戴俭：中国国际城市化发展战略研究委员会专家顾问、北京工业大学教授

　　关于老建筑的保护，戴俭觉得目前的情况比以前好很多。“两年前有人改造四合院时私挖地下室，造成北京德外大街坍塌、部分民房和办公楼歪倒。业主是徐州市一老板、原人大代表，因此被判刑和索赔数百万元。这件事之后，老城改造变得更严格。”

　　“对于老城，光是不准动，属于暂时保护，非长远之计。”戴俭说：今天的北京是一个在老城基础上发展起来的新城，过去的人口、规模与现在没法比。

　　北京四合院的改造与保护仍然任重道远

　　2000年，北京市组织中国城市规划设计研究院、清华大学等12家单位，共同编制了《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》。戴俭和北京工业大学建筑与城市规划学院的近十名骨干教师和众多学生负责调研北池子片区。

　　“这个调研持续了两年多，当时我们走访了那一带每一幢建筑，跟居民们开座谈会，逐一进行了详细的现状调查、评估分类和规划编制。重点保护区内所有建筑被分成文物类、保护类、改善类、保留类、更新类等，不同类别的建筑采取不同的保护或更新手段。当时我的感觉是，大部分四合院都是大杂院，里面非常破旧，基本生活设施条件很差，普遍私搭乱建，石棉瓦屋顶、砖墙、电线和网线纵横纠结，就像棚户区，只有一条小路出入，火灾隐患突出。”

　　2010年，戴俭率师生们又进行了保护规划实施情况的评估，“相比十年前，基础设施好了一些，但厕所问题还没有解决。随着私家车的剧增，巷道成了停车场，停车成为大问题。很多业主已经搬走了，但是他们的产权还在，房子大量出租，有很多租给外地人；大杂院里更多年老年人和在内城打工的租户在住。”

　　在戴俭看来，拆迁对老城的破坏很厉害。“全拆掉重新盖是很容易的，但是如果老房子全都拆了，一个城市就没有特殊风貌了，本身的影响力会大打折扣。比如把故宫扒掉、四合院拆光，北京就不是北京了。到了现在，人们是已经认识四合院是老北京的精华，现在也不拆了，走技术维修路线。”

　　“住建部这次以指向性的文件来提出保护和留住城市既有建筑，明确表明态度，彰显了一种决心。”戴俭对此表示欣慰。但对于北京老城的保护，他觉得仍然任重道远：老北京四合院民居的保护是一大难题，过去认为需要把里面的居民搬走，现在明白了都搬迁也不好，不可能都是故宫等博物馆式保护，原来的老住户走光之后，这个老城就成了死城了。而且四合院的产权比较复杂，一个院里面经常有好几种产权形式交织，有私产的、部委机关的、军队的等等，居民搬迁工作难做，有的老人住惯了，宁肯住破房也不搬，有些人要的补偿是天价。这些都需要逐步解决，不可能一蹴而就。”
就近挪移、以物换物、自主平衡实现老城改造“微循环”

　　就近挪移、以物换物、自主平衡实现老城改造“微循环”

　　戴俭认为：对于大杂院的腾退，大拆大建现在已经停了，需要创新改革思路，一是通过“微循环”，二是要坚持自下而上和自上而下的结合，不能简单的自上而下，如何让老百姓自发的来参与是个事儿，在这上面要有突破才行。

　　还有一些老建筑根本没有列入保护名录，在同样缺乏资金的情况下，要怎么保护它们?

　　戴俭回答：我们现在花很多钱在做“两定”，一是历史建筑的判定，划定历史建筑，和成片划定历史街区，尽可能让有价值的建筑能够录入保护名录。像国外，有登录制度和指定制度。指定制度就像文物保护一样，强制性的。登录制度就是把大量优秀建筑记录下来。“经过这几年的实践，已经积累了一些经验。每年都应该搞一批，把差不多的先弄进来，不能说没有钱现在先不做。”

　　还有资金问题，虽然很难，但并非无解，需要政策配合。比如可以探索就近挪移、以物换物、自主平衡等。国家基本上不拿钱，但好的整个运营模式可以使老百姓和投资方都受益。把小规模微循环做成可操作、可复制的技术方针，需要把问题分析透，真正替老百姓着想。

　　老城区的改造更新，认识也是不断进步，最早是一拆了之，后来是做成一些复古商业街，现在则主张基于原有的属性来做，另外在一些合适的地方改造成文化创意街区。

　　戴俭说：“大拆大建的模式是全国常见的模式，需要大的投入，建成需要回报，这样物价也贵得厉害。比如某地的老街改造之后，餐饮价格直线上涨，随便一笼包子七八十，还不好吃。因为改造的成本需要从商铺租金中收回，租金上涨，导致了消费链条每一个环节的价格全线上涨。”

　　“但就算是这样，短时间他们的投资也未必能挣回来。像全国各地都一些有名的复古商街，大家慕名前往，但很可能只会消费10~15块钱左右，多半走马观花，坐下来吃饭的人都很少，因为担心挨宰；商街的艺术品店虽然很多，但看的人多、买的人很少，因为租金等成本高，售价很贵，网上可以更便宜地买到同样的东西。另外，外来的投资方的钱大都是贷款过来的，有收回成本的压力，没有太多耐性，还有的是想在资本市场去击鼓传花圈钱。”

　　而前门大街附近的杨梅竹斜街，现在是另一种模式，虽然表现得没有那么热闹、辉煌，但它是属于生活型的，虽然也有咖啡馆、各种文艺小店，主体还是在这里生活的居民。居民们生活在这里，有余暇也开开店，因为房租成本低，价格也很亲民。如果改造之后的老城，只面向外地人和游客，当地人都不在这儿消费，就不能形成自然的生态，难以持久。

　　“城市的更新维护，是一个慢慢生长的过程”

　　戴俭主张城市的更新改造，应该帮助它自然生长，不要野蛮的去打造。“凡是自己慢慢成长起来的，而不是大笔外来投资打造的店铺或餐厅，本地人也会去消费，它的价格是亲民的，更有生命力。比如苏州的观前街，它的消费价格和市民日常消费的地方差不多，因为它的开发模式是内生型的，没有大规模的资本投入，老店都还在，房租也不贵。”

　　他强调：城市改造更新，不能过于依靠资本的力量。有时候也许资本见效快、领导有政绩，但这是自上而下的打造，我们更应该激活自下而上的动力，形成一种看起来不快、但能够长时间可持续的生态。

　　“当然，政府和资本仍然大有可为！政府主要是做一些基础设施的改造，投入公共服务，建立一个合理的机制，激活民间参与的积极性。可以鼓励资本进来，但是也要限制他们，不能任其狮子大开口，一定要安全，要让老百姓有收益。”

　　他希望用一种绣花的精神去做事情，通过政府的引导，进行修修补补，这种更新慢，但会保留原有的味道。“更新改造的建筑一次不要规模太大，不要一大片一大片地改造。现在老北京四合院已经非常值钱，它本身的经济价值是跟文化价值相匹配的，这就意味着同样一块地皮，即使不盖高楼也可以得到很好的回报。”