【程崇山自传】

中国国际城市化发展战略研究委员会委员，北京诚必达机构董事副总经理，山东大学MBA联合会副会长，山东大学管理学院研究生校外导师，优秀 培训师，心态调整专家。

以“开心工作，快乐生活”的人生追求跨界进入地产行业，坚持用“大山”精神纵观房地产行业的全程发展，对市场有着一定的研究，并有独立的见解；对房地产运作的各个环节均有涉入，从细微之处开始，用独特的快乐方式，在地产圈内“深入浅出”，形成良好的人脉资源。潜心于地产服务机构的发展方向的思考，让大山善于发现，启迪于细小的行动或者事件，用责任来承载自我的发展，影响和感染着诚必达机构的每一个人。用负责任的态度，传承着对社会、对城市发展的努力。大山，承载的是智慧和深邃的态势必然，“峰回路转”，“柳暗花明”，笑傲于人生的山河之中。

程崇山是个很富有社会责任感的企业家，这一点仅从他在首届中国城市化国际峰会上呼吁所有参会人员要积极宣传城市化并为城市化做出自己的贡献可见一斑。呼吁的同时，他积极从自己的实际工作出发，以城市化进程的战略性眼光为诚必达机构以及服务的客户打造市场观、专业观，推动中国城市化的发展。

面对房地产市场不振、信心不足的现状，他表示，作为房地产行业的从业人员，我们要对政府有信心，要对房地产行业有信心，要对我们身处地产行业的代理服务机构有信心！我们要用十足的信心迎来并促进房地产行业的振兴和发展！

城市化：中国的城市化被认为是影响21世纪的两件大事之一。请问，您如何看待这一问题？作为地产服务机构，又如何通过自身推动城市化？

程崇山：我认为，中国的城市化不仅是个大课题，更是事关中华民族千秋万代的大战略。根据诺塞姆曲线，我国的城市化进程呈现出由缓而快的特征，尤其在2000年以后，速率明显提升，进入了快速发展的轨道。预计从现在到2030年，我国的城市化平均每年保持1—1.3个百分点的增长。这意味着每年约有1500万人口从农村转移到城市，未来20到30年内，大约有4-5亿农民要“进城”。

在经济全球化和区域发展一体化的背景下，这一人类历史上最为巨大的人口迁徙和生活方式的变更过程，不仅会大大推动中国经济社会的发展，而且对于世界的城市化和现代化具有历史意义。

由于城市化是生产力不断提高的过程，也是人均资源能源消耗量成倍增长的过程，这本身就会引发全球资源配置的机制变化，也会给地球的生态环境带来影响。近年来，全球资源、粮食、住房及环保等行业的发展速度与出现问题的频率呈加快趋势，说明“城市化进程”带来的问题，不仅对中国是个挑战，也是全球各国的共同挑战。我们必须以中华5000年璀璨文明积淀而成的大智慧，站在大战略的高度思考这一问题。因此务必善用机缘，因势利导，方能化机遇为现实。

由于“衣食住行”是人类生存和发展的最基本的需求和保障。经过改革开放30年的发展，“衣食无忧”的中国人将生活的质量和追求放在了“住”上！中国的房地产业由此成长起来，并呈现出巨大的发展潜力。仅仅从中国平均每年有1500万人口进城的现状看，按每人平均30平米的住房需求计算，每年需要新建住宅4亿多平米。如果考虑到中国人口和家庭构成等众多因素，考虑到城市化的大背景，中国的房地产业将成为支撑城市化发展的“脊梁”，未来至少有20—30年的发展前景。我们有幸经历这一过程，所以要用负责任的态度做好一切。

代理服务行业作为房地产业链条上的一个重要组成部分，自身的发展也从最初的项目销售代理，衍生出包括投资顾问、营销策划、市场推广、销售代理、二手中介、物业管理、投融资、评估在内的多样化服务，并逐渐向房地产综合服务商的角色转变。在这种新的市场格局下，各个代理公司只有迅速调整战略，建立强大的核心竞争力才能在激烈的市场搏弈中立于不败之地，

我们深知，诚必达机构是市场经济发展的产物，因此将“诚信为本，精诚必达”作为企业理念，构筑技术密集的知识型策划力量、铸造强于执行的专业化营销团队，更致力于房地产综合服务能力的全面提高，以将责任到位贯彻到代理服务始终。我们认为，我们的产品和服务不仅仅对客户的现在负责，也要对客户的未来负责，还要对整个地球负责；我们要考虑经济效益，还要考虑做出环保科技、有前瞻性的产品，更要通过我们的专业眼光引导社会走资源节约型与环境友好型的可持续发展的道路。

在城市化发展的巨大浪潮中，诚必达机构将本着对岗位负责、对项目负责的工作态度，为市场、产品、消费者与发展商之间建立完善的业务纽带，用坚实的脚步走好每一步，以城市化进程的战略性眼光打造企业的市场观、专业观，构建自身独有的企业文化理念，推动中国城市化的发展。

城市化：区域经济发展已成为中国经济的引擎。您表示，对京津冀辐射圈的市场关注已久，其与北京的融合速度稳步推进，环渤海经济圈的协调与发展已成为诚必达重要的研究课题。请您就这方面谈谈最新研究成果。

程崇山：目前，城市群已成为各国推动经济发展的新型模式。我国经济从改革开放之初设立特区，到长三角、珠三角的联动发展，呈现出巨大的经济效益增长的势头，因而让“龙头带动，城市群联动”的发展模式，有了可“拷贝”的意义。这使得环渤海经济圈、中原经济圈等核心区的发展具有更实质性的内容和效果。

诚必达机构通过对环渤海地区的长期关注，认为环渤海经济圈的起因和发展，是因为渤海的独特的地理和处位。它是东北、华北、西北和华东部分地区的主要出海口，而且呈现区域不同的资源配置的重要作用。比如，东北三省及内蒙古东四盟的粮食、畜产品、石油；西北地区的煤炭、皮毛；华北地区的石油、轻纺产品；渤海沿岸的海产品，甚至远在数千里的青海、新疆的货物都会经过这里运往世界各地；此外，它还是世界160多个国家和地区贸易往来的通道。这让渤海成为中国北方与世界连接的重要“咽喉”，其吞吐量的剧增正是带动渤海所涉及的十几个省和自治区共同发展的结果。

另外，在环渤海地区5800公里的海岸线上，近20个大中城市遥相呼应，数千家大中型企业虎踞龙盘，60多个大小港口星罗棋布，成为中国乃至世界上城市群、工业群、港口群最为密集的地区之一。其土地面积约占全国的60%，国民生产总值约占全国的40%，这在我国其他沿海区域也是少有的。

从“十一五”发展规划看，环渤海经济圈以滨海新区建设为引擎，将带动整个环渤海地区快速协调发展的趋势将更为突出。但也要看到，面对如此“辽阔”的经济区域，单靠一个城市、某个地区的力量，环渤海经济圈是发展不起来的。它需要区域内城市携手推动，更需要核心城市的带动，还需要克服“三省两市共五个省级行政单元”的行政阻力和突破产业和体制趋同意识形态的“堡垒”思想，这对于区域的腾飞来说，是当务之急。

目前，诚必达机构正受益于环渤海经济圈的发展。除了在北京积累了多年的经验和成绩外，我们已于2008年成功进军大连，代理合生集团40万平米的东三省旗舰项目—合生江山帝景，短时间内取得了骄人的业绩；在烟台代理了50万平米的山景洋房项目；今年又在唐山开始了2个项目的投资策划。正是看到中国城市化进程环渤海区域内各个二级城市的“磁场“效应，城必达将战略目标从大都市转移到了中小城市。希望通过我们的进入，为环渤海经济圈的发展做出我们的努力和贡献。

城市化：在国际金融危机的背景下，经历了近20年高速发展的中国房地产业难以避免地遭遇重创。有人说，这是中国地产涅磐的一年，有人说，最重要的是要重塑消费者信心。请问，您如何看待房地产发展现状？

程崇山：美国次贷危机引发的全球金融危机让全球经济面临“大考”，中国房地产业同样经受着中国经济的“大考”，股市大调整、政策调控、银根紧缩、市场观望、资金链紧张等一系列问题的困扰，以及从峰巅到谷底的转变。目前行业的波动是符合经济发展规律的，因为没有一个行业可以永远“登峰”，同时这也是大浪淘沙的过程，稳健经营，诚信经营、苦练内功的企业一定是能笑到最后的企业。

近期，席卷全国的房地产大萧条引发的“信心危机”，是由消费者对房价持续走高的排斥、对经济现状的明显信心不足、对房地产政策导向及行业发展走势的不确定，还有就业压力、物价波动等多种因素造成的。我认为，面对目前的市场不必悲观，一方面房地产作为国民经济的支柱产业之一，被认为是扩大内需的龙头，对中国经济所作的贡献也再次被肯定；另一方面，市场的全面复苏需要一个过程，经过此番“洗礼”后的楼市重振后将迎来一个全新的发展时期。作为普通购房者来说，更应充满信心，理性面对楼市。

从房地产市场现状看，今年上半年应该还是消化存量房为主，其在成本压力下普遍降价幅度有限。信托、债券等房地产衍生品可能会复苏并热闹起来。下半年则是市场经济见分晓的时候，许多去年的土地会开发，新盘的形势会好转起来。当然，也不能忽视国际金融危机波及的滞后性，次贷危机引起的经济危机传到中国用了半年，打落GDP用了1年。以此类推，如果像蒙代尔所言，美国经济2009年上半年开始复苏的话，传到中国应该在年底，而全国经济再次提速，应该在2010年的上半年了。

因此，对于房地产市场的判断，我们持谨慎乐观态度。市场会在刚性需求的拉动下，起伏波折，最后根据全球经济的复苏与中国拉动内需的振兴政策的带动下健康、稳定发展。作为与地产业发展心心相惜的地产服务业，要以区域扎根+战略合作伙伴为战略发展重点，以更加专与精的服务，为客户和消费者提供全方位的“智力”与服务，从软件和硬件、从产品与管理取得多赢。

城市化：近期国家出台了一些房地产宏观调控政策。对此，您有何看法？在您看来，今年房地产将呈现哪些发展趋势？

程崇山：目前政府采取的措施是在救经济、求稳定、保就业，而房地产将随中国经济的全面复苏和增长回到正常发展的轨道上来。仅仅看到政府救房地产的观点是片面的。今年，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期，呈现3个趋势：

（一）刚性为本，“洗牌”加速，房价徘徊

今年将延续去年房市的低迷，从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎；从需求结构的角度，购房需求将向实用性的中小户型集中；从产品需求特点的角度，留存市场中的真正住房需求者会对产品提出更高要求。另外，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将淘汰风险，地产服务机构也将随之迎来行业整合。在供需双方的作用下，开发企业会采取进一步降价的措施，以期尽快回笼资金，短期内房价下调将成定局。

（二）通缩压力，“断供”、“烂尾楼”等风险加大

房地产市场的景气下降、量减价跌，加之从紧的货币政策作用，容易引发一系列的风险：一是利率上调、房价下跌引发的支付能力较差的已购房群体的“断供”风险。美国次贷危机就是由此引起的。而我国商业银行个人住房按揭贷款余额从2003年的3329亿元上升为2007年末的3.13万亿元，四年来贷款数额以年均75%的速度增长。在利率上调和房价下跌的情况下，“断供”风险加大。二是开发企业资金链断裂，将导致房地产开发贷款出现偿付危机以及“烂尾楼”的出现，进而拖欠工程款和拖欠农民工工资的“两欠”问题可能爆发。三是由于房地产市场低迷，投资下滑而反作用于宏观经济，经济增长下滑的风险加大。

（三）地产发展跟随经济发展跨入振兴行列

2008年9月17日，央行下调贷款利率及中小银行存款准备金率。此次利率的下调表明中央将保增长置于更加突出的位置。本次利率的下调对房地产市场的实质影响不大，但心理影响却至关重要，各方均看好利率将进入下行通道，这对房地产市场是利好消息。随着宏观经济形势逐渐转好，城市化进程的效益将会体现，被抑制的多种需求将进一步释放。而由于2008年以来土地购置面积和新开工面积均出现明显下滑的情况，必将影响一年半至两年以后的房屋供应量，供求关系有可能进一步紧张。