这一次，开发商没有一窝蜂奔向中小城镇。多数开发商2013年的发展战略是，深耕现有区域，谨慎进入新城市。龙湖集团董事会主席吴亚军在接受本报记者采访时称，“龙湖地产会跟随城市化战略和人口集聚方向、产业集聚的方向以及宜居的方向去布局。我们相信城市化也是顺着人流在走。”她使用的字眼是城市化，而非城镇化。龙湖管理层透露，龙湖地产下一步的发展战略仍旧是深耕一二线城市。

　　北京大学国家发展研究院院长周其仁提醒说，城镇化过程在历史上是遵循市场价格规律的自发行为，中国未来城镇化不能全部依赖政府，更要防止运动式的城镇化。

　　20亿平方米的新增购房需求

　　城镇化到底是陷阱还是馅饼？

　　根据CRIC的预测，未来城镇化可为房地产市场带来巨大的存量和增量需求。

　　以上海为例。过去10年上海房地产市场几乎是单边向上，但根据CRIC调研数据，截至2011年底，约有60%的上海常住居民还住在1990年代以前的老公房里，他们无疑有着强烈的改善型需求。

　　未来10年，一二线城市将陆续进入以改善型需求主导的阶段，而三四线城市则进入首套房集中释放的阶段。

　　增量需求更为庞大。以城市化率每年推进1个百分点计算，每年新增1400万城市人口，此即是稳定的新增购房需求。CRIC分别测算了在城镇化高、中、低的三种增长速度下所带来的新增购房需求总量，取其平均值，未来10年新增购房需求约为20亿平方米。

　　但高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵认为，“城市化仍然大有可为，但开发商别到小城镇做大投资，会死无葬身之地的。未来20年大中城市还是主战场。”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟担忧的是，缺乏产业与配套的“被城镇化”，势必助推一些三四线城市的楼市面临崩盘的风险。很多中小城市，以产业新城为名，行房地产开发之实，这样的“被城镇化”导致市场供应无法顺利去化，卖出去的房子也由于配套不全等原因，无人居住，成为“空城”。

　　周其仁指出，中国城镇化存在一系列不平衡，包括劳动流动与相应经济权利发育不匹配；城镇基础设施与公共服务不足；行政主导的城镇化，容易形成“造城运动”，导致资源浪费、效率低下；管理高密度社会经济的经验不足，缺乏合适的观念、专业知识与人才等问题。

　　鄂尔多斯(8.51,0.15,1.79%)就是周其仁口中的典型案例。2012年，本报记者在鄂尔多斯调查发现，正是政府盲目的造城运动，最终造成了鄂尔多斯市场严重的供过于求，再加上高利贷资本的助推，最终使得鄂尔多斯楼市泡沫破裂而一蹶不振。豪宅开发商星河湾就深陷其中。

　　房企的选择

　　理智的房企有自己的账本和打算。

　　在远洋地产的业绩会上，远洋地产执行总裁李明坦言，一二线城市产品在毛利率方面相比三四线城市会高出10个百分点。远洋下一步增加土地储备的一个重要原则，是要保证毛利率水平。

　　远洋的扩张目标，重点仍是一二线城市。李明认为，一二线城市，由于供求关系难以一时改变，价格会稳定增长，这是很难改变的现实。
　　远洋布局的另外一个依据是沿海沿江。在李明看来，有水的地方，往往是经济发展的基本条件。

　　龙湖目前已进入19个城市。龙湖管理层强调，聚焦刚需和首次改善仍然是其主要目标。此外，龙湖还看好东部的省会城市以及一些副省级城市，以及中部的省会城市。龙湖首席执行官邵明晓给出的理由是：这些城市产业结构相对合理；属于人口净流入，对周边有很强的吸附力；相对比较宜居，这样的一些特征和禀赋都是我们要选择考虑进入的因素。

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，“中央所倡导的城镇化是中长期战略，开发商则追求短期业绩。这几年，房企更重视区域和城市深耕，一个城市布局多个项目。企业意识到，现今已经没有钱多人傻的城市，与其进入新城市，管理难度、费用加大，还不如深耕 。”

　　洲联集团o五合智库的研究报告认为，在人口红利逐渐消失的背景下，必须通过提高劳动生产率实现“二次红利”，避免“土地城市化”远快于“人口城市化”。