现在市场上最关心的就是房地产市场的未来，到底是供过于求还是供不应求？所以能不能弄清楚供给是非常重要的一件事。供给从哪儿来呢？从需求来。有几个部分。
　　
　　第一，全球城市化发展的趋势。这个趋势从其他国家已经走过的路来看一看，中国市场未来可能要走的路。其第一就是收入情况，各国收入情况跟我们到底有多大差别？收入情况的差别和城镇化发展速度是密切相关的。从这张图可以看出来，大部分国家已经超过一万五千国际元，中国还没有到，所以大家都说担心进入收入陷阱。
　　
　　事实上还有相当一部分国家，特别是南美，有六七个国家在迅速增长到人均七八千时就停了，过不了万。中国现在是七千美元左右，能不能过万？或者能不能迅速上升一直是大家在讨论的问题。因为我们经济开始下滑了，下滑过程当中能不能持续变成有一个突破？这个差别很大。
　　
　　比较晚一点是韩国和日本，我们三个亚洲国家都是在二战之后重新起步的一个发展过程，比如说韩国，韩国抗美援朝以后才开始，1953年之后才开始进行经济建设，因为都是战争。日本在1956年时跟我们水平差不多，但是我们可以看到后来发展的过程中，他们迅速地上升了，而我们还在持续地下降。比如说文革、人民公社，所以我们改革开放以后才开始跟上速度。
　　
　　倒过来看第二张图，这张图和前面的图有些类似，就是别人城镇化迅速跨越超过70%的时候，我们还在爬的过程中。随着经济增长也是城镇化速度增长的过程。按照中央指示要求2020年达到城镇化率60%，现在是54.7%。韩国比我们早了很多年，日本也比我们早了很多年，但我们和韩国差三十年时间，和日本差50年的速度，中国现在一线城市上海、北京，都已经接近于90%了，城镇化率水平已经很高，但是全国城镇化率水平，特别是在某些地区还差很多。
　　
　　城镇化率水平和住房需求和城市建设需求是密切相关的，我们在2002年作这张图时就已经知道，我们大概在2030年接近70%，因为我们还有很多制度问题没有解决，户籍制度问题、土地制度问题，所以城镇化率相比其他国家来说还有很多障碍。城镇化率水平和经济增长水平是一并的，经济发展和城镇化率很多国家是同步的，但中国不是同步的。即使中国经济已经增长，到2020年发展过程当中，离国际相应水平城镇化率还有大概14到16个百分点，可能是户籍制度和土地制度问题导致的。否则大多数国家能够进入到一个同等状态，我国也应该能达到这样一个水平，按现在情况来看差得很远。
　　
　　在沃顿时美国老师给我们讲，60年时全世界只有不到40亿人口，大部分都分布在农村，1千万以上人口的城市全球只有四个，亚洲一个都没有，几乎都是其他国家的。
　　
　　到了70年的时候发生了一些变化，全世界千万级以上人口城市开始迅速增加，百万级五百万以上人口城市也开始增加。也就是说，当经济不断增长过程中，人口开始向城市涌入。到1990年以后可以看到，千万级以上城市和五百万以上人口城市越来越增加。只要经济在迅速增长，人口即使在增长，也会向城市移动。
　　
　　人口已经接近于70亿了，当时60年10亿人口在城市，39亿人口中大概是25%。60年25%的人口在城市，到了2014年70亿左右的人口有多少人口在城市呢？40亿。就是已经一半以上的人口在城市了，这是全球的情况。
　　
　　千万级以上人口的城市有多少呢？已经有28个。其中亚洲人口增长速度最快，所以亚洲有16个千万级以上的城市，中国有6个。大家知道有哪六个吗？你研究地产的人首先得研究城市人口。
　　
　　北京、上海、重庆，还有三个城市大家会觉得很奇怪，城市人口密度最高的是石家庄，石家庄每平方公里计算是上海的两倍，北京的四倍，大概4800多万，所以石家庄人口是最多的。还有郑州，河南是人口大省，郑州拥有的人口巨多。河南是全国人口最高的，曾经下来又上去，有上亿人口。再就是成都，就城市本身来说，户籍人口和常驻人口加起来的总数最多。
　　
　　这个统计是第六次人口普查的统计数据，所以中国有6个千万级以上人口城市，现在我们估计有12个，翻了一倍。从哪得出来的数据呢？得出的数据是电信。比如说深圳当时统计是九百多万，现在是两千四百万常驻移动客户，手机客户2400多个，按照登记20%是周总这样的，一个人拿两部手机。如果扣掉这20%还有80%呢？实际上这个数早已超过千万。就这样计算出来，我们中国大概已经有12个千万级以上人口的城市。
　　
　　我想说，美国老师告诉我们的研究成果是说城镇化率全球化的发展不是和中国脱离的，不管经济发达国家还是非发达国家，一定要往城市跑，堵是堵不住的。最感到可笑的是中国老想把他们留在农村，所以中国搞了城乡建设、城乡一体化，还搞了对大中城市人口集中限制，比如说现在北京、上海，都要用限购政策来告诉你，不准增加人口，尤其是北京，这两年在北京觉得堵车，他们又不愿意走，所以他们就想把北京变成一个中央城，把他们轰到城外去。新生人口减少10万，高兴得不得了，现在拼命把人往河北轰。逆城市化是不可能的，城市下乡都逆城市化，如果我们还逆城市化中国就不可能发生。我们城镇化发展就是把五根手指头捏成集中的，城乡一体化就是把五个手指头分开，让城市和农村资源平均分配，资源平均分配怎么可能高科技增长呢？把好医院弄到农村，上农民也可以享受。但是医院同种病的病人高度集中时才有可能研究出好药和好的治疗办法，如果医疗资源分散，这个农村只有一个病人，没有第二例，因为同等药每次只用到一个，那就麻烦了，我们永远生产不出好药了。
　　
　　资源相对集中大家认为不科学，其实是科学的，同一个病种的案例可以到一个地区去，就集中分析肝炎有四种或者五种，然后分别用不同的办法治疗，这才能行，你如果分散到一个地方只知道一种肝炎，每个人都发表一篇论文说，这是甲型的，另外一个人说是乙型的，那就打吧。所以中国结果解决不了城镇化问题，就解决不了贫变富的问题。我们预计2030年中国得有18个以上或者20个千万级以上的人口城市。
　　
　　我们最多时680个城市，现在剩下640个，少了40个城市去哪儿了？就是小城市和小城市合并了，这一合并，广州大了，但是番禺没了，所以680个城市就开始660、640，后来可能就剩600。你这样建不出新城市来，千万级人口城市以后就越来越多，这是个发展趋势。中国最起码有3个亿，印度等4个亿都要进城了。
　　
　　美国老师没有告诉我们为什么要往城里跑？我作了中国和印度的对比。为什么人们非得往城里跑？毕节四个孩子自杀了，父母一查存折上还有钱，父母在本地居住养不起孩子，但在外地打工到城市里打工他能把钱寄回家。按照抚养费用来说够这个孩子活着，但孩子没有亲人时就自杀了。我们看到毕节越来越多反映出来，贫民地区的现象很多很多。
　　
　　城镇化必然性第一来自于非自觉，来自城乡劳动差别。只要城市收入高于农村收入，农民就会往城里跑。我们农民工在施工队在城里头一个月能挣一万块钱，在农村能挣一万块钱吗？不可能。包括装修的大工，小工工资可能四五天三四千，劳务工资在不断上涨，但在农村做不到。
　　
　　印度城市和农村差别很小，大概1.6比1，城市拿一块六，农村拿一块钱。中国普通平均收入是3.2比1，城里拿3块2，农村拿一块钱，同等时间段。为什么大中城市积累的人口最多？中等城市四到五比一，的城市是八比一。比如北京，到北京混一天哪怕你当扫大街、捡垃圾的，包括擦皮鞋，所有的收入平均算起来是八比一的概念，我估计上海这种大城市可能到十比一的概念。千万级以上或者经济发达的大城市里，收入差别就会非常非常大，这样农村人就往城里跑。
　　
　　所以做了一个对比，之前说印度是1.6比1，1980年时中国城镇化刚刚开始，我们1978年开始改革，那时候中国城镇化率7.9，不到20，那时候我们低于蒋介石时代。解放了这么多年我们城镇化率没有发展，蒋介石时代我们是二十四点几的城镇化率。结果毛泽东干了这么多年把中国城镇化率弄没了，变成十七点几，当然这里头包括农村自然人口增长速度快于城市。
　　
　　那时候印度比中国高，到2014年中国到了54.7%左右，印度只有36%，道理很简单，农村人到城市到农村收入都差不多，1.6比1肯定高了，但是农村消费也高了，所以结果差不多。但是中国不一样，差好了几倍，即使进了城里拿不到3块2，拿2块钱也比农村翻一倍。所以大家拼命往城里跑，所以城镇化率是我们研究国际的重要因素。
　　
　　城镇化率提供了一个需求是人员从农村不断向城市集中，这个过程当中有大量需求。
　　
　　第二，家庭分裂速度。对住宅来说人口结构是按户计算，不是按人绝对数量计算。我们分析方法一个是不同层次年龄结构，人口结构、家庭结构对城市需求的影响我也讲过。25到44岁人口数量2015年最高峰之后开始逐步下降。25岁到35岁购房人群占34，35到45也是34，两个年龄层占到已购房人群占到70%左右。剩下就是45岁以上人的购房，或者是25岁以下人购房。25岁以下更少，大部分都是用父母的钱。
　　
　　50年我们有一个出生的高峰期，60年大部分人都饿死了，拼命生孩子，所以有了第二个高峰期。计划生育又跌下去，在80年代的时候计划生育之前我们又开始叫做只生一个好，最多两个。这样婴儿数就往下掉。婴儿数到适龄人口到工作年龄2010年到2015年进入最高峰就开始下滑。现在这两种趋势被大部分经济学家认为房地产市场完蛋了，就是说我们没有那么多需求了，到顶峰了，因此未来的房地产市场需求会越来越低。
　　
　　但我们会用另外一种方法来分析。就是人不死，寿命年龄越来越长，过去都是70多岁，现在寿命年龄到80岁，上海北京都到80岁，80岁就是两个人平均80岁，一个人可能是75岁死，另外一个人是85岁死，还有人是90岁或者100岁，现在100岁以上的老人也越来越多了，就很奇怪，上海男人活的时间短，女人活的时间长，北京则相反。由于年龄长变成另外一个结构，就是人口总得结构，沃顿老师给了两张图。
　　
　　我们做了一个对比，我选了两个，德国和中国。德国是老龄化程度最高的，他们退休年龄68岁，我们是60岁，我估计中国未来也得延长到65岁或68岁。法国也想挪到63、65，最后萨科齐下台了，也没弄成。
　　
　　2010年上海还是一个小三角，老龄人口还是低的。但是到了2060年帽子越来越大了，老龄人不死增长越来越多，那时候得有4亿多将近5亿老龄人口，这样就由过去三角形变成一个桶形了。德国的结果是什么呢？1960年德国7300万人口，1900万个家庭，每个家庭是3.76人，这是家庭的结构。到了2010年德国人口增加800万，10%多一点，12%到13%的样子。家庭数变成了四千多万，翻了一番还多。为什么家庭数增加多了呢？就是因为老龄化。老龄化导致了家庭结构分裂，分裂速度很快，从3.76人降到每个家庭只有2.03人。2.03人的就是一个家庭变成两个家庭，年轻人分裂，所以老年人住大房子，年轻人住小房子，这件事情在中国不完全是这样。老人住大房子是因为老人家里头小孩会回来，子女会回到老人家里去住，过圣诞节住三天五天，但老人绝对不会年轻人家里也不去帮你带孩子，国外也没有这个习惯，所以年轻人住小房子，老人住大房子。
　　
　　中国人要实行遗产税，每个人减60平米。我估计人大批准时老头子可能举手反对，因为他们都属于这种情况，一个户口本上只有一个人，然后住一大堆房子，因为小孩会到他们家来住，但是小孩外头有房子。
　　
　　中国人口结构1985年时和德国1960年差不多，3.84，德国是三点七几，现在下降速度到了2010年第六次人口普查，去年公布数字全国是3.02，包括城镇和农村。但城市还剩二点八几，就等于我们从三点八几降了四分之一，家庭户数就得增加30%左右。
　　
　　上海、北京、重庆、天津，北京就剩2.53了，上海更惨2.35。如果从3.84到2.35上海我估计过个十年左右就和德国差不多，变成二点零几，下降速率继续往下滑。人口总量没有增加的情况下家庭户数增加了，需要住房总量增加了，这个数字和德国同比我们可以看出来，需要的量越来越大。除此之外，还有家庭规模数。
　　
　　过去我们是七到十人户，四世同堂占大多数，现在一人二人户占多数，4人户越来越少。我一个人住一套房子和过去四个人住一套房子是完全不一样的概念，所以住房需求没有因此很减少，只会因此很增加，所以第二个因素我们可以看出来，住房需求是随着家庭分裂速度来决定的，家庭分裂速度越快，城镇化率和家庭分裂速度就最高。
　　
　　第三个就是财富增长的改善需求，李克强总理讲改善性需求在增加，过去刚性需求要分户，现在就是房子太破了要改。大概需求分为几项。第一是经济发展水平、人均可支配收入、人均居住水平，存量上一减把总人口一除四个因素。农转非、净增、住宅折旧等，未来我们会有10到20亿的折旧。
　　
　　人均居住面积一开始是多的，收入是低的，那时候以分配为主，现在收入增长快超过居住面积增长，如果超过就要更新，所以更新换代是越来越重要的条件。收入分配对应关系指数来看基本是对等的，收入增加住房就增加了。
　　
　　最近两三年人均收入超过GDP增长速度，我们做了一个测算，从城市总人口每年增长速度包括城镇化率增长速度到城市需求，现在大概200亿多一点的住宅总量，这个住宅总量在未来10几年到2030年大概变成400多亿，这400多亿总量大概要在现有基础上翻一番，再扩大一倍，要扩大200亿。1985年到2010年这一段时间里我们只有100多亿，100多亿主要是改革开放之后增长的。
　　
　　现在要增加到200亿左右，原因是什么？现有住房结构和产权上来看，商品房产权不够多，商品房2010年6口只有26%，现在我们推算一下就34%左右，不要以为所有人解决住房方面都靠商品房。自建住房占50%，发展速度非常快，因为变成小城镇了。小城镇化以后变成中等城市纳入到逐步升级过程，比如东莞和南海，变成一个巨大的市，在东部沿海地区是非常多的，中部地区也有一些。阜阳、南阳，这些县最人口都超过千万。南阳大概13000万，阜阳980万，如果不分割阜阳也是一千三百多万人口。
　　
　　发展过程当中可以看出，现有的住房是不能满足基本需求的。从产权结构变化上可以看出来，在不同的等级中，从2000年到2010年发生了很大变化，这十年的变化过程当中是最快的，我们今年抽样普查，到2020年才进行完全普查，那时候我们才能得到更确切的资料。
　　
　　自有化率在城镇当中有差别，城市是个下降的趋势，镇是个上升趋势，镇的风控率低，而进入的自有住房比例就高。城市里头为什么突然从高额下降了？城镇加起来77.9下降到74.9。温州政府工作报告说我们城镇化率已达到83，他们错了，他们把原有城镇化率加上新增套数计算出来一个结果叫做我们城镇化率提高，家庭分户角度看房子虽然多，但家庭户数也多，速度快于我们提供住宅套数。所以自有华率是降低而不是提高了。
　　
　　成套率决定我们折旧，这里面只有70%多。没有厨房没有厕所，过去刷牙洗脸都要到厨房或者弄个电热炉子洗洗，在变化过程当中房子变化还很大，房子要改善的话逐步升级的过程中就得淘汰。美国人均标准低于9间房子是困难户，我们是1间。
　　
　　人们拥有第二套住房比例有多高？有一些房子空着，现在空着是两个概念，一个空着是还没装修的。我们一个小区毛坯房到完成小区全部装修，大概三年左右。有的人是钱不够，我把钱都买房子了，装修的钱还需要挣，所以结构要拖，拖一年拖两年全部住齐。
　　
　　有些人需要把那套房子卖掉，把钱倒过来装修房子有一个时差，所以有一个两三年的过度。最高东部地区16.5，南京到了23，五分之一的人有两套房子。两套房子有的是父母给儿子给女儿买的，因为他们不够年龄或者不够贷款条件。
　　
　　居住比例来看更多人是自己住，而不是为了投资升值。过去有一部分这个比例，大部分都是在未竣工交付时或者刚刚交付时就捣腾完了，真正把房子留下来变成产权户变成自己的房子再进行投资转移的量并没有太大。
　　
　　增长是2009年以后，四万亿带来的巨大灾难。以前我们买第二套房子比例很正常，但是四万亿造成大家开始参与投资，拥有第二套住房比例东部地区最高，中部最低，西部能高一点。
　　
　　随着经济增长而变化的预期，最后是预期的供给。三大需求完了之后供给情况是什么？决定住宅增长，我们没有讨论商业写字楼，主要靠第三产业比重，如果哪个城市第三产业比重增长更快，写字楼的需求和商场的需求就越高，重要的是第一产业和第二产业向第三产业转移。
　　
　　昨天我拿到数据，上海大概是60多的第三产业，北京是70多，上海还有30%多是二产业重工业为主，上海这部分少，上海这部分比重比较大。消费中北京政府消费达到40%多，而上海政府消费只有24%，明显可以看出这两个城市之间有巨大产别。我们可以得出一个居住条件改善，折旧、城镇化率、人口自然增长，这四项分别导致了一部分需求。这部分需求2030年达到四百亿，存量和居住条件来看，2015年240亿左右，逐渐增长，每年大概增长13、14亿。年度最高峰是14亿7，我们现在是13亿，如果一年10个亿竣工量，到20年时间完成翻一番速度。一年14亿7或15亿左右，需要七年到八年翻一番。如果10个亿左右，13亿左右，我们大概需要10几年的时间。到2030年按照现有的量不会再有扩张，基本完成这样一个比例，没算折旧。所以年平均量13亿到13亿7，到2030年大概就是顶峰了。市场调控来看进入下台阶过程，过去说法就是黄金变成白银了，供应量进入停止状态，今年我们投资增长不超过5%，明年我们估计也就是5到10之间，以后也就是这个水平了，不会有20%30%40%的高增长，会维持很长的时间，一手房总量介绍，二手房总量代替。我们还维持10亿左右的竣工和更新。
　　
　　问题在哪？区域间不平衡得各自分析。是不是按照总需求增长情况来看，每个地区都会有需求增长呢？不是。我们知道东部地区人口开始外流，增长放慢，所以不能按原来计划计算房产市场和增长情况。但有些地区还在继续发展过程中，人口出现分均衡流动。早期我们人口特别是农民工向东部移动，后期中期向中部移动和回流。外面挣了钱回家做买卖，经济发展影响最大，发达地区和非发达地区，人口流动是非对称的。
　　
　　东北人很多跑到济州岛，400万300万就可以移民的，就变成韩国人了。特别是海南，走到哪儿都能听到东北口音。东北现在有几个成功的个体企业或者个体户吗？都跑了。影响最大的是户籍制度和土地制度，户籍制度包括福利，土地如果能变成农民进城资本，我们城镇化率才能和发达国家一样。
　　
　　我们得出一个结论，部分地区已经达到了峰值，一些地区人口开始受到峰值限制，政府开始采取一切措施不让你再增加。有些地区库存还是居高不下，区域间差别加大以后，很多人跑了，跑了就会很麻烦。
　　
　　所以我说三大主要需求和供给之间的，每个地区要做相对的自我分析。比如说上海每年离婚的360多万，结婚数和离婚数都比北京高，北京大概280多万，我不知道为什么上海人喜欢离婚。江苏结婚8小时计算1分钟8对，23岁2015年今年是最高峰，如果都是23岁的话今年可能是1800万对，所以这样一个发展趋势可以看出，结婚离婚对需求影响也是很大的。
　　
　　有人说离婚就是扶贫，大部分人离婚会转一部分资产给离婚者，就把一个穷人变成富人了。默多克离婚了也会分一部分财产，所有人都是穷人变成富人的一个过程，这个过程中他需要有新的房子，有新的遗产。分遗产里面分房子很重要，研究人口结构情况对他增长比较大。
　　
　　房地产其他制度不变，现有竣工总量大概维持7到12年左右。你不要说没有需求，每年需求还很大，今年需求大约超过13亿，超过2013年，会成为历史最高峰。但是投资难以重复过去的高增长，如果高增长一定结果是价格上升，而不是总量增加。如果价格不段上升，看投资数是不是增长的过程？因为投资是按多少钱按元计算，而不是按收量计算。所以这两者之间有差别。
　　
　　最后形成一个结果，投资也许相对平衡每年3到5增长，总量维持相对平衡，大概就这么多吧。（本文有删改）