谈到城市化，就会提到两个争议性的问题：问题一：城市化与经济发展谁促进了谁？问题二：是城市化还是城镇化？
针对第一个问题，要论及城市化与经济发展的关系的话，毫无疑问，城市化是经济发展的一个结果，同时城市化本身也在为未来的经济发展提供源源不断的动力。
针对第二个问题，我们先看一下城市化的表述，其进程表面上是如何实现农民为市民的过程，实际上整个转变过程涉及到人口就业结构、经济产业结构和城乡空间结构的转变，其核心解决的是农村中低收入群体在城镇化进程中自身可持续生存、生活和发展的问题。所以我们提的城镇化实际就是城市化，只不过表述上采用了与我国具体国情相适应的、体现我国特色的“城镇化”称谓。
但过去三十余年中国的城市化进程，无疑也留下了太多的遗憾。其中一个问题便是城市低质的复制扩张，使城市看起来光鲜但不宜居了。
例如已在北京、上海等大都市体现出来的“大都市病”。高昂的房价，糟糕的交通，以及今冬北京极其严重的雾霾天气，这一切都在成为城市化进一步发展的阻碍。城市应该是适宜人类居住的地方，而不是相反。
类似的问题也不仅在大都市出现，在武汉、西安等等较为发达的二线城市里，上述情况并不比核心一线城市好，甚至有时更为糟糕。
或许正因为如此，在新一届政府开展工作之后，将“新型城镇化”列为政府工作的重中之重。其思路，则是将中小城镇，以及大城市周边的卫星城镇作为城市化推进的重点，以缓解“大都市病”的蔓延。
这的确是解决问题的一个思路，但至少应该与之并行的，则是对现有城市的改造，重构城市的宜居性，提高城市化的效率。
我们认为，至少未来在现有城市改造方面还大有潜力可挖。甚至可以为新的城镇化提供更大的空间。“大都市病”的蔓延或许并不是因为其大，而是在于其大的过于低效了。
正如安邦咨询董事长陈功先生总结的，简单地说，新型城镇化，就是城市的重构！城市道路需要重构，城市的街区需要重构，城市的广场需要重构，让更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一个洁净、宜居的城市环境中。
这一城市改造过程中也蕴藏着巨大的商机，我们姑且可以将之称为“楼宇经济”。
核心城市已无存量土地，重构城市的宜居性必然建立在对现有建筑的升级改造之上，这样做成本最低，破坏最小，见效最快。
例如，核心位置商业地产已进入存量时代，产品差异化趋势凸显，核心区域的商务楼宇面临再聚集趋势。对于投资商来说，其对应策略是旧楼改造、存量提升，而对政府来说则是发展楼宇经济，即对核心区域存量楼宇升级改造，改变其趋于老化的现状，最大限度挖掘区域价值，提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高了政府税收。“楼宇经济””一方面改变了城市面貌，另一方面也促进了经济发展。
从这个意义上来讲，楼宇经济就是新型城镇化一样，将成为中国城市化转型最重要的两个方向。
