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市民谈以房养老政策:儿女还眼巴巴看着房子
时间:2013-09-17 10:24:36  来源:CCTV2《央视财经评论》 
    以房养老?有房才能养老?

    你留下房子,我为你养老。从明年开始,以房养老的试点工作即将启动,老人们可以将自己的产权房抵押给银行等金融机构,定期获得一定数额的养老金。以房养老真的能够解决中国人的养老问题么?未来我们在退休之后,依靠房产就能踏踏实实地养老吗?做这样的尝试,需要我们跨越哪些现实的难题?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论马光远、刘戈共同评论。
 
    以房养老再试点引发公众关注和热议,为何以往京沪先试闯关均告失败?它的市场风险和障碍究竟有哪些?依靠个人和社会资本解决养老难题,到底能起多大作用?

    国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出,“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。“住房反向抵押”是指老人将自己的产权房抵押给金融机构,以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。以房养老,到目前为止,在实际操作问题上没有实质进展。以房养老似乎是“叫好不叫座”,推行难点在哪里?

    记者在采访中发现不少老人对以房养老机构不信任,不敢轻易把房产抵押出去。

    北京市民:因为我有儿有女,他们呢,说实在话,还眼巴巴还看着我这房子呢。我把我这房子抵押给银行以后,我可以生活水平提高了,我可以得到一笔银行的利息了。等我百年不在了,房子让银行给收走了,那我儿女不得骂我啊。

    目前市场上的产品,有些就是十年左右的贷款期限,这样的产品设计过于简单,有老人就担心,十年以后怎么办?要是房子被收走了,不是连住的地方都没有了吗?

    以房养老推行最大的阻力,来源于老人和金融机构的风险共担,国内房地产价格走势,人均预期寿命等关键因素都是难以预测的。老人心里没底儿,金融机构也犹豫。

    记者对部分北京老人随机调查,老人们普遍坦言,自己在感情上难以接受以房养老模式。因为房子是一笔不小的财产,留给儿女是天经地义的。

   北京市民:我就觉得对银行不是很信任。

   北京市民:你把这房抵押到这银行,将来这银行里头保险不保险,不说咱们不信任它,也有可能是不保险的。

   刘戈:以房养老不可能成为中国主流的养老方式

    (《央视财经评论》评论员)

    以前我们都在讲养儿防老,那么现在由于计划生育计策的施行,没那么多孩子,没办法靠孩子来进行养老。另外,前些年流行过商业养老,后来很多人交了很多年的商业保险金,后来又发现这里面很多套路,实际上让你最后没有办法相信。当然最主要的基础还是社会养老,也就是我们现在的养老金制度,这是一个基础。至于说以房养老,实际上是有一部分有了房产的一些中产阶层,当老了的时候,他想过一种更加体面或者更加宽裕的退休生活,那么这一部分人可以用以房养老的这种方式,它绝对不能够成为一个全社会通行的主流的养老方式。在发达国家也不是,在中国的这样一个限制条件下,还有中国的文化传统里面,更不可能成为一种主流的养老方式。
 
    在中国的现实情况下,子女和父母的财产是分得不清晰的。在这样的一个情况下,你说让中国的父母们在自己过世之前,把房子最后就典给银行了,然后自己过很奢侈或者比较好的生活,这种可能性基本不存在。

    马光远:政府不能提出以房养老以后就推卸基本的养老责任

    (《央视财经评论》评论员)

    事实上过去十多年来,中国的很多地方也在试点,比如说上海、苏州试点过,但最后不了了之,那么不了了之的关键是什么?除了制度细节设置上有些问题以外,最关键的是大家的观念怎么去接受?第二个是它适应的人群非常少。在这种情况下,第一个大家千万不要混淆一个概念,就是基本养老体系肯定是政府来提供的,如果你想让晚年生活过得好一点儿,你让晚年生活比较奢侈一点,那么你可以想很多办法。比如说你可以进高档养老院,也可以把自己的房子变现以后,以年金的方式,金融机构给你。我觉得这个东西本身,如果你一分为二地来看,那么它是一个好东西,大家可以去试。

    以房养老属于一个自我选择,也就是说,你的基本养老应该政府来提供,政府不能说提出以房养老以后,就推卸你的基本养老责任。我想这个绝对不行、不可以,但是你要你的养老生活要过得好一点儿的话,那么你可以去自主地选择,你可以跟金融机构去谈,每个月给你多少钱,我觉得这是可以去做的。

      刘戈:以房养老还是需要政府出面做中间人

    (《央视财经评论》评论员)

    其实金融就是解决现在和未来在不同时段里面的一个交易方式。像养老用金融这种方式,通过一种倒按揭的方式,它的确是提供了一种多样的选择。有一部分老人,如果他的观念比较前卫,或者他根本就没有孩子,那他就可以采取这样的方式。如果现在这样的一个政策,我们纳入到国家支持鼓励的政策里面,就可以提供一些基础性的条目,让这些金融机构有据可查,也按照这样的一种思路去设计他们的金融产品,让一部分老年人在老了以后,他可以不愿意把钱留给孩子,或者留给他的继承人,那么他过更体面,或者更好一点儿的退休生活,那么这就可以选择。

    这里面需要政府出面,为什么叫政府出面?就是在这个过程当中有很大的风险,对银行也有很大的风险。如果房价一直在涨,那没有问题。如果房子不断地在跌价怎么办?比如说日本,如果他在九十年代中期在东京买一套房子,几千万日元,那么后来只能卖到它的六分之一、七分之一,甚至十分之一的价格,那么这个时候银行不是亏了吗?那么银行不敢做。另外,那么对于贷款人来说,他也存在着比如利息提升的风险。你利息提高了以后,那我最后要付很多的利息。其实倒按揭也好,以房养老也好,说到底它就是一个住房抵押贷款的问题。像美国采取的办法是有一个相关的住宅部门,建立一个机构,如果在这个过程当中,银行和贷款人的互相之间产生不信任的时候,那么这个机构会出面,作为一个担保人。如果你活了太长的时间,那么最后银行亏大了,那么最后这部分可能政府会给银行一些补贴。另外,如果老人死了以后,房产权在这个政府部门里面,那么他把这个房子变卖了以后,再还银行的那一部分,剩下的钱给他的继承人,那么有一个中间人在里面做保障,银行和其他的金融机构就愿意做这件事。

    现在来说,对银行来说,风险太大。如果银行有很多的现实业务可做,他为什么要做这样的一个风险很大的生意?而且如果还有法律风险,比如说中国老人死了以后,孩子不履行这个约定怎么办?这个房子他不交给你,怎么办?所以在没有一系列的法律规定出台之前,银行是不会去办这个事情的。

    马光远:国外的以房养老都建立在房价非常稳定的基础上

    (《央视财经评论》评论员)

    事实上,我们有了基本养老保险以后,你可以去探索过得更好的养老生活。那么以房养老是一个私人产品,私人产品事实上设计关键在细节,银行愿意做,那么老人也愿意做,谁也不要算计谁,但是有一个风险的问题。比如加拿大设计的时候,62岁以后的老人才可以,而且他规定了风险的分担问题。比如如果老人去世,那么去世以后这个房子肯定有余值,这个余值怎么办?那么他规定,如果有继承人的话,它可以继续继承。不像我们现在有些老人担心的,万一我两年以后就走了,那不把房子留给金融机构了?对金融机构来讲,如果这个老人活得太长了,活到一百岁,一百二十岁,那么对金融机构来讲,它可能不合算,那怎么办?有没有一个专门的机构、中间机构出来,为这个风险做一些分担。如果没有审批问题,那让机构自己去判断。

    我觉得政府如果这里边涉得太深,这个东西可能会变样。因为银行没风险,老人也没风险了。比如说金融产品本身需要有关机构来审批,再比如说产权70年的问题,也是独立去考虑的问题。再加上如果这个房子涨价,那对金融机构来讲是一个好事,因为它越来越值钱。但一旦房子跌价怎么办?所以我们去考察国外的以房养老,一般都是建立在一个价格非常稳定的基础上,就是房价相对比较稳定,那么大家都没有涨价或者价格下跌的这种风险。

    刘戈:以房养老只是让大家有更多的选择

    (《央视财经评论》评论员)

    真正的养老,我们还是要靠目前我们基本的养老制度,能够实现大体上每一个人,通过他工作的积累,对自己有一份基本的保障。那么剩下的这一部分,实际上是一种个人化的,有差异的这样一种养老方式。其实以房养老,我们刚才探讨的这种所谓倒按揭式的以房养老,其实还有其他的更广泛意义上的以房养老。比如说,现在国外很流行,美国很多老太太都是这样养老的,在退休之前买一套大房子,把几个房间租给几个学生,那么她就靠着这个房子来养老。或者把大都市的房子卖了,然后搬到郊区,由于有房子的差价,他可以在郊区住一个舒适的房子,又可以拿到一笔钱,这也是叫以房养老。所以多种多样的,对于不同的收入,不同财产的人,适用于这样的一种养老方式,我觉得现在我们通过制度法、法治,然后建立起来养老多样化的这种金融的体系,让大家有更多的选择。

    以房养老仅仅就是个补充,但这个补充需要政府做一些工作,我们把一些法律上的基础夯实了,这样有助于金融机构来推动一些新的产品的出现。

    马光远:未来整个养老体系可能不堪重负 我们必须寻找别的道路

    (《央视财经评论》评论员)

    我将来应该不会采用以房养老的方式。第一个是不必要,我还是相信政府,到时候我相信他会给我养老的钱,这一点我绝对相信。第二点,我未来因为中国会成为世界上最老的国家,到2030年的时候,可能差不多会到4个亿的老的人口。那么这4个亿的老的人口怎么去掉?一方面要靠政府,但可能到最后,我们两到三个劳动力就得养一个老年人,那么整个养老体系不堪重负,一方面就必须寻找别的道路。比如以房养老,比如别的一些社会化的养老道路,必须去探索。

    在这种情况下,政府应该做两件事,第一是要把基本养老金夯实,让大家不要担心。第二,社会化的养老必须出好的政策,比如说现在讲以房养老,那么以房养老本身是个大政策,在大政策下面具体怎么样去实施。比如你要鼓励金融机构去弄,那么你在担保上有没有政策,在税收方面有没有优惠政策,金融方面有没有优惠政策?这些都需要具体的细节,没有这些优惠政策的话,没人干了。

    任何一个产品,我们都应该去看,而且都应该把所有的制度细节来做实。过去多年我们在尝试的过程中,之所以没有被大家所接受,是因为以房养老让大家感觉到不合算,如果金融机构感觉合算,老人感觉合算,那这个事就做成了。

    朱恒鹏:70年产权问题是以房养老不能规避的关键问题

    (中国社科院公共政策研究中心主任《央视财经评论》特约评论员)

    要把它推开,恐怕有些问题必须还是要做。第一就是关于70年产权问题,这个始终是悬在我们头上的一把剑,70年后,这个房子的产权它的价值怎么确定?这个政策应该有个明确,否则大家都对此悬着,那么房屋的价值就会有影响。特别对于老人,住了30年,然后再活30年,这房子70年产权怎么去界定?这个事情我觉得是当务之急。第二个,我们应该有个安全网,就是让每一个人不光是老人,还是老人的子女,都应该有尊严的活着,即使没有房产,没有财产,有尊严的活着就是吃饭、住房、看病都不需要求人,但不是说吃好、喝好、住好……
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