虽然属于海南房地产市场的“迟到者”，但绿地集团后发制人，高举高打。今年6月开始，绿地一口气与海口市政府签订了3个巨无霸项目，规划总占地面积达2.23万亩。

　　非唯绿地如此，海南动辄占地数千亩乃至上万亩的案例，并不鲜见。中粮集团亚龙湾、鲁能集团盈滨岛、华润集团石梅湾、中信集团博鳌二期、天津万隆新埠岛、中信泰富的神州半岛、雅居乐清水湾……星罗棋布的超大楼盘，覆盖了整个岛屿。

　　大规模“圈地”的后遗症已经显现。大量批而未用的土地闲置，已经建成的小区形成一个个空城，开发商们除了卖房，似乎并没有给海南的旅游服务业带来任何新模式。

　　绿地来者不凡

　　6月16日，绿地集团与海口市政府就三大战略性重点项目在上海签署合作协议，三个综合体项目共占地2.23万亩。其中“骑楼老街”历史旅游文化综合体项目位于海口中心城区，总用地面积约2640亩，绿地欲将其打造为具有南洋特色的历史文化旅游街区；五源河旅游文体中心项目位于海口秀英区西海岸核心区域，总用地面积约6180亩，规划建设体育文化中心及配套住宅等；灵山镇空港新城项目位于海口市美兰区，总用地面积约13500亩，规划建设成为综合性特色新城。

　　据亚洲房地产协会理事、海南资深房地产专家曹雨分析，绿地集团在海南的三个项目，骑楼老街属于历史文化遗产保护，不能进行大规模的翻建，只能做一些粉刷等保护措施；空港新城还要进行物流产业开发；只有五源河旅游文体中心位于海口秀英区西海岸核心区，地段非常好，此前的一级开发也已经成熟，“可能是真正赚钱的项目”。

　　他透露，在海南，政府给予企业某一个优质项目，顺带一个补偿性的项目这种模式是很常见的。

　　绿地集团公开信息显示，10月9日，绿地通过竞买程序，获得灵山镇(一期)约4300亩土地使用权，其中520亩为动迁安置房用地，预计建设安置用房约81万平方米。

　　一次性获得数千亩土地使用权，几乎占据海口市2013年土地利用规划建设用地指标的一半。业内人士指出，一方面，绿地集团等地产商之所以能够一次性取得大块土地，成为“大地主”，与海南特有的土地开发整理模式有关；另一方面，大量的土地指标可能是通过“重点项目”，走“绿色通道”获得的。

　　三面海岸几被瓜分完毕

　　在海南，如果只拿千亩土地，简直不好意思对外面说。

　　21世纪经济报道记者获得的一份调查资料显示，以招商引资之名和旅游地产、分期开发模式作为“圈地运动”的外衣，截至2010年中，13家地产公司共在海南圈地约18万亩，合约12600公顷，拿地时间最少也在3年以上。各家地产商在海南的土地储备大多以万亩计，其中富力地产20000亩、雅居乐17200亩、中信泰富36000亩。

　　最近3年，海南圈地潮有增无减。譬如，中铁与中弘股份合作开发的如意岛，预估人工岛面积约6.12平方公里；恒大儋州湾，围海造岛12000亩。首创和碧桂园的海南项目也是占地数千亩。

　　从土地储备的分布看，旅游资源丰富的海南省东、北、南沿线海岸基本被瓜分完毕，东部组团包括琼海、万宁两市，中信、华润、海航在此盘踞；南部组团包括三亚、陵水、乐东、保亭四市县，富力、雅居乐、中粮、鲁能、万科、绿城在此安营扎寨；北部组团包含海口、文昌、澄迈、定安四市县，新世界、海航、富力、雅居乐已入驻。对比之下，那些只有数百亩土地的地产商，仅是小儿科。

　　记者调查发现，地产商之所以能够在海南大块拿地，形成“圈地”之势，源于地产商帮助政府进行土地一级开发或进行“土地整理”。

　　曹雨说，地产商在参与、帮助地方政府制定土地利用规划、平整地块、建设道路和基建设施一过程中，形成了与地方政府的合作关系，往往可以优先获得土地开发权。这一过程已经非常接近于一级土地开发模式，不过为规避法律风险，海南地方政府将这一过程称之为“土地整理”，拒绝承认其为一级开发。

　　而在2010年之前，海南省曾明文支持土地一级开发。

　　2003年，海南省主要领导提出了海南“大企业进入、大项目带动”的发展战略，引入大型企业进驻海南。2006年7月19日，海南省政府出台了《关于规范企业参与土地成片开发的通知》，提出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例”。

　　长期关注海南的知名房地产专家崔元星表示，通过这项规定，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益，此后众多地产大鳄奔赴海南，疯狂掠地，模式均是基于这一《通知》的低成本一级开发模式。

　　崔元星说，以一级开发模式为核心的海南地产开发项目，因为占地成本低，不受两年不开发收回开发权等政策限制，“地主”们都乐于用这种模式与政府周旋。

　　这一情况持续到2010年海南国际旅游岛成立。2010年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，1月15日，海南省政府宣布在国际旅游岛规划正式获批前，将暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目，随后，海南政府又正式重申不再新批土地一级开发项目。

　　然而，海南地产界人士指出，以“土地整理”名义进行土地一级开发在海南“就没停过，一直都有”。

　　突破用地指标的秘密路径

　　虽然可以通过“土地整理”方便了地产商“圈地”，但海南每年的建设用地指标有限，根本无法满足地产商所需。

　　比如，绿地集团最近获得的灵山镇(一期)约4300亩土地使用权，如此大宗土地是如何拿到政府土地指标的？由于协议转让2004年早已禁止，一级土地开发模式也于2010年被叫停，所有企业目前只能经过“招拍挂”获得土地，一次性获取如此大宗地块不同寻常。

　　一方面，国土资源部等对一次性转让大宗地块有限制。根据2012年5月国土资源部和国家发改委发布的《限制用地项目目录(2012年本)》，宗地出让面积不得超过下列标准：小城市和建制镇7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。

　　另一方面，根据《海口市2013年度国有建设用地供应计划》，2013年度海口市国有建设用地供应总量控制在612公顷以内，其中新增建设用地383公顷。海口市也不太可能将一半的指标投放给单个项目。

　　有业内人士透露，绿地集团灵山镇(一期)约4300亩土地使用权的土地指标，可能是通过“重点项目”这一特殊途径，走“绿色通道”获得额外的用地指标，从而突破土地利用规划中用地指标的限制。

　　从准备拿地到获得建设用地指标，这一操作流程是：

　　第一步，逐级修改规划，将耕地等农业用地修改为旅游建设用地。由于农业用地在县域规划中不细分，一般以“高效热带农业”总括。用地企业与当地政府或村集体签订协议后，聘请土地规划院做规划，将农业用地计入县域规划中的旅游用地，再经由专家评审后进入县域规划。然后经城乡规划委员会通过后，农业用地的土地性质被更改为旅游建设用地。旅游用地中就会有20%-30%的部分成为建设用地。

　　第二步，列入当地“重点项目”，走“绿色通道”获得土地指标。由于常规的建设用地指标已经由《海南省土地利用总体规划(2006-2020年)》等一系列文件所规定，每年只有一定的使用量，不能满足大宗土地使用。上述房地产界人士指出，在此情况下，通过申请列入“重点项目”，可以开绿灯获得额外的建设用地指标。

　　该操作方式耗费时间长，但拿地成本极低。国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，通过“重点项目”获得额外用地指标的情况是存在的，但全国范围内不是太多，应该不是法定途径。

　　圈地后遗症

　　“大地主”频出，海南省的建设用地指标变得越发紧张。

　　根据海南省国土厅的数据，“十二五”期间，海南全省实际新增建设用地达44万亩，而根据土地利用总体规划，今后海南可用的全部建设用地指标总共才65万亩。

　　海南省于今年11月1日起施行的《海南省闲置土地认定和处置规定》指出，由于上世纪90年代房地产热、土地过量供应等历史原因和近年来土地市场升温导致部分企业存在囤地、圈地苗头，相当部分土地未按规定开发建设，海南省土地闲置形势严峻。

　　目前，海南省共有“批而未用”土地28.68万亩，其中，“批而未征”5.47万亩、“征而未供”10.15万亩、“供而未用”13.06万亩。

　　对于闲置用地，《规定》提出，非因政府原因和不可抗力造成土地闲置，超过动工开发日期满2年未动工开发的；超过动工开发日期满2年未完成项目投资总额25%的，政府可无偿收回。

　　海南省省长蒋定之于10月29日表示，今后规划建设项目，必须优先考虑开发利用闲置土地，对闲置土地多的市县，要考虑减少甚至暂停用地指标供应，以督促限期消化处理。而对那些土地储备过量、开发能力严重不足、以囤地为目的的企业，要清理出海南土地市场。

　　截止到11月7日，海南省公布了各市县计划今年11月10日前依法依规处置完成的36宗闲置土地，总面积3515亩，其中最大的宗地面积为938亩。根据各市县前期的调查情况，这些闲置土地将主要采取有偿或无偿收回土地使用权方式处置。

　　记者查阅了已经公示的闲置土地目录，没有看到知名地产商名列其中。

　　海南当地知情人士指出，海南闲置土地问题已经存在多年，“政府已经处理过多次，每次都是敲山震虎，处理的都是小公司。甚至报纸公示以后，公示的项目就会立刻动工，请领导剪彩、搞奠基仪式，最后导致被公示的项目也很难收回。”

　　10年消化？

　　多年的圈地运动与房地产开发，造成了海南楼市高库存，供过于求。

　　克而瑞公布的一份报告显示，海南18个市县未来3至5年，包括在售、库存和准备开发的潜在供应量合计达到1.079亿平方米。如果按照2011年海南全年房地产销售面积880万平方米计算，未来10年内，即使不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕。

　　此外，把旅游地产做成房地产项目的海南房地产市场，因为主打投资、投机客户，在限购限贷的调控之下，正面临客户群体减少的困境。

　　房地产企业在海南大规模圈地，开发旅游地产，依赖两个优势。一是大规模拿地带来的较低的土地成本和持有成本，二是随着海南房地产行情见涨，地块区位优势而带来的较高销售价格。

　　以雅居乐地产(03383.HK)为例，其在清水湾的旅游地产项目，2007年拿地成本仅为平均276元/平方米，2011年销售价格超过2万元/平方米，即使在扣除土地增值税后，巨大的价差也为公司带来相当可观的利润。以至于该公司有两年时间的收入相当程度依赖这个项目。但根据雅居乐年报，其2012年毛利率下降至41.4%，主要就是由于海南清水湾的占比有较明显的下降。

　　上世纪90年代初的房地产热，曾经令海南楼市10年在谷底徘徊，并使金融机构受到重创。新一轮的圈地热，也波及到银行。截至今年9月末，海南省银行业不良贷款余额38.02亿元，不良率0.87%，7月和8月连续两个月出现“双升”。

　　业内人士指出，当前海南省不良贷款压力主要来自于房地产行业，一是房企资金链紧张，供过于求并未改变；二是房地产开发贷款还款来源中，集团划拨资金占比较大，潜在风险不容忽视；三是海南省在建工程抵押登记管理存在缺陷，可能导致抵押悬空、重复抵押等问题，对房地产开发项目的贷款风险管理构成较大压力。

　　最根本的是，除了开发以住宅销售为主的房地产，海南仍然没有建立一个完整的、真正意义上的旅游市场，旅游服务业的基础相当薄弱。三亚大小洞天发展有限公司董事长孙冬认为，旅游地产项目的购房者如候鸟一般前来短期度假，造成拥挤和空城期，在常年人流量不足的情况下，基础设施很难完善。

　　戴德梁行香港公司董事总经理陶汝鸿表示，人均GDP超过5000美元以上后，度假旅游兴起。国内度假旅游最好的体现是海南，但在旅游项目的经营上，季节性会是很大的困难。

　　他表示，一个地区在不能形成固定人口的情况下，商业经营就会存在很大风险。这与项目的运营、定位等都有关系，需要把一个地方的特色突出，形成持久的吸引力。

　　邹晓云认为，旅游地产应当遵循谁经营谁投资的原则，不要经过开发商中途转手，比如海南之前曾发展产权式酒店，投资回报的情况不太好。投资者根据市场发展控制自己的投资，政府则应引导市场。