近日，北京市公布实施《北京市公共租赁住房建设技术导则(试行)》，表明北京公租房建设迈出实质步伐。除了北京外，上海、重庆、天津、广州等城市的“民生住房蓝图”中，都相继明确了规模可观的公共租赁住房建设计划。今年全国37万套公租房的兴建任务已下达。种种迹象表明，经过商品房价暴涨和调控的洗礼，“大力建设公租房”已从口号落实到行动，一场规模庞大的建设热潮正在袭来。

不过，业内专家指出，旨在解决“夹心层”过渡性住房问题的公租房建设，不能“一窝蜂”地大干快干，有限的财政资金和开发投资应向新移民集中的城市倾斜；其次，公租房的建设资金应当多元化，在民生的基础上保证一定的投资回报；更重要的是，在“名目”众多的保障房体系中，公租房如何公正、有效地解决“夹心”人群的住房问题，防止其重蹈经适房的覆辙，将考验地方政府的智慧。

“夹心层”的新期盼

今年7月，老家在河南商丘的马明磊刚从北京一所文科大学毕业，进入一家杂志社工作。拥有北京户口的他最近仔细研究了新出台的公租房条例。“我现在月薪3000多，租房住得花掉1000。近几年内在北京买房基本没有可能。以我的条件，申请经济适用房也很难，所以，打算看看公租房。”

在以往的保障房体系中，经济适用房、廉租房和限价房等品种基本面向本地的中低收入居民，像马明磊这样的城市新移民则被排除在外。而随着城市化进程的加快，处于“夹心层”地位的城市新移民规模日益庞大；其中，包括大学毕业后在当地就业并逐步融入城市的外乡人，也包括未获当地户口的外来务工人员。这一群体的阶段性住房支付能力不足，矛盾日益显现。

根据住房和城乡建设部的意见，凡年满18周岁，有稳定就业和收入来源，具有租金支付能力，本市无住房或住房面积低于城市住房保障标准的，都可以申请公租房，不受户籍限制。

住建部副部长齐骥日前公开表示，夹心层的住房问题将主要通过公租房来解决。“夹心层群体的住房问题是阶段性的，随着收入增长，这部分人群将具备通过市场解决住房的支付能力，公共租赁房租金水平比较适度，租赁关系相对稳定，符合他们在一定阶段内租赁住房的实际需求。”
齐骥坦言。

近期，各地公租房建设规划陆续出炉。其中，重庆在未来三年内将建设3000万平方米公租房，目前，该市公租房已开工750万平方米。在北京，目前有10余个公租房项目正在建设，可提供房源逾8000套。2010年，北京将新建50万平方米的公租房。广州计划今年推出3000套公租房，同时还将考虑建设外来工公寓、安置房等。

与主要城市目前的“夹心层”人口规模相比，上述公租房建设计划依然显得“杯水车薪”。以北京为例，该市有着近510万外来常住人口，“夹心层”人群数以百万计；每年，北京新毕业大学生便超过20万人。

中国社科院城市发展研究中心主任牛凤瑞指出，北京万余套公租房远远不能满足外来中低收入群体的居住诉求，而广州、上海等一线城市也面临着同样的尴尬。公租房同样面临供不应求的局面，在“街道登记轮候申请”的背景下，如何公正、公平地遴选住房群体，防止新的权力寻租，依然是老百姓聚焦的重点。

“公”屋吸引民资难题待解

“在香港、美国，公租房都由政府主导，公益性机构负责运营，民营资本基本不愿意参与。但在内地，地方政府的财政资金有限，需多元化融资筹建公租房。不过，如何引入社会资本参与其中，并保证其收益率，这是一个大难题。” 北京大学房地产研究所所长陈国强指出。

前不久，住建部表态鼓励开发商参与公租房建设。下一步将着力建立以企业为主体的公共租赁住房运行机制。鼓励各地发展由企业投资和持有公共租赁住房产权，负责公共租赁住房建设、租赁和维修等日常工作。

“这种企业可以由社会机构出资设立，也可由社会机构和政府共同出资组建。”齐骥表示，在资金方面，除了中央和地方财政的支持外，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，拓展公租房融资渠道。

从目前的方案看，公租房的建设主体依然不明确。有开发商表达了参与意愿，但真正打算介入的房企肯定不多；现在，租金水平、产权归属都还没有确定，开发商显然不会做赔本买卖。”一位业内人士分析。

以公租房计划建设规模最大的重庆为例，公租房的预计造价为每平方米2500元，3000万平方米建设规模预计总投入约750亿元，每年约250亿元。一般而言，财政资金至少达到公租房建设总投入的20%，这意味着，重庆每年对公租房的财政投入至少达到50亿元。这对地方财政的负担显然很重。

开发商建设公租房并为持有式物业，按重庆的标准，租金价格按建设成本利息加维护费计算，控制在市场租金的60%以内，这样，开发商成本回收时间长，获益低。”重庆大学房地产学院院长任宏指出。

而据重庆市建委有关人士介绍，除了中央安排的专项资金、财政年度预算安排资金，地方土地出让收益的5%以外，房地产投资信托基金也曾被考虑作为融资渠道，但香港方面的基金和重庆初步接触后无果而终。原因是类似的金融产品有一个前提，即房屋产权“私有”，而这不符合公租房姓“公”的原则。

“现在，扩大公租房建设规模，仅仅靠财政远远不够，须大力引入社会资本。但社会资本参与的前提，一是符合资本回报率要求，二是产权清晰。否则，地方政府只能依靠土地出让方面的优惠，来吸引开发商参与公租房建设。”华远地产董事长任志强指出。

任志强建议，应发展社会租赁性住房，由社会化基金组合信托提供融资，由非政府组织负责运营，租金按照市场化定价。“英国就按照这种模式运营，一方面解决了公租房的融资问题，另一方面，房地产信托还让富裕人群多了一个回报稳定的投资产品。”