商业物业持有力度，金融街耗巨资投入商业地产：金融街德胜国际中心、美晟国际中心、复兴门项目、石景山衙门口地块等。

按照冯仑的说法：未来3-5年商业房地产是机会。从潘石屹SOHO三里屯的热销也可以看出一些端倪。最近的消息是，李嘉诚在上海刚刚套现40多亿的商业地产，又马上启动了投资超过100个亿的真如副中心商业项目。

再次，中国的城市化和持续增长力为商业地产奠定了增长的基础。

从理论上和国外的发展历史上看，只要社会在发展，危机过后，主导的工业产业可能转型了，但是商业地产仍然要跟整体经济相匹配。对于某些工业来说，危机就是危机，例如钢铁、水泥、纺织、轻工等行业，危机过后它们再也不可能恢复以往的繁荣，而商业和商业地产会永远与整体经济相匹配。

城镇居民人均可支配收入年均增长速度在10%以上（2008年8.4%），社会消费品零售总额也以10%（2008年21.6%）以上的速度增长，较强的购买力和旺盛的购买热情，将促进购物中心、商业街、批发市场、专业市场等商业地产的快速增长。

城市化进程将长期持续，所以商业房地产市场未来仍将长期持续发展。2006年，中国城市化水平为43.9%，美国的城市化水平为97.3%。按照邓小平的设计，到2050年中国达到中等发达国家水平，城市化率到2050年要达到70%－80%。这意味着，在这40年内，中国有4-5亿人口从农村转移到城市，以年计，每年达1000多万人，带来强劲的房地产需求。

正是看中了中国商业的无限前景，国际零售业巨头逆着危机大肆扩张，家乐福高层早在今年年初就表示，今年将在中国开设28家分店，超过2008年新开设的22家。沃尔玛也不甘落后，仅今年1月就在中国狂开17家新店，几乎追平2008年全年开20家店的纪录，仅在东莞，沃尔玛今年就新开3家门店，江苏盐城、湖北襄樊、湖南娄底以及常德等三线城市都成为沃尔玛的进驻地。

无论怎样评估，虽然经济危机来临了，对商业和商业地产都有影响，但仅仅是增幅的趋缓，商业地产领域仍然具有广阔的市场空间，关键只是如何把握其中的机会。