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　　日前，国务院印发了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（简称《意见》），部署进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作，并明确了四方面工作举措，其中“加大棚改力度、创新融资方式”的两点表述最为突出。在棚户区改造的安置上，《意见》提出将鼓励货币化安置并摸清存量房情况。这一举措是否会对现有的房地产市场产生影响？PPP模式在应用于棚改项目时需具备哪些现实基础？《城市化》杂志特邀综合开发研究院（中国·深圳）产业经济研究中心主任、主任研究员龙隆教授发表评论。

　　龙隆：在我国现行住房政策下，商品房被认为是解决国民住房问题的主要途径。然而从国家统计局发布的数据看，2004—2013年，我国住宅房屋总竣工面积约163.9亿平方米，其中商品房58.3亿平方米，只占约35%，这说明商品房并非我国住宅供给的主要来源。单以2013年数据为例，全国住宅房屋竣工面积19.3亿平方米，其中商品住宅约7.87亿平方米，虽然商品房比例有所上升，但仍有约11.5亿平方米的非商品房。因此，从中能够得出商品房供给比例并不高的结论。这也说明，《意见》中虽明确将通过三年时间，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套，平均每年约要解决约600万套住房，若按套均100平方米计，每年也不过6亿平方米，远少于2013年的非商住宅竣工量。仅由此看，对中国现有的商品房市场不致于产生太大影响。

　　商品房所占比例不高，说明这些年太多的住宅没有支付地价就建起来了，太多的房主花很少的钱甚至不花钱就得到了住房，是通过哪些方式、渠道呢？合理吗？合法吗？公平吗？从上面的数据看，似乎只要把每年竣工的非商品房调剂好，就可以完成《意见》的安排了。问题当然没有这么简单，需要有一个清楚、合理的说法。否则，我们的住房市场就是一个扭曲的、灰暗的市场。众所周知，城市政府对土地财政的依赖驱动了地价上涨，然后又驱动了房价上涨，致使大多数工薪阶层买不起房。目前，除北上广深等一线城市外，很多城市包括绝大多数省会城市的房价都已到达高限，并出现滞销，开发商的资金链大都已绷得很紧，断链的也在时时出现。这一背景下，如果危改及棚户区改造房屋以低价房的形式出现在市场上，对现有的房地产市场造成冲击就是大概率事件。《意见》中虽有明确，“将摸清存量商品住房底数，制定推进棚改货币化安置的指导意见和具体安置目标”，但我认为还不够，还应摸清非商品住宅的存量和增量以及权属关系。

　　《意见》中另一突出的表述是创新棚改项目的融资方式，推广政府与社会资本合作（PPP）模式。社会资本进入棚改领域是有盈利预期的，这就为棚改、危改的安置住房添加了商业性质。然而这类住房相当于原住房的旧改，政府会减免地价，房价也要大打折扣，但社会资本又要求高于社会贷款利率的回报（社会资本的贷款利率比银行贷款利率高得多，这是中国经济另一个多年未解的大问题）。因此，如何对这些房屋进行定位定价，如何使社会资本合理顺利地实现盈利，在当前情势下将是一件很复杂、很容易引起麻烦的事情。

　　我国目前还没有一套标准的PPP模式管理办法，这就极易使公共目标与盈利目标混淆在一起。如果将民间资金引入到棚改中来，并能保证其利润，没有一套可计量的管理标准，没有透明的具有激励效用的利益分配方案，就可能导致项目的质量和成本管理失控，就可能使公共基金成为私营资本的套利杠杆甚至套利对象，也可能成为公方政绩目标下的腐败资源，双方更可能因利益问题扯皮不休而误正事。因此，建立透明、公正、公平、有质量的成本利益计量标准的PPP监管规则，是国家大力推动PPP所必须的一个前置性制度安排。