人物简介

　　程道平教授：山东师范大学商学院房地产经营管理系主任，山东师范大学城市与房地产研究中心主任，山东师大企业管理、土地资源管理、旅游管理（MTA）三个专业的硕士研究生导师；

　　兼任中国国际城市化发展战略研究委员会特约专家、山东省房地产业协会常务理事，中国民盟山东省委委员和参政议政专家组成员，中国高校房地产学者联谊会理事，中国房地产业营销协会文旅专委会特聘专家,山东师范大学房地产校友会名誉会长,山东师范大学教授委员会委员。

　　主要研究领域为房地产市场研究、城市规划与开发、城镇化规划研究、投资运筹。近五年主持完成济南市、泰安市等新型城镇化规划课题3个，房地产业规划及研究项目3个，2016年已完成“泰安市房地产业转型升级实施方案编制研究”（政府招标项目，成果鉴定为国内领先水平），目前正在主持“济南市人口市民化规划编制研究”（政府招标项目），正在与民政部合作开展地名服务研究、与省房协合作开展“棚户区改造范围与标准研究”。

　　《城市化》杂志报道　城镇化是个大命题，在我国城镇化进行中，房地产扮演什么角色？城镇化的道路还有多长？房地产行业的前景如何？中国国际城市化发展战略研究委员会特约专家、山东师范大学房地产经营管理系主任程道平，近日就此接受了《城市化》杂志的专访。程教授认为，房地产是城镇化一个重要的实现手段；中国至少还有20年才能够放慢城镇化的速度，房地产行业将伴随着伟大的城镇化的整个进程。

　　《城市化》：您怎样看待城镇化和房地产业之间的关系？

　　程道平：城镇化的进程意味着大量的农村人口要逐渐进入大中小城市，成为城镇人口，进入城市就需要工作机会，现在大中城市的现代服务业越来越发展，第三产业的产值占的比重也越来越大，许多城市三产的比重已经超过50%。第三产业涵盖面很广，大量需要写字楼、酒店等商业物业，，这些工作场所大都是由房地产开发来完成的。所以，房地产投资、开发对于城镇化进程中的这些工作场所，发挥着重要作用。

　　可以说，房地产是城镇化一个重要的实现手段。房地产业起到了基础性、先导性的作用。一方面，房地产提供了工作场所，各类不同用处的物业是需要房地产开发来实现的；第二方面，城镇化还有城市各种基础设施的打造，特别是新建设片区开发，无论七通一平还是八通一平，从土地开发开始这已经是房地产开发了。新城市的打造、基础设施的实现也属于房地产投资开发；公共设施的配套也是城市开发，城市住宅项目要求配套相应的中小学校和幼儿园，往往也由房地产开发企业代建，建完之后移交政府。这些公共服务设施的建设，特别是新城区的建设也是由房地产开发来同步推进的。

　　除了基础性的建设，还有另外一大块是住房建设。在城镇化进程中增加了城镇人口，他们的住房主要由房地产开发企业来建设。其中大部分是商品住房，还包括新兴的常租公寓，甚至有的公租房也是政府交给开发企业来建设的——在商品住宅的开发、土地出让当中，经常要求开发企业配建一定比例的公租房。因此，在城镇化的进程中，房地产的产业链很长，有很多细分行业，包括房地产投资开发业、销售代理业、顾问咨询、物业管理等等，共同为城镇化发展发挥了重要作用，做出了巨大贡献。如果没有房地产业的发展，可以说城镇化是不可能完成的。

　　尽管在新型城镇化当中不再过分的强调房地产开发，但事实上，房地产开发企业发挥的作用比过去还要大，房地产开发企业最大的优势就是资源整合能力强，类似于生产汽车的总装厂，很多零部件是由协作配套的其他厂家生产，但组装是在总装厂。

2017年6月26日，程道平教授在学生毕业典礼台亮相

　　《城市化》：新时代对房地产业有什么样的新要求？房地产业怎样通过供给侧改革实现转型升级？

　　程道平：十九大提出中国进入了新时代，基本矛盾是人们对美好生活的需求与不平衡不充分发展之间的矛盾，消费升级了，幸福生活对居所有了更高的要求。房地产开发企业相当于幸福生活的一个总装厂，是小康之后幸福生活的集成商。集成商的作用很大，能够根据小康生活、消费升级的需求来有针对性的整合，甚至还根据不同的人群做相应的整合，体现一些不同的主题，比如健康住宅、智能化等不同主题，市场可以进一步细分，满足不同人群对于社区生活的差异化需求。房地产业对于消费升级之后的幸福生活、幸福社区的打造将发挥更重要的作用。

　　还有更重要的一块，房地产行业正在多元化发展，房地产成为各类产业的承载体。因为新型城镇化要有产业支撑，有产业支撑才能够促进城镇化。产业地产现在越来越受地方政府的欢迎，它就是传统的房地产嫁接某一种其他产业，就像“互联网+”一样，“房地产+”也有这种功能，它加养老产业就形成养老地产，加医疗产业就形成健康医疗地产，加旅游就是旅游地产，加金融可以形成金融中心。

　　这就要求房地产开发商对某一类、两类乃多类资源有整合能力，能够找到外部产业资源，形成战略联盟，引入这些资源，然后通过一起开发项目，在某个城市或城镇落地。这样的开发能够带来就业机会和产业投资，带来税源，使这个城市发展得更健康，而不是单纯的卖房子，地方政府非常欢迎。这是房地产业对于新型城镇化发展的又一个重要的贡献，就是能够进一步发挥资源整合的作用，促进产业落地。

　　有些产业，特别是一些先进产业，它自己去找项目落地的效率要低得多，现在有了房地产业来帮助它落地，必然提高效率，使有前景的好产业能够更快的发挥它的社会价值。

　　《城市化》：中国城镇化进程和房地产业的前景如何？

　　程道平：房地产除了是住宅的开发者、各类产业的承载体，还是城市更新的实现者。现在我国城市棚户区拆迁、城中村的改造等，都属于城市更新，还有一些工业企业的外迁、腾笼换业等，凡是这种城市功能的调整，都是上规模的城市更新。旧城改造的项目往往也需要房地产业跟进，要提高城市现代化的水平，促进新型城镇化的发展，也需要房地产业来做贡献。

　　所以从多方面来讲，房地产业与城镇化的关系是相辅相成的，城镇化为房地产业带来了投资开发的机会，房地产业为城镇化的进展提供更多更好的载体，二者相辅相成、缺一不可。

　　我预测，中国至少还得需要20年才能够放慢城镇化的速度，此后，房地产业发展的规模就会减少，特别是投资开发的规模会减小。房地产业与城镇化是同步的，所以房地产业是一个伟大的产业，它将伴随着伟大的城镇化的整个进程。

程道平考察深圳

　　《城市化》：十九大报告中“房住不炒”的定位，对于房地产业还有哪些定位，有何解决建议？

　　程道平：房住不炒的定位最早是习总书记2016年底在中央经济工作会议上提出来的，进一步体现在十九大报告中。我非常赞成这一正确的定位。近一年多来，全国有几十个城市房价上涨过快，成为热点城市，这其中难免有一些买房原因是作为投资置业，并不完全都是为了自住。

　　当然长期投资，这个社会也是需要的，如果是短期换手那叫炒房，因为房地产市场还有租赁市场，租赁市场就需要多余的房源，许多家庭的第二第三套住宅，不住的可能会进入租赁市场，有一定的多余住房也是合理的。但是如果过分追求投资买房，看中了它升值的预期，那就会引起整个社会的骚动，特别是房价上涨过快的城市会带来一些不稳定的社会预期，也影响到其他产业的投资能量的合理的分布。

　　我们现在的房地产业，显然没有进入到持续健康发展的状态，因为中国房地产业发展的历史还不是太长，从房改之后到现在还不到20年，政府管理房地产业的发展，由于制度体制的原因，现在还没有完全建立起一个长效机制，能够使这个产业稳定健康发展。

　　而且房地产的一级市场，也就是土地市场，其供应方目前主要是地方政府，供应土地的规模和节奏往往不是按照市场的需求供应的，首先是规模不能满足许多大城市的投资开发需求，土地是稀缺资源，所以土地竞拍时会出现地王；二是供应的节奏不均衡，许多城市有时好几个月还供不了一次地。

　　第二个问题是调控政策，现在调控还不够科学。虽然现在提出了因城施策，比过去的调控有进步，但是要做到因城施策还不那么容易。房地产市场的发展在什么状态下需要调控？需要调控哪些指标？行业怎样健康发展？还没有一个科学的标准，还在探索之中，力度有时不够科学，手段也还不够圆满。

受聘房地产校友会名誉会长

　　《城市化》：您如何看待允许集体建设用地建设租赁房的政策？这对于房地产健康发展和实现城镇化有何影响？

　　程道平：我认为这个政策很好，应该尽快的在更多的城市，在全国落地。因为这里的集体建设用地，指的是在城市规划建设区的范围内、邻近城市巨大消费群体的集体建设用地。通常是城中村和城边村的集体建设用地，也是应该改造或者即将改造的村子。用集体建设用地建租赁房分两种，一种是公租房，一种是长租公寓，长租公寓是市场化的，公租房是政策保障房，政府可以委托有关机构代建，或者是政府利用集体建设用地直接和相关的村委会联合建，既可以建公租房又可以建长租公寓。特别是长租公寓是市场化的，应该是多主体供应。

　　我还注意到：城中村改造过程中，地方政府除了补偿安置住宅之外，还会留有一定面积的土地，作为经营性的、保障村居民生活的用地。比如济南市人均26平米这样的土地可用于经营性物业开发，除了建商铺卖货，有一部分这样的土地可以用来建长租公寓，这是建设在国有土地上，但是不需要支付土地出让金，因为这是留给原村民的建设用地，所以企业和改造城中村的集体经营组织来合作，也可以建长租公寓。这将有助于城中村村民的完全市民化，因为通过搞长租公寓就能够有收益，这个收益由村民分成，增加村民的收入。

　　现在已经有一些房地产开发商投资长租公寓了。比如万科公司就在济南搞了七个长租公寓的项目，这个租赁项目收购了原有不良的物业，把它改造过来了。我最近参观之后，给开发者提了建议：在城中村、城边村改造时和村委会联合，村子出地，开发商等出钱投资，合作建设长租公寓，这样的开发成本低，不用高价买国有土地，城中村的地段往往也是比较好的。我提了这个建议以后，一些开发企业认为非常好，下一步准备关注这样的机会。

　　所以允许集体建设用地建长租公寓，吸引社会投资，这样就使得居住用地的供应出现了一个有效的补充，而不仅仅只等着国有土地招拍挂。这就是利用市场机制，让市场决定资源的配置，必然会提高效率。如果只允许国有土地建房，就得等政府来牵头，首先是征地，把集体建设用地变成国有性质，再去招拍挂，高价竞拍到土地来搞长租公寓，开发企业自持，这个周期就长了。过程延长效率就会低，而且成本很高。

　　这是房地产行业对于城镇化起到的另一种促进作用，是房地产健康发展的方向之一，它对城镇化的影响是有助于城中村的改造，促进了城中村、城边村居民完成市民化，某种程度上帮助政府分担了一部分农转非的成本。通过上述方式，有利于房地产业开发建设租赁房、长租公寓和公租房，促使房地产行业在租赁市场上加快发展，促使整个房地产市场走向健康。

　　《城市化》：您认为城镇化的道路还有多长？房地产行业的前景如何？

　　程道平：这个问题很大，它会影响到各个城市。有人认为房地产业不需要再有多大的发展了，因为城市以后不需要房奴，一个是全国城镇的住房自有率比较高，比国外发达国家都高，我国的独生子女政策执行的时间长，“四二一”家庭结构使将来的年轻人会继承一堆房子，所以一派观点就认为房地产业已经没戏了，不需要了。

　　我认为这是用孤立的、静止的、片面的思维来看问题，事实上城市在城镇化的过程中具有开放性，它不光是原有城市居民“四二一”结构孤立的去往前运行，它还不断的有外来人口的补充，在城镇化进程中全国至少还有三亿人需要转化为城镇人口，就是好多城市还有发展的需要，进来新的人口就需要房地产，需要住房，所以住房对于某些家庭，多出来的住房就进入房地产市场。面对持续的城镇化的需求来说，房地产业伴随着城镇化的发展，其实还有比较长的路要走，不会马上就不需要了。

　　还有的观点认为房地产泡沫过大，已经很危险了，特别针对房价上涨过快的城市，可能快要崩盘了。实际上在房住不炒的定位明确之后，导致房价过快增长还有一个重要因素，就是货币发行量如果增长过快，也将导致房价过快增长。