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顾云昌:去库存与城市化要联动起来
时间:2016-04-06 11:42:40  来源:城市化杂志  作者:顾晴 

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人物简介:

  顾云昌,高级城市规划师,著名房地产专家。

  现任中国国际城市化发展战略研究委员会副主任、全国房地产商会联盟执行主席、中国商业地产联盟理事长。曾任中国房地产及住宅研究会副会长。

  主持完成“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题,两次获得国家科技进步一等奖。

  在中国房地产界,顾云昌被认为是理论研究方面的泰斗级人物。他多次参与国家房改政策的研究制订,是国家房改方案的主要起草人之一。对于不同时期风云变幻的中国房地产市场,他敏锐的观察力给出的客观分析和对未来市场的预判,备受各界关注。

  对于当下的中国房地产市场,顾云昌如何解读?有何妙招?为此,《城市化》记者专程拜访顾云昌。他直言:“去库存要和城市化联动起来,关键问题是农民工市民化,深层次问题是土地问题,还有就是,城市化说到底要解决的是人和产业的关系,产城融合才能把农民吸引进城来,减少收入差距。”

  去库存的关键是农民工市民化

  “我们可以看到,新型城镇化的目标非常明确,主要是两个:一是农民工市民化,就是还没有真正进入城市的人市民化;二是要提高已经进入城市的人的生活质量。”访谈一开始,顾云昌就直言,现在大家热议的房地产去库存不能仅仅看成卖房子,一定要和新型城镇化的目标联动起来,这样我们才能领会为什么中央经济工作会议将“去库存”纳入我国今年五大经济任务之一,并将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价等手段一并祭出。

  “城市化的关键是去库存,去库存的关键是农民工市民化。市民化就要让人们拥有自己的住房,没有住房怎么乐业?”结合我国城市化现状,顾云昌分析说,现在农民工不是没有地方住,主要问题是,第一居住条件差,第二住的不是自己的房子。现在中央出台相关政策,就是希望农民工租房能够租得大一点,提高他们的住房水平,另外希望他们能够买房。

  熟稔中国房地产市场的他告诉记者:“到目前为止,已经外出务工的农民工自购房比例还不到1%,多年以来上升的幅度也有限。就是说,99%的农民工还没有自住房。”在他看来,这与农民工一只脚踏入城市,另一只脚还留在农村,以及没有得到相应的市民待遇不无关系。

  土地流转解决农民工资金问题

  对于农民工能否成为去库存的“接盘侠”,网友最质疑的是:不说一二线城市,目前三四线城市的房价对于广大农民工而言也是很高的一个价位,再加上他们工作的不稳定性等因素,如何解决购房资金问题?

  “要让农民工买房,最最关键的是,要让宅基地流转变现,要修改现行的土地法。”顾云昌说,“有些观点认为,一定要给农民保留土地,一旦他们在城里呆不下去,就回去种地。但现实是,很多农民早就不种地了,他们不过在农村出生,是农村户口而已。为什么一定要把他们圈在那片土地上呢?”

  他还讲到:“我经常到各地考察,别说农村了,就是一些地方的镇里都破破烂烂。只有到了逢年过节的时候,大家才回乡聚在一起吃顿团圆饭。其它时间,农村的房子基本上是空的。”这样的观察让顾云昌认为:只有让农民兄弟的土地盘活,才能使让他们有意愿在城市中扎根生活下去,对应产生购房的迫切需求。

  “在农民进城的同时,要允许愿意到农村生活的城市人进入农村。”顾云昌说,“尽管现在市民和村民通过协商可以租房,但这在法律上没有规定,相关法律政策应该及时跟进。”

  他不无遗憾地说:“直到现在,小产权房还是违法的,不让登记。但我们只能说小产权房在现行的法律框架下是违法的,不能说永远违法。除了中国,没有哪个国家农村的房子不能买卖。这条界限,我们还没有打破,还是一条深沟。”另外,他认为,农村的建设只有靠城市的反哺,让有一定资本的城市人带着资金进入农村,这样农村的住宅品质以及物业管理等各方面的服务才会提升,才会改变农村破破烂烂的现状。

  “所以,对于农民工市民化以及去库存,不能光靠户籍制度改革,深层次问题是土地问题。在这方面,我很赞成习近平总书记在中央全面深化改革领导小组第七次会议上提出的三条底线:坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。”顾云昌说,我们只要坚持这三条底线,在农村土地盘活方面,应该大力推广做出探索的典型案例。

  库存≠待售

  对于中国房地产市场,顾云昌认为“区域市场分化越来越严重,可以说是冰火两重天”。他说,一线城市由于库存不够,房价还将持续上涨。库存严重的是三四线城市和部分二线城市。所以,我们应该分城施策,分类指导。对于北京、上海等一线城市来说,还不能放开限购,还需要盘活市场,增加供应量,三四线城市要减少土地供应量,想办法去库存。像鄂尔多斯,早就存在去库存的问题了,只能慢慢消化。

  就近期任志强“开炮”说,因为7亿库存中存在大量难以消化的部分,不会因为任何政策而消化掉,“有些只能炸掉”,顾云昌的看法是:“炸掉的可能性不大,毕竟不是烂尾楼,不可能炸掉。而且从长远来说,市场还是有需求的。还有就是看开发商如何处置,如果目前的价格降一半,还是有人买吧?”

  顾云昌还直言:“有些专家在谈论当下的房地产市场时,由于没有搞清楚库存和待售的概念,引用数据时往往对老百姓造成误解。7亿平方米不是库存,统计局说的很清楚,是待售面积。什么是待售呢?是指竣工后没有卖掉的。而库存是已经开盘的,开盘不一定是竣工的,从销售到竣工往往需要一年左右的时间。所以,真正的库存不是7亿平方米,是20亿平方米。因为去年全国卖掉12.8亿平方米的住宅,加上现在7亿平方米的待售面积,不就是近20亿平方米吗?”

  他还分析说,去年全国卖掉12.8亿平方米,现在的待售面积是7亿平方米,这样算来,半年左右就卖完了。因为房地产的销售规律是,库存在6—18个月是合理的,低于6个月,库存少了,超过18个月,库存又多了。北京、上海现在的库存大概在5、6个月左右。所以,库存和待售是两个概念,也说明我们国家的统计有问题,真正的库存没有统计出来,让许多人都误解了。这是第一。

  第二,在待售的7亿平方米中,只有4.5亿平方米是住宅,其它是商业。一般来说,商业与住宅的比例是二八开,就是商业地产占20%,住宅占80%,所以,住宅面积应该是7亿平方米×80%=5.6亿平方米,而现在只有4.5亿平方米。这样说来,商业地产的库存更高,风险更大。
  
  “我们现在要想办法,如何让农民工买得起房,如何真正让有钱人愿意买房,如何让开发商愿意降价,让人们买得起房。这些都需要创新。”顾云昌如是说。

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