各地经适房收益上缴比例

　　经适房取得完全产权或上市交易如何操作？该缴纳多少增值收益？备受关注的深圳经适房上市暂行办法今起征求意见。根据征求意见稿，增值收益比例拟定为50%，不申请完全产权、不上市交易可保持原状，另外在继承问题上也有明确规定。

　　有业主要求完善产权不缴收益

　　位于宝安区的桃源村三期是深圳第一批面向户籍低收入家庭销售的经济适用住房项目，于2008年销售。根据售房合同第十六条规定，“签订购房合同满5年的，买方可依据深圳市经适房相关管理规定申请取得住房全部产权。住房上市转让的收益分成，按政府届时有关规定执行”。

　　如今，5年期已满，但关于取得完全产权和上市交易的操作办法迟迟未能出台。有业主要求，“取得全部产权”和“上市转让”应该进行区别，办理全部产权不必缴纳增值收益。

　　市住建局相关负责人向南都记者表示，桃源村三期于2008年7月开始销售，在早于合同签订的2008年1月，深圳出台了《深圳市经适房管理暂行办法》，其中第四十二条规定：购买经适房满5年的，买受人可转让经适房，但应按届时同地段、同类型普通商品住房与经适房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款，政府可优先回购；买受人向政府缴纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。

　　2010年6月《深圳市保障性住房条例》出台，也对保障性住房取得完全产权做出了相应的规定，“规定年限届满后，购买保障性住房的家庭或者单身居民申请取得完全产权的，应当缴纳土地收益并按照市政府确定的标准缴纳房产增值收益等价款”。

　　这名负责人表示，市住建局去年启动了《深圳市经适房取得完全产权和上市交易管理暂行办法》(下称《暂行办法》)的起草工作，其间与市人大、市政协、市政府法制办等部门多次讨论研究，并到北京、上海、杭州、广州等地考察调研。此外，为充分了解市民意见，市住建局还多次与经适房小区居民开展座谈会，力争在体现国家和深圳的法规政策同时，充分尊重经适房业主的利益诉求。

　　增值收益分成比多个城市低

　　南都记者获得的这份征求意见稿显示，《暂行办法》适用于2008年1月18日以后，市区两级住房保障主管部门与低收入家庭签订买卖合同的经适房取得完全产权和上市交易的相关活动。

　　所谓经适房取得完全产权，是指签订买卖合同之日起满5年的经适房，其权利人根据本办法规定缴纳增值收益后取得该住房占有、使用、收益、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房。所谓经适房上市交易，是指签订买卖合同之日起满5年的经适房，其权利人根据本办法规定缴纳增值收益后取得完全产权并将该住房转移登记至第三人。

　　征求意见稿明确，经适房权利人取得完全产权或上市交易应按50%的比例缴纳增值收益，具体计算公式为：应缴增值收益=(经适房市场价格-经适房原购买价格)×50%-税费(原购经适房的实际发生额)。

　　对比其他城市的相关规定，在缴纳增值收益的比例方面，厦门的缴纳比例为经适房市场价与原购房价之间差价的90%，广州为80%，北京为70%，杭州为55%，上海的缴纳比例则约为市场价的35%-45%(政府产权份额)。征求意见稿中拟定的50%比例属于偏低水平。

　　在经适房市场价格确定方面，征求意见稿对不同情形作出明确。申请取得完全产权的，其市场价格按照申请时税务部门核准的二手房交易计税价格计算。申请上市交易的，其市场价格按照申报的交易价格计算，但申报的交易价格低于申请时税务部门核准的二手房交易计税价格的，按照税务部门核准的二手房交易计税价格计算。税务部门核准的二手房交易计税价格低于经适房原购买价格的，申请人无需向政府缴纳增值收益。

　　继承或遗赠有限制条件

　　众所周知，经适房属社会保障性质住房，在产权方面有明确的限制要求。在取得完全产权前发生继承或者遗赠时应如何操作？此次的征求意见稿中也做出了明确的规定。

　　征求意见稿第十条规定，经适房取得完全产权前发生继承或遗赠，继承人可以按照本办法规定缴纳增值收益后，取得该套住房完全产权或将其上市交易。继承人具有本市户籍且在本市无任何形式自有住房或符合我市住房困难标准，除上述渠道继承外，也可以申请将该住房转移登记至自己名下，住房性质仍为经适房，在该种情况下不需要缴纳增值收益。

　　保持现状则产权性质不变

　　征求意见稿明确，签订买卖合同满5年，不申请取得完全产权、不申请上市交易的经适房，其产权性质不变，权利人继续持有《房地产证》(绿本)，按《深圳市保障性住房条例》等相关规定占有、使用该住房。此外，在申请完全产权和上市交易时向市主管部门缴纳的增值收益款，纳入深圳市保障性住房专项资金。

　　“经适房如果不缴纳增值收益就取得完全产权或上市交易，不仅违反国家基本政策规定，对其他社会群体也是不公平的。”市住建局相关负责人表示，经适房政策的出发点是解决户籍低收入家庭的住房困难，并不鼓励购买人购房后进入市场交易获利，然后又形成新的住房困难。部分经适房购买人由于需要改善住房条件等原因，在符合一定条件下可以申请取得完全产权或上市交易，但是由于经适房是解决户籍低收入家庭住房困难的保障性住房，由国家赋予政策优惠，向特定群体发售，具有鲜明的社会保障性质。住建部等七部委出台的有关文件明确规定，经适房取得完全产权或上市交易应缴纳增值收益，这也是国家住房保障的基本政策。

　　南都记者了解到，目前，上海、杭州、广州等地均已出台了经适房取得完全产权和上市交易的相关管理办法，北京也即将出台相关规定。虽然各地具体操作方式有所差别，但都明确规定经适房取得完全产权或上市交易，必须缴纳一定比例的增值收益。

　　记者算账

　　桃源村三期90平米户型约需缴90万元

　　桃源村三期2008年出售价格不到5000元每平方米，现以附近的桃源村二期商品房为例，二手房均价已达2.5万元每平方米。桃源村三期户型主要为70-90平方米之间，以90平方米户型为例，购买时如果均价是5000元每平方米，按照二期2.5万元每平方米的均价，目前房价已达225万元，至少涨了180万元。根据征求意见稿，如果要申请完全产权或办理上市交易，要缴纳给政府的增值收益约在90万元左右。

　　名词解释

　　经适房取得完全产权

　　指签订买卖合同之日起满5年的经适房，其权利人根据本办法规定缴纳增值收益后取得该住房占有、使用、收益、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房。其市场价格按照申请时税务部门核准的二手房交易计税价格计算。

　　经适房上市交易

　　指签订买卖合同之日起满5年的经适房，其权利人根据本办法规定缴纳增值收益后取得完全产权并将该住房转移登记至第三人。其市场价格按照申报交易价格计算，但申报交易价格低于申请时税务部门核准的二手房交易计税价格的，按照税务部门核准的二手房交易计税价格计算。税务部门核准的二手房交易计税价格低于经适房原购买价格的，申请人无需向政府缴纳增值收益。