在完成房价调控目标的压力下，让楼价降温已成当下重要任务

    每个阶段有每个阶段的任务，目前，政府最紧迫的任务是如果房产税试点扩容，存量房方案如何落地的问题。

    ———同策咨询研究中心总监张宏伟

    广州在统计数据上今年应该能完成调控目标，因为实施限价措施后，整体成交均价已经呈现出稳定态势，预计这一趋势会在下半年持续。

    ———方圆地产首席市场分析师邓浩志

    炎炎夏日，40℃高温考验着全国各大城市之时，楼市版十大火炉城市也出炉了，广州、北京、深圳、上海、南京等城市位列其中。根据这十大火炉城市上半年的总体涨幅来看，完成房价调控目标的压力非常大，年内楼市调控会不会有新变化？

    广州居“火炉”城市之首

    上周，中国大部地区在热情似火的“橙色”高温中度过，上海、重庆、武汉、长沙等一些城市堪称火炉城市，最高温度达到40℃。与炎炎夏日相映衬的，还有各大城市高温不退的楼市。

    此轮房价上涨，一线城市领跑全国，二线重点城市紧随其后，楼市的坚挺让越来越多的开发商重新认识到这些城市的重要价值，集体重归一二线城市拿地，地王频现。然而，这也意味着，这些城市的房价未来有可能持续上涨。

    按照国家统计局的数据，6月份70个大中城市中，除了温州的新房价格较去年有所下跌，其他69城房价同比均涨。其中，北京同比涨幅最高，达16.7%，较5月扩大1.2个百分点；广州涨幅16.5%，位居全国第二。在此背景下，就连一向唱衰房地产市场、被网友戏称“空军一号”的独立经济学家谢国忠也转而“唱多”，并且预测：由于地方政府财政压力影响中央，明年年初房价将持续上涨。

    房价上涨，又一次赤裸裸地摆在老百姓面前，尤其是房价上涨过快的城市，老百姓购房压力与日俱增。据易居房地产研究院监控数据，记者统计了上半年房价同比涨幅最大的10个城市，广州、北京、深圳、上海、南京、厦门、郑州、福州、乌鲁木齐、沈阳跑在全国前列，涨幅分别为11 .63%、11 .42%、9 .95%、8 .37%、8 .20%、7.32%、6.87%、6.67%、6.35%、5.50%，堪称楼市中的“火炉城市”。此外，南昌、长沙与沈阳的涨幅持平，也达到5.50%左右。

    从榜单中可以看出，除了四大一线城市外，华东、华中、东北、西北几大区域的重点城市都赫然在列。

    8城楼价涨幅超过6 .5%

    按照国家统计局数据，上半年城镇居民人均总收入14913元。其中城镇居民人均可支配收入13649元，同比名义增长9.1%；扣除价格因素实际增长6.5%。

    反观这10个火炉城市，广州、北京、深圳、上海、南京、厦门、郑州、福州有8个城市的上半年房价总体涨幅均超过6.5%。单就刚刚过去的6月份为例，这8个城市6月份同比增幅分别为16 .50%、16 .7%、16%、14 .40%、12 .30%、11.90%、10.40%、11%，同比增幅更是远远超过6.5%。这也就意味着，十大火炉城市中，有八个城市的房价涨幅，高于同期全国居民人均可支配收入的实际增长幅度。

    为什么是它们？四大一线城市连续六个月领涨全国，上半年广州一手住宅均价攀升至16082元/平方米，一手住宅销售总额达到6328409.29万元，比去年上半年的3990818.3万元增长58.6%；北京一手住宅成交均价达到22537元/平方米，一手住宅成交约4.5万套，创下近四年新高；上海一手住宅成交均价为23966元/平方米，一手住宅成交605万平方米，占2012全年成交面积的64.5%；深圳上半年一手住宅均价达到21375元/平方米，刷新历史纪录。

    供求关系失衡是重要原因。中原集团研究中心针对供求关系的监测显示，2012年一线城市平均供求比为1 .01，二线城市为0 .86；而到了今年上半年，一线城市平均供求比降为0 .8，出现供不应求情况，市场存量下降，房价上升。一线四大城市中，上半年供需关系无一例外地趋紧，最严重的当属北京，从去年的0 .78降至0 .49，供应的减少以及稳定的需求是主要原因，但随着5月份以来调控力度加大，北京的供求比正逐月回稳，6月单月已接近去年月均水平。

    然而，厦门、福州、郑州、南京等二线城市房价为什么涨得快？这些城市作为各区域中心城市，市场需求量比较大，整体上市场活跃度也都较大。沈阳是东北规模最大的城市，其对周边区域人口吸引力非常大，大量人口涌入沈阳一定程度上推高了房价。福州也是如此，城市扩大，人口增加，外地进城购房置业者进一步增多，导致房价一路上涨。而南京房价上涨，可能是投资需求较大。南京作为省会城市，虽然收入和G DP都不算高，房价上涨幅度却异常大，可能是因为其市场回暖，推高了投资需求，进而推高了房价。对于厦门来说，其供应量本身不大，且经济水平比较高，吸引外来企业投资，外来需求如外来投资推高了当地房价。

    完成房价调控目标压力大

    本次“国五条”新政，“已限购城市进一步从严”仅北京细则中有所体现，“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”，在地方层面上则基本没响应。此外，存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估，征收20%个税也唯有北京一地落实，其他一线城市大多处于宣而不行的状态中。

    唯一得到地方政府普遍执行的是房价控制目标。截至4月初，35个城市公布了2013年度房价控制目标，目标大致相同：2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅。以十大火炉城市来看，北京、上海明确2013年房价控制目标即全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定。广州、深圳、南京、厦门、福州等城市均明确2013年广州新建商品住房价格涨幅要低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

    然而，根据上半年这十大火炉城市的总体涨幅来看，完成房价调控目标的压力比较大。上半年，北京一手住宅成交均价达到22537元/平方米，而去年全年成交均价约为2.07万元/平方米；上海上半年一手住宅成交均价为23966元/平方米，去年全年成交均价为21412元/平方米。两城上半年楼市成交均价已高于去年成交均价。

    此外，南京市上半年城镇居民人均可支配收入21210元，同比名义增长9.4%，剔除价格因素，实际增长8.9%左右，而南京上半年房价涨幅达到8.20%；厦门上半年城镇居民人均可支配收入20620元，同比名义增长8.3%，而厦门上半年房价涨幅7.32%；福州上半年城镇居民人均可支配收入达到16957元，同比增长9.6%，而福州上半年房价涨幅6 .87%。这几个城市上半年楼价涨幅与本市人均可支配收入的实际增长速度或名义增长速度已比较接近。

    在业内人士看来，各地通过限制签发预售证以及限制高价房网签的办法，双管齐下以达到控制“价格飙涨”的目的，而市场上的实际房价涨幅，一定还远高于已经公布的数据。

    高温怎么降？

    “今年上半年，调控房价的目标远未达到；下半年，上行的压力依然存在。”7月24日，在博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会上，全联房地产商会名誉会长聂梅生感叹，目前，房地产行业的各项指标处于本轮调控以来的高位，因此情况较为严峻。

    在严厉的问责制度下，让楼价降温已成为当下重要的任务。以广州为例，预计2013年广州城市居民人均可支配收入增长11%，城市居民消费价格指数涨幅控制在3.5%左右，也就是说，广州今年的房价控制目标应该在7.5%左右。而广州今年上半年的过高涨幅，使得下半年房价不能升，只能降。

    在此背景下，楼市调控会不会有新变化？房地产调控还有很多“后手”，如房产税，日前国税总局也罕见表态，要研究个人房产税试点扩大。再如二手房销售严格征收20%的个税。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，下半年调控政策基本稳定，房产税第二批试点有很大可能性出炉。然而，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，在当前特定的市场环境下，即使房地产税出台，常规税率和偏重于对增量增收的实施方法，难以从根本上抑制投资需求，也无法遏制楼价的继续上升，甚至会因加大房屋使用过程中的持有成本，最终推高租金和售价。他还提醒，对地方政府来说，最难的是“长效机制”的问题，这不是依靠房产税就能轻易解决问题的。

     同策咨询研究中心总监张宏伟认为，七八月为传统淡季，成交量将有所下滑，房价趋于平稳，从而缓冲下半年的整体房价涨势，所以下半年如果没有异常的市场状况，政府应该不会有明显的动作。“每个阶段有每个阶段的任务，目前，政府最紧迫的任务是如果房产税试点扩容，存量房方案如何落地的问题”。

    记者了解到，当前各地房管部门普遍的、最快见效的做法是：高档项目限制预售证的批复、中档房限制价格的涨幅、低档房加紧审批入市。在广州，近日就有消息称，广州市房管局召集了业内人士商讨楼市调控形势与对策。由于上半年广州楼价涨幅过大，基于此，政府有意出台新政，继续对中心区域实行限签、限售、限价，同时，对于非中心城区则可能放宽销售限制，进一步增加郊区低价房的成交量，从而拉低全市均价。

    方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，在统计数据上今年应该能完成调控目标，因为广州实施限价措施后，整体成交均价已经呈现出稳定态势，预计这一趋势会在下半年持续。但统计数据存在一定水分，从实际情况看，今年楼价涨幅不可能控制在7.5%。