城市化是经济增长和人类文明发展的助推器。在新经济和全球化浪潮的推动下，中国城市化正在以前所未有的速度不断前进。中国房地产业伴随着中国城市化进程持续发展，日益成为中国城市化进程中最重要、也最具研究价值的领域之一。在分析中国城市化对房地产影响的基础上，梳理中国城市化进程中房地产业发展的机遇与挑战，并对国内外代表性地区和城市展开深入、细致的案例研究，提出中国城市化进程中房地产业的作用和责任，具有很强的理论价值和实践意义。城市化指的是人类生活方式、社会结构的一种变化，即随着社会生产力的发展，人口逐渐由农村向城市转移，农业人口逐渐变为非农业人口，转变为城市、城镇居民，城市和城镇的数量不断增加，城市规模不断扩大，人们的生活方式、居住方式、出行方式不断改善，城市基础设施不断完备，城市文化不断提升，市民的观念不断更新等等。2001年诺贝尔经济学奖获得者之一斯蒂格列茨在北京大学演讲时将“中国的城市化”列为21世纪对世界影响最大的事件之一。我国目前已进入城市化加速发展阶段，未来的几十年，我国将有几万万人口从农村转向城镇。城市化带来的经济社会的大变革、大转型，将使中国从一个农民为主体的社会演变成一个市民为主体的社会。房地产与城市化关系密切，城市化将对房地产业的发展产生深远的影响。

中国城市化进程回顾

改革开放之后，中国的城市化得到迅速发展，人们开始从实践中逐渐认识到城市化在加快经济发展和促进社会文明进步中的重大作用。30年来，中国城市化发展取得了世人瞩目的显著成效。我国的城市化进程大致可以分成四个阶段：即1949-1957年为城市化初期起步阶段，1958-1965年为不稳定阶段，1966-1977为停滞发展阶段，1978至今为快速发展阶段。

建国初期，百废待兴，城市化进程缓慢，甚至出现短暂倒退，1949年城市化率只有17．43%，到1952年城市化率反而下降到了14．42%。为了恢复国民经济，经济发展重点放在了重工业，实施了第一个五年计划，启动了156个重点工业项目，吸引了大批农民进城工作，使城市人口开始逐渐增加，随着“一五”国家重点计划的完成，原有的工业城市得到了发展，而且涌现了一批新兴的工业城市，加之城镇人民生活水平的提高，生育率提高，死亡率下降，到1956年城市化率恢复到15.92%。

1958-1960年的大跃进，促使城镇人口较快的增长，平均年城市化率增长1.12%，然而，在1960-1963期间，国家开始纠正“大跃进”所造成的错误，经济困难带来了压缩城镇人口的调整方针，国家开始动员1958年以来从农村进城的新职工及家属回乡并将一部分城市知识青年和无业人员送往农村，1963年城市化率回落到16.75%。1962年10月在《关于当前城市工作若干问题的指示》中做出调整市镇建设的决定，调整后的城市数目由1961年的201个减少到1963年的174个，由于1963年的市镇设置标准比以往更严格，城市数目在1965年为171个，城市化率也一直回落到1965年的16.71%。

1966-1977，中国城市化进入了停滞发展阶段。1966年的文化大革命导致了城市化发展的一次倒退。随着经济建设的倒退，同时也严重阻碍了城市化进程。这一时期，几千万知识青年上山下乡，大量的城镇人口流向农村，一系列违反城市化客观规律的做法中断了城市化进程。到1977年，我国的城市化率为15.45%。

从改革开放以来，社会和经济的大发展使中国城市化进程有了长足的发展。这期间，我们可以将其分为几个小的阶段：第一，1978-1984年，农村体制改革推动城市化发展的阶段，知青和干部返城就业，以及城乡集贸市场的开禁，出现了大量城市暂住人口，加上乡镇企业异军突起带动了小城镇的发展，同时，国家提高了城市维护和建设费，中国城市化进程发展开始加速。第二，1984-1992年，城市经济改革推动城市化发展阶段。以发展新城市为主，沿海出现了以大量新兴小城镇组成的“工业化地区”，1992年城市化率增长到21.89%。第三，1992年至今，开发区和大城市建设为主的城市化阶段。城市化率也由1992年的21．89%提高至2006年的32．53%。按照国际通行标准，城市化率在30%以下为初期发展阶段，30%－70%为中期加速阶段，70%以上为后期成熟发展阶段。按照这一标准，中国目前进入了城市化的中期加速发展阶段。

中国房地产业的发展历程回顾

房地产是房产和地产的总称。我国的房地产业发展历史很短，但已经成为我国经济发展中一个与人民利益息息相关的重要经济领域，并且已成为国民经济的重要支柱产业。尤其是在城镇住房制度改革之后，表现得尤为突出。我国的房地产经济发展自1980年代初开始起步，大致经历了四个阶段：第一阶段，1987——1991年，房地产缓慢增长阶段；第二个阶段，1992——1993年，是房地产市场过热阶段；第三个阶段，1994——1997年为调整阶段；第四阶段，1998至今为回升并重新发展的阶段。从1998年开始，房地产投资在固定资产投资中所占比例迅速上升，近几年通过政府的宏观调控，使房地产市场价格高于GDP增长速度的态势得到了有效遏制，并使这个比例控制在22%左右的水平上。

城市化对房地产业发展的影响

房地产是城市化的载体，城市化的飞速发展，必将给中国的房地产业带来深远的影响。城市化进程的加速，迫切需要发展房地产业。综合观察近几年数据，我们发现城市化对中国房地产业的发展产生了积极而又重要的影响。

（1）城市化率与房地产投资变化率呈正向变动趋势。房地产投资额是固定资产投资额的重要组成部分，从下图房地产投资额增长率模拟出来的趋势线可以看出，城市化率与房地产投资额呈正向变动趋势。城市化率越高，其房地产投资额度增长率越快。

（2）房地产销售面积变动率围绕城市化率上下波动。房地产销售面积受宏观经济和居民收入水平以及其它主观因素影响较多，经过对房地产销售面积增长率做移动平均的趋势预测处理后，发现其变动率围绕城市化率上下波动。

（3）房地产价格随城市化率上涨，当到达一定水平时，呈下降趋势。综合看我国的房地产价格与城市化率的关系，可发现2003年以前房价增长率较为平缓，随城市化率增长而缓慢上涨，2003年后进入了房地产价格井喷时期，2005年后涨幅有所减缓。

中国城市化进程中房地产业发展的机遇与挑战

城市化进程中房地产业面临的机遇

城市化进程加快，人口向城市集中，将给房地产业带来许多新的发展机遇，主要表现在如下方面：

（1）城市数量的增加，城市规模的扩大，城市建设质量的提高。城市化，不仅要进行大规模的城市基础设施建设，而最终会给房地产业带来巨大的商机。随着城市化进程的加速，住宅小区大批营造、商业用房成片崛起、城市集群功能设施大规模兴建，这些无疑给房地产开发带来千载难逢之良机。2006年中国的城市化率为32.53%，比2002年提高4.64个百分点，年均提高1.16个百分点，预测2015年城市化率达45%。2005年全国1%人口抽样调查估计，截止2005年底，全国人口总数为13.08亿，与2000年相比，增长3.2%，年平均增长0.63%。假定2015年人口总数为13.9亿。2005年城市人均住宅建筑面积为26.1平方米，比2000年提高5.8平方米，年均提高0.58平方米，保守估计2015年城市人均住宅建筑面积32平方米。由此估计得到一组数据：预计2015年城市人口规模为6.255亿，是2005年城市人口数的1.83倍；住宅总面积为200.16亿平方米，是2005年的2.25倍。这意味着10年间，平均每年有2844万人转变为城市居民，平均每年需要新增住宅面积11.13亿平方米。以上的计算结果并不是一个比较真实的需求预测。而且实际的房地产业的发展一般都会呈波浪型，既有高峰，又有低谷，甚至出现负增长的年代。新进城的居民对住房的要求不一定能转化为有真实购买能力的有效需求。但不可否认，城市化给房地产业带来的发展空间是惊人的。

（2）城市空间形态的不断优化，使城市产业功能区明朗化。旧城改造，新城开发，配套基础设施的建设、升级，这一系列城市化进程中的城市空间形态优化过程将会激发出大量对房地产的有效需求。城市化进程使得每个城市的产品结构都呈现出不同的特性。这些特性恰恰与一个城市空间形态变化和产业发展有关，特别是与一个城市的空间区域规划和产业结构调整有关。当一个城市要求大力发展第三产业之时，中央商务区以及商务办公物业将成为这个城市房地产的热点。而发展第二产业，工业区的建设以及住宅的建设是地产的热点。商品房成为房地产行业的主导，它必须是以满足需求为主要目的的。城市经济的发展与产业结构的调整使得一个城市对房产的需求结构产生了变化，改变和创造了新的房产需求，市场的产品结构也就产生了相应的变化。比如，深圳作为最大的移民城市，其最新的城市发展战略是将普通的加工行业逐渐转化为高新技术、物流、旅游等产业。因此大工业区的开发与建设以及关外房地产市场的开发就成为热点。同时与旅游产业匹配的度假村、产权式酒店也成为市场发展的一个分支。在北京的通州，商务休闲基地的发展方向则使得高尔夫、酒店、温泉度假村等产品成为房地产开发的一个重点。这些城市的房地产表现都说明了城市空间形态的优化对房地产业的有效需求有积极影响。

（3）城市居民生活质量的提高，房地产改善型需求较强。由于城市化率和人均GDP在过去近15年的时间中一直处于快速增长的阶段，未来几年也仍将延续这一趋势。居民生活质量的提高，对房地产的消费及改善型需求要求也逐渐提高，而这两个影响因素反映了住房需求的规模，因此房地产业的发展得到了来自需求方面的有力支撑。2000年我国城市人均住宅建筑面积为20.3平方米，到2007年人均住宅面积为27.1平方米，增加了33%，同期，城市人均可支配收入增长近1.6倍，扣除通货膨胀因素，其增长率也远远高于住宅面积的增长率。可以预见，伴随着居民收入水平的不断提高，恩格尔系数的不断降低，居民对度假式酒店等消费型需求和高档公寓等改善型需求将逐渐释放。大量中产阶层的出现，对我国房地产市场将是一个巨大的需求群体。

城市化进程中房地产业面临的挑战

在得到许多机遇的同时，中国房地产业也面临着不小的挑战，其主要表现在以下几个方面：

（1）房地产市场供需结构失衡。由于供需双方对价格的预期相去甚远，结果导致供给和需求均没有很好的实现。于是出现了一方面房屋大面积积压，另一方面又有众多居民持币待购的现象。造成这种现象的原因主要有两点：一是供给结构不合理。当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，市场上供应的中小房型太少，经济适用房太少，大多数开发商一味建造大规格的高档房，这既与广大百姓的主流需求相悖，也与我国地少人多的国情相悖；二是房价上涨过快，涨幅过大。面对房地产如此强大的自然和主观需求空间，居民对房地产的现实购买力和消费倾向呈现不足的迹象和趋势。许多新市民收人水平较低只能望楼兴叹，没有办法形成现实的购买力；持币观望的显然没有消费的欲望或不敢越雷池一步。强大的需求无法形成具有购买力的有效需求。

(2)房地产市场金融风险凸显。房地产开发投资中，银行贷款和经营性欠款所占比例过高，房地产企业负债率普遍偏高，蕴藏着巨大的金融风险。房地产开发规模越来越大，其投资也越来越大。但是，目前我国房地产行业集中度较低，真正具有雄厚资金实力的房地产企业并不是很多。在这种情况下，房地产企业要进行房地产开发，银行贷款是绝大多数房地产开发企业重要的资金来源。据估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。所以，国家一旦紧缩银根，调高银行利率，房地产企业将会受很大影响。

（3）房地产企业实力有待加强。当前房地产企业普遍开发技术水平低，技术创新率低、对新技术的引进和吸收慢，缺乏专业的人才队伍。作为房地产业延伸行业的“物业管理”，在中国起步较晚，缺乏一支专业性强、整体素质高、训练有素的物业管理队伍。激烈的竞争将会把一些规模较小、管理水平低、技术落后、人才匮乏、效益低下的企业淘汰出局。

城市化与房地产业的兴衰——比较与借鉴

城市化是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。随着社会和经济的不断发展，城市化选择的路径不同，对房地产市场的影响也有所不同。下面结合具体城市案例，解析城市化和房地产业的关系。

拉美城市化进程中的“贫民窟”现象

19世纪末，拉美地区主要国家的城市化开始启动，到20世纪50年代，拉美地区大多数国家都进入“经济起飞”阶段。由于现代化进程的快速推进，拉美国家从传统的农业社会向现代工业社会迅猛过渡，城市化取得了令人瞩目的成就。1950年，拉美地区的城市人口（2万人以上的市镇居民）占总人口的41.6%，而到1980年，这一指标已经达到65.6%，接近于欧洲的城市化水平。随后，拉美地区的城市化水平持续提升，到2000年，拉美地区的城市化率已经上升到78％，区域内100万以上人口的大城市由7个增加到48个，有10多个国家的首都分别集中了全国人口的40-66％，墨西哥城的人口由300万人增加到1500万人，圣保罗由250万人增加到1350万人，里约热内卢由290万人增加到1070万人，布宜诺斯艾利斯由530万人增加到1010万人，都成为了世界级的超大城市，拉美地区的城市化进程无论是在速度方面还是在数量方面都可以称得上是世界之最。

然而，随着城市化的推进，拉美地区大量农村劳动力向城市转移，城市化速度大大超过了工业化速度，造成城市化水平与社会经济发展水平的脱节，在这种情况下,进入城市的“新市民”并不能找到工作，长期处于失业和半失业状态或主要以自我就业谋生为主，他们中的许多人长期生活在贫困线以下,成为了城市贫民，他们买不起房，大都在城乡结合部自行搭建简陋住所，逐渐形成大规模的“贫民窟”，2001年，拉美城市“贫民窟”居民达到1.27亿人，占城市人口的1/3，城市“贫民窟”现象成为了拉美地区城市化进程中挥之不去的阴影。过度拥挤、不安全的居住环境，以及缺乏干净的水、电、卫生设施和其他基本生活服务是大多数“贫民窟”所共有的特征。据联合国开发计划署调查，拉美只有33.6%的城市贫民能用上冲水马桶，而非城市贫民则有63.7%可以用上冲水马桶。可以说，“贫民窟”的居民实际上是城市中的“边缘人”，他们缺乏最基本的生活保障，更享受不到作为公民所应享有的经济社会发展成果。同时，“贫民窟”大多游离于社区和正常社会管理之外，在官方视野中成为了被忽略的“空白地带”。这里犯罪率高，毒品买卖和色情服务猖獗,也是社会治安最差的区域。居住条件和生活环境上的巨大差异，使得“贫民窟”与非“贫民窟”居民成为了生活在同一片天空下的两个孤立的群体，社会各阶层缺乏也难以沟通与交流，造成国民间情感的淡漠和隔阂，极大的削弱了国家和民族的凝聚力与竞争力。

住有所居，方能乐业。住房是人们长期居住的场所，更是确保农村劳动力转移及城市化健康发展的重要条件。城市化进程中的“贫民窟”问题使拉美国家付出了沉重代价，其背后隐藏着种种危机已经构成了拉美城市化持续推进的阻力和障碍。中国正处在城市化发展的加速期，城市人口的迅速增长必然导致住宅的供应短缺。当前大量农村转移劳动力在城市以租房为主，居住条件普遍较差，同时受制于户籍制度藩篱，没有资格享受城镇住房保障制度规定的最低住房水平，加之近年来城市房价不断飙升，更增加了其改善居住条件的困难，大量农村转移劳动力和原有城市贫民逐渐成为城市化浪潮中的弱势群体，中国城市化的健康发展面临着严峻的挑战。在这种情况下，重视统筹城市化与住房保障的关系成为推动中国城市化进程的关键所在。政府应在稳定和降低房价的同时，增加保障房的供应量，逐步扩大政府保障性住房的受益群体，降低农村转移劳动力和城市贫民的居住成本，提高弱势群体的居住质量。同时，还应推进制度创新，承认居民在社区及社区发展中的民主权利，鼓励居民参与社区建设，同时鼓励非政府组织、房地产企业参与社区建设，通过政府引导、各方参与社区建设，实施有效的市政管理，使国家、社区以及社区居民、企业等多方受益，避免城市“贫民窟”的出现，推动中国城市化健康发展。

成都城乡一体化背景下的房地产发展

成都市是中国中西部地区的特大城市，其经济发展水平与中国总体发展水平接近，同时内部包括发达的大都市和中小城市以及贫困的农村山区，具有典型的中国经济、社会和地理特征。人多地少，资源分布不均，农村生产率低，城市就业压力巨大，自然条件与发展水平不平衡。这些都制约着成都市城市化的进一步发展。在这些条件约束下，在城市化快速推进过程中，成都市一度也产生了其它地区类似的问题：城乡差距拉大、自然条件恶化、耕地被大面积低补偿征用、农村人口大量外流等等。在快速城市化过程中，这些问题产生了巨大的社会压力。为了防止这些问题的进一步恶化，最终彻底解决这些问题，2003年，成都市把“城乡一体化”作为政府在统筹城乡经济社会发展的战略部署。

在成都市推进城乡一体化的过程中，城市和农村得到了共同发展，2005年按户籍人口统计的城镇化率为50.3%，同口径提高了7.5个百分点，城市居民人均可支配收入11359元，增长9.3%，农民人均纯收入4485元，增长10.1%，农村居民的收入增长率超过城市居民的可支配收入增长率。城市的服务业发展提档升级，实现服务业增加值1181亿元，增长9.6%；农业产业化水平提高，实现农业增加值182.3亿元增加5.7%；土地的规模经营面积扩大，农村流转土地面积110万亩。新增城镇就业人数12万人，失地农民和农村富余劳动力向非农产业转移就业10万人，劳务输出81万人。

随着成都城乡一体化的发展路径，成都房地产市场也呈现出城市、农村协调发展的良好态势。

一是城市房地产市场健康发展。具有良好工作技能的农村富余劳动力转移到城市后，通过辛勤的财富积累，达到了城市居民的平均生活水平，成都市政府出台了“购房入户”政策，即购买90平米以上房产可入户，通过设置经济门槛保障了城市化进程的健康程度，避免了过度城市化和城市空心化问题，同时刺激了城市房地产市场。考察成都商品房空置数据，成都商品房空置率在1998-2000年呈逐步上升状态，2000年达到了近几年的最高值11.28%，2000年之后，由于市场需求的增加，空置率开始逐步回落。其中，2004年的房地产空置率比2003年减少了近30%。

二是农村“新居工程”改善生活环境。为了促进城乡一体化的发展，成都市在一些地方实施了“农民新居工程”。该工程建设在符合土地利用总体规划和城市、乡村、集镇规划的前提下，可以采取土地整理、宅基地置换的办法租用集体土地，租金按月支付给农民，直到该土地被征用为止。通过新居工程，方便了农村基础设施建设，同时也节约了土地，改善了农民生活条件，改善了农村生活环境。新居工程，便利了城市文明向农村辐射。在农民集中居住区，全面推行社区化管理，加快城乡管理接轨，从生活方式上推动了农民城市化。

随着社会生产力的发展，城市化的不断推进，传统乡村社会必将逐渐转化：在经济上从农业向非农业转型，社会构成上农民出现分化（农民—非农民或新式农民），聚落从乡村型向城镇型转化，文化上则从乡村文化转型为城市文化等。要素的变动带动地域和职业的转移，而经济、社会、文化、地域的演变代表着人类文明的进步，是现代化的必然趋势。成都市根据城乡一体化发展思路，通过农民向城镇集中，土地向业主集中。改变了农业分散的生产方式和居住方式。在通过强调人口转移、职业转移和产业集中的同时，突出了生活方式和都市文明的扩散过程。在农村居民集中居住和农地规模经营的过程中实现了多方共赢的局面，为城市房地产健康发展提供了切实保证。

成都市作为中西部地区的一个特大型城市，实际上是整个中国的一个典型代表和缩影，其在推进城市化、破解城乡二元结构的难题方面，做出了出色的努力，政府通过设置经济门槛既保证了城市化的健康，又刺激了房地产的有效需求，通过提高农村生产效率、改善农村生活环境，避免了过度富余劳动力涌入城市产生的城市病。成都的城市化发展路径仍然处于探索阶段，但是其创新的举措值得同类型城市借鉴。

中国城市化进程中房地产业的作用与责任

正处于迅速发展时期的城市化给房地产市场带来的巨大需求，决定了今后很长一段时间内房地产业的一项重要功能是为城市化服务，所以房地产企业要在以下几个方面肩负起推动城市化健康发展的重任。

1、房地产业将发挥巨大的产业带动作用。由于房地产业的重要特征之一是其关联性强，产业链长，它的发展直接或间接地影响或带动50多个产业的发展，根据它们与房地产业关联的不同，可以分为两大类:前向关联的产业和后向关联的产业。后向关联产业主要是指那些为房地产业提供产品和服务的行业，如建材业、机械工业等，房地产业对它们有拉动作用，而前向关联产业是指以房地产业所提供的产品和服务作为投入进行生产的行业，房地产业对它们的发展起的则是推动作用。据测算，房地产每增加1个单位的最终产品，可带动1.5-2个单位的关联产品，其直接和间接带动的就业人数达4000万，占全国职工总数的1/4以上。可见，加快房地产业的发展，可为国民经济发展开辟新的就业渠道，促进国民经济的发展。近几年来，我国一直把调整产业结构作为深化改革的重要内容。房地产业是先导性、基础性产业，无论发展第三或第二产业，都要求房地产业率先发展。可以说，以房地产业作为产业结构调整的突破口，对实现整个国民经济结构的优化是较为现实的选择。

2、房地产业是推动城市可持续发展的重要角色。中国是世界上最大的发展中国家，人口基数大、人均资源相对短缺、经济发展和技术水平较为落后、环境污染比较严重、生态环境脆弱是中国的基本国情，走可持续发展的道路已成为中国政府乃至全国人民的共识。然而伴随着中国城市化进程的加快，城镇用地需求量呈现大幅增加趋势。作为关系国计民生的重要行业，房地产业的发展必须和城市与人类可持续发展相互协调，树立系统的可持续发展观，充分认识土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础。对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用，最大限度的减少土地资源浪费，使土地资源得到合理有效的利用。保护和开发利用好每一寸土地，积极促进房地产业可持续发展，使房地产业的发展既满足当代人对房地产的各种需求，又做到合理利用土地资源和保护生态环境，为后代的生产生活创造必要的空间发展条件。

3、房地产业发展要高度关注民生问题。随着城市化进程的快速推进，城市居民在解决衣、食“温饱”问题的基础上，对人居环境、住房面积、住房综合功能提出了更高的要求。这就要求房地产行业引入绿色、生态、科技、人文等观念，提供更多高品位、满足市场需求的产品。同时，中国经济发展的非均衡性也导致了诸如房价畸高、“城中村”等问题，这些都对行业的健康发展提出了挑战。未来，房地产行业应充分认识自身的角色和地位，努力成为构建和谐社会的重要组成部分，积极提高产品和服务质量，满足城市化加速期居民不断升级的住房需求。同时，房地产业应坚持与社会协调发展的原则，立足国情，关注民生，更多地参与解决民生问题的保障性住房建设，让更多的人民群众分享到改革发展的成果，为中国经济社会的持续繁荣进步做出贡献。 

4、房地产要更好地履行企业社会责任。慈善文化是很多国外大型企业文化的基本要素，必不可少，一个企业能够承担社会责任，参与公益事业，是值得尊敬的。近几年，房地产业的慈善意识在明显提高，体现出强烈的社会责任感，助学、救灾、扶贫等各方面的公益事业都在积极参与，部分企业还捐赠了数额相当大的款项，房地产业整体的“企业公民”意识大大增强，负担起更多的社会责任。未来，房地产业应更多更好地履行企业社会责任，不断提高企业效率，改善公众形象，为中国经济发展贡献力量。

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作者简介：

陈国强：北京大学房地产研究所所长、博士、研究员

赵　峥：北京师范大学经济与资源管理研究院博士

张　天：国家开发银行办公厅