“发展共有产权住房，通过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系，依据产权比例关系确定上市交易的分配比例，目的就是遏制在购置型的保障房里的牟利空间。”住房城乡建设部总经济师冯俊介绍：共有产权住房起到两个作用，一个是通过共有产权的方式，可使得一部分群众通过自己支付一部分钱解决住房问题；另一个是规范现在的经济适用房和限价商品房制度，通过这样的机制，遏制在购置型的保障房里的牟利空间，使得买下这个房子主要是解决住房问题，而非投机牟利。

　　共有产权房的概念

　　共有产权住房，是保障房的补充形式，其显著特点在于价格形成机制。购房人与地方政府或投资人共享产权，形成产权主体多元化，以后出售房屋所得按比例分成，减小购房者的压力。这意味着地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；由保障对象家庭与地方政府签订合同，约定双方的产权份额和保障房将来上市交易的条件，以及所得价款的分配份额，而房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。

　　共有产权住房的做法是把产权先定下来，因为没有谋利空间，避免了“开宝马住经适房”和“经适房抽签六连号”等问题。不同的困难程度，可以有不同的产权的比例。打通了银行、公积金贷款的贷款助购渠道，让申购群体能够更加便利地买房。政府与购房者产权比例是共有产权住房的焦点所在，也是未来调整的空间所在。试点地区不断优化共有产权比例调节机制，个人出资比例可在50%至100%之间，由购房者根据家庭支付能力自由选择。

　　制度设计的考量

　　共有产权住房有两个直接作用，一个是通过共有产权的方式，使得部分群众自己支付一部分钱解决住房问题；另一个是规范经济适用房和限价商品房制度，遏制在购置型的保障房里的牟利空间，使得买房子是解决住房问题，而非投机牟利，还能在一定程度上起到平抑高房价的作用。

　　共有产权住房上市交易，避免重蹈经济适用房、限价房出现的套利现象，就显得尤为重要。与以往的经济适用房、限价房不同，共有产权住房是一种有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。从制度设计上看，有限产权与完全产权的住房相比，其本身就使投资获利的空间大为减少。申购价格上基本与市场价格同步，更是大大压缩了非法牟利的空间。如果共有产权住房购买者在回购政府产权的时候，只要市场评估价降低几个百分点，即可获得巨大的经济利益；同样，政府收购个人产权时，如评估价虚高，也存在利益输送的问题。

　　共有产权住房必须建立起公开透明的运作机制，在申请、分配、售后监管和退出等各个环节，设立防火墙。从试点城市的实践看，如何确定政府与个人的产权份额，以及如何约定上市交易的分配份额，压缩投机牟利空间，正是探索的难点与重点。

　　定价原则
　　1、政府投资建设的共有产权住房基准价格，按成本价或略低于成本价确定；
　　2、市场主体或社会投资机构开发建设的共有产权住房，按成本加微利的方式定价，利润率不超过成本的3%；
　　3、通过收购、回购、配建等方式取得的共有产权住房，销售基准价格参照前款规定并考虑折旧等因素确定。

　　上市原则
　　1、满5年的，允许上市转让，同等条件下地方人民政府有优先收购权；
　　2、不足5年需出售的，由地方人民政府回购，禁止上市交易；
　　3、共有产权住房上市交易的，交易金额由住房保障对象与地方人民政府或投资人按产权比例分配。

　　“城镇新移民”是潜在市场

　　共有产权房配售时，在合同中要明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。我国城镇住房保障范围内的常住居民中的最低收入、低收入、中低收入无基本住房或住房困难家庭或个人，包括符合条件的城镇新就业职工和在城镇稳定就业的外来居民，具有不同的特征，在保障性住房有限的条件下，有必要对他们进行分流。

　　以新就业职工和外来务工人员为代表的“城镇新移民”为例，他们具有一定的经济实力，其支付能力要高于最低收入、低收入的住房保障群体，但是他们既不符合廉租房的申请条件，又买不起普通商品房，可对住房确实又有很大需求，“共有产权房”的推广就可以很好地解决这一问题。

　　共有产权房的推出的核心是坚持市场和政府发挥协调作用，既要坚持市场化改革方向，发挥市场在资源配置中所起的决定性作用，完善产权分配和上市交易收益协调机制，又要坚持政府的监督和补位作用，以消除寻租和牟利的空间。

　　政策信息回顾

　　2013年12月8日，住房和城乡建设部副部长齐骥在接受记者专访时表示：在住房保障制度改革方面，近期将着力推进两项具体工作，一项是在地方实践的基础上，对廉租住房和公共租赁住房实行并轨运行；另一项是指导地方有序开展共有产权保障房的探索。2013年12月24日，全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时在明确“继续抓好房地产市场调控和监管工作”的同时，传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。同时，住建部、财政部和发改委发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，决定从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，将从统筹建设、统一受理、统一轮候和完善租金定价机制等四个方面推进。

　　2011年3月2日，在上海举行的市政府新闻发布会上，上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元介绍：上海的经济适用房将采用共有产权，或称有限产权制度。上海全面启动共有产权保障住房供后管理试点，将针对购房家庭违规行为的不同情况，例如对违法搭建、破坏房屋承重结构、擅自出租出借等行为，采取分类处理措施。

　　2013年7月，四川发布《四川省城镇住房保障条例(征求《意见稿》）》透露：廉租房与公租房将并轨管理，统一为公租房；而经适房与限价房也将并轨管理，统一为共有产权房；四川省的无住房困难群体可分批购买购置型保障房的共有产权。

　　2013年8月，江苏下发《关于加快棚户区(危旧房)改造工作的实施意见》，要求对经济困难、无力购买安置住房的棚户区(危旧房)居民，可通过共有产权或提供公共租赁住房等方式优先满足其基本居住需求；对符合廉租住房保障条件的被征收人，要优先保障并做到应保尽保。

　　2013年10月，北京市住建委等多部门联合下发了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，表示北京今后将加快发展自住型商品住房。北京市十四届人大二次会议上，政府工作报告也把“自住商品房”的表述明确为“共有产权性质”。

　　2013年11月，安徽实施《安徽省保障性住房建设和管理办法》规定：安徽省保障房可实行先租后售，保障性住房出售合同应当载明政府与承购人的产权份额，规定了承购人取得全部产权、转让、腾退的情形以及政府回购的处理办法等。

　　2013年12月，《四川省城镇住房保障条例(草案)》中首次提出新的保障形式——共有产权保障房。“共有产权房”作为经济适用房的变异形式，是保障房的一种补充，其显著特点在于价格形成机制。共有产权房应实行明码实价销售制度，销售单位应公布项目基准价格、每套住房的浮动比例和具体销售价格。单套共有产权房销售价根据楼层、朝向、位置等因素在基准价格基础上浮动，最大浮动比例不得超过±10%，浮动比例之和为零。

　　各地运营模式举要

　　（一）2007年起，江苏淮安家庭月平均收入在800元以下的，就有申购比市场平均价格低30%左右的政策性商品房的资格，并可选择“共有产权”模式；可选择的住房不仅限于保障房，还包括商品房。淮安模式中，用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。简单来说，就是政府在出让土地之初，就在土地价格上作一定让步，差价则作为政府收购共有产权房的资金。通常一个楼盘预留5%—10%的共有产权房，购房者和政府可按7比3和5比5两种比例出资购买，并持有相应产权。

　　共有产权的模式下，购房者拥有其所属产权的全部权利，可以抵押、转卖。共有产权房的价格比周边商品房便宜5%至10%，5年内购房者可以原价回购政府产权部分；5年以后8年以内，在原价基础上加付同期银行利息；8年以后购买，则按届时市场评估价格结算。

　　（二）2009年山东省平原县开始试行“产权共有”时分配面很窄：2010年规定必须是城镇低保户、无房（如有房，人均不超15平方米、总住房面积不超50平方米）的家庭；后来经过多次调整，2012年8月20日，平原县将执行标准放宽到“年人均可支配收入10000元”、“家庭住房总面积不超75平方米”；在准入上，平原县实行“三级审核、两级公示”的审核制度，由居委会、街道办事处、联合调查组三级入户进行审核；街道办事处、联合调查组2次进行公示，每次公示不少于15天。在分配上，平原县为每户家庭设立统一的基础分，对有退伍军人、伤残军人、70岁以上老人、重大疾病患者等特殊情况的住房困难家庭实行加分，按分值高低分配楼层，分值越高所分配的楼层位置越好，同分值的再通过现场摇号进行分配。申请人交足60％房款后，可以办理《房屋所有权证》；权证“附记”栏中注明“廉租住房共有产权”字样。共有产权住房在5年内不得转让、继承和抵押，5年后可按照同地段商品住房与廉租住房差价的一定比例，向县政府交纳土地收益等价款，购房人可以取得完全产权。取得完全产权后，房屋可以转让，也可以由县政府优先回购。

　　（三）2010年，上海市共有产权房开始申请供应，申请人需要具有城镇常住户口3年以上，且在提出申请前5年内无住房出售或赠与行为。在准入条件方面，上海实行“双困”标准，住房困难标准为人均建筑面积15平方米以下，其中同一户口所在地住房中两代以上复合家庭可享受一定面积放宽，有效解决大龄青年、新结婚户与长辈分室居住的问题；经济困难标准自2010年起连续4次放宽：家庭二人及以下的，人均月收入6000元，人均资产（主要指存款）18万元；二人以上的家庭，人均收入5000元，人均资产15万元。

　　购房人产权份额按照销售基准价格与周边房价的比例关系确定，计算公式为：购房人产权份额=销售基准价格÷(周边房价×90%)。五年后经济适用房可以上市转让时，住房保障机构享有优先回购权，并规定住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款。

　　（四）在安徽铜陵，除单位集资建房仍由个人集资购买、为产权型外，其余保障房均以租赁方式供应。住满5年后，仍然符合保障条件的住户，可按同地段住房市场价格的80%购买，享有80%的产权；上市转让时，转让收入按产权比例分成。

　　（五）安徽宣城（棚户区改造安置住房的共有产权制度）棚户区改造安置房的共有产权制度试点是，对棚改安置房超出原有住房面积的部分，居民既可以通过购买来获得房屋全部产权，也可缴纳租金从而只享有部分产权。安徽省计划推广这种模式，探索建立健全棚户区改造安置住房的共有产权制度，符合条件的城市低收入家庭可购买部分棚改房产权。

　　（六）北京设想自住房的价格会比市场低30%，甚至50%。按照《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》：自住型商品房购买后，原则上5年内不得转让；5年后转让的，按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。

　　抑制房价有成效

　　随着共有产权房供应量的逐渐增加，其在改善楼市结构、“对冲”高房价等方面的效应日渐凸显。以北京市为例，2013年下半年北京推出2万套共有产权性质的自住型商品房，2014年拟供应5万套，占全年商品房销售的50%。共有产权住房可大大改变住房供给结构，同时，自住型商品房价格比周边市场价低30%左右，对2014年北京市场房价起到较大的缓冲作用。

　　共有产权房缓解了一部分中低收入家庭的经济压力，保障了其拥有房产的权利，一定程度上有助于抑制房价上涨。另外，作为住房保障和供应体系的一部分，共有产权房体现了社会公平性，也将为转换房地产调控方式起到积极的作用。

　　共有产权住房的本质，是政府住房公共政策在商品住房领域的体现。共有产权住房一方面为居民提供了相对较低价位的普通商品房，使更多的有住房需求、且中低收入者“买得起，住得上”；另一方面，改善和优化了热点城市商品住房供给结构；共有产权住房还缓解了一线和热点二线城市房价上涨的压力，在一定程度上平抑了房价，舒缓了高房价的困扰。

　　延伸阅读（一）

　　共有和共有财产

　　我国《民法通则》及《物权法》规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。所谓共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权；换言之，是指多个权利主体对一物共同享有所有权。例如，两个人共同所有一栋房屋。共有作为所有权的一种形态，是与单独所有是相对而言的。共有的主体称为共有人，客体称为共有财产或共有物，包括按份共有和共同共有两种形式。

　　《物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”按份共有又称分别共有，是与共同共有相对应的一项制度，指数人按应有份额（部分）对共有物共同享有权利和分担义务的共有。例如，甲、乙共同出资购买一栋房屋，甲出资20万元，乙出资10万元，甲、乙各按出资的份额对该房屋享有权利、分担义务。

　　《物权法》第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。在按份共有中，各共有人的份额（又称应有份）必须是明确的，其具体数额一般是由共有人约定明确的。如果按份共有人对共有物享有的份额没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

　　共同共有是指两个或两个以上的民事主体，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有的特征是：第一，共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提，例如夫妻关系、家庭关系；第二，在共同共有关系存续期间内，共有财产不分份额，这是共同共有与按份共有的主要区别；第三，在共同共有中，各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。

　　关于共同共有的形式，我国学界普遍认为主要包括以下三种：第一，夫妻共有；夫妻共有是共同共有最典型的形式。我国婚姻法第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：一是工资、奖金；二是生产、经营的收益；三是知识产权的收益；四是继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外；五是其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。例如，夫妻双方出卖、赠与属于夫妻共有的财产，应取得一致的意见。夫妻一方明知另一处分财产而未作否定表示的，视为同意。第二，家庭共有。家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间，共同创造、共同所得的财产。例如，家庭成员交给家庭的财产，家庭成员共同受赠的财产，以及在此基础上购置和积累而来的财产等；概言之，家庭共有财产是家庭成员的共同劳动收人和所得。

　　家庭共有财产和家庭财产的概念是不同的。家庭财产是指家庭成员共同所有和各自所有的财产的总和，包括家庭成员共同所有的财产、夫妻共有财产和夫妻个人财产、成年子女个人所有的财产、其他家庭成员各自所有的财产等。家庭共有财产则不包括家庭成员各自所有的财产；第三，遗产分割前的共有。我国台湾地区“民法”第一千一百五十一条规定：“继承人有数人时，在分割遗产前，各继承人对于遗产全部为公同共有。”所谓“公同共有”即我们所说的“共同共有”。我国《继承法》第二十四条规定：“存有遗产的人，应当妥善保管遗产，任何人不得侵吞或者争抢。”

　　延伸阅读（二）

　　房屋产权共有人

　　“房屋产权共有人”在法律上是指共同拥有房屋相关义务和权利的人。一、房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。共有房屋一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务;“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。　

　　二、办理《房屋共有权证》的条件：　
　　(1)由两个或两个以上的合法继承人同时继承一套房屋的,可以按份共有，即房屋共有人按照各自的房屋份额对所继承的共有房屋申请办理《房屋共有权证》;也可以按共同共有，即房屋共有人对共有房屋申请办理《房屋共有权证》。

　　(2)由两个或两个以上的个人或法人同时出资购买一套房屋,一般按份共有,即按出资比例由共有人共同申请办理《房屋共有权证》。　《房屋共有权证》的颁发方式：共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书一份。《房屋所有权证》由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由市、区(县)房地产行政主管部门颁发。双方共有房屋产权是指该房屋的所有权为两个公民或法人共同享有，是一个所有权同时归属两个主体享有的权属状态。根据我国现有的法律规定：共有关系分为按份共有和共同共有两种类型。

　　三、由于双方共有房屋产权的共有关系分为按份共有和共同共有两种类型，因此，在处分双方共有房屋产权时也应分为两种情况：
　　（1）处分按份共有关系的双方共有房屋产权时，按照两个所有者各自的份额，对房屋享有使用、收益和处分的权利，并且也按份额分担义务。按份共有的双方均有权将自己的份额分出或转让，但任何一方不经他方同意不得擅自处分房屋，且在同等条件下，另一方有优先获得权。

　　（2）处分共同共有关系的双方房屋产权时，由于两个所有者对房屋享有平等的所有权，承担共同的义务，在这种关系存续期间，任何一方擅自处分房屋均属无效。当这种关系终止时，按照友好、协商的原则对房屋产权进行处理。有协议的，按照协议进行处理；无协议的，根据等分的原则进行处理，并考虑共有人对房屋的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况进行处理。