靴子终于落地了，这或许能很形象地反应出本轮调控措施出台之后市场各方的心态。

　　2月20日，本届政府最后国务院常务会议之后出台的房地产调控五点措施，被业界舆论戏称为“最温柔调控”，各项具体内容均被认为不会对当前楼市造成太大影响。

　　资本市场甚至将其引为 “利好”，认为随着新“国五条”出台之后，中央政府层面短期内不会对楼市出台更为严厉的措施，靴子落地了，过程非常温柔。

　　但或许更接近事实的表述是，这依旧只是政府表明姿态的一次喊话而已，更为严厉的调控措施则早已储备好，一线城市房价加速上涨的趋势则将直接触发调控的出台。

　　温柔的背后

　　反差是如此之大。

　　当前弥漫在房地产业内的乐观与之前一周的恐慌气氛截然不同。在新“国五条”出台前几天，地产股股价曾集体大幅下滑。

　　2月19日，蛇年第二个交易日，A股市场上“万招金保”四大传统龙头股均出现大幅下滑，除万科外其余三股跌幅均超过6%，而当天约有90%的地产股出现不同程度的下跌，连累沪指跌破2400点关口。

　　地产股暴跌的原因，则是业内流传的调控新政。

　　在传闻中，新的调控可能会调整二套房首付，甚至可能局部收紧银根，针对房价过快的城市和区域出台限制房地产开发贷款的严厉政策，旨在逼开发商为保现金流而降价抛售，达到遏制房价的政策目的。

　　这些传闻并非空穴来风，相关政府部门确实曾一度做好了相应的政策出台准备，但最后还是放弃了。

　　最终政策未能落地的原因外界也能猜得一二，政府换届在即，不愿大动干戈。抑或是楼市已出现区域分化，一刀切的政策打击面太大。而在经历多年调控之后，中央政府也至少已明白，房价上涨过快的根子在于供应增长太慢，无法满足市场需求。而上述策略本质上依旧走的是抑制需求的思路，短期见效易，彻底根治难。

    房价上涨的猜想

　　无论如何，市场对新“国五条”的评价已烙上“温柔”的印记。而另一个猜想也随之而来。房价是否就此无法遏制，将快速上涨？

　　我们并不这么认为。

　　在调控数年之后，区域市场已发生分化，目前面临房价快速上涨压力的，主要是一线城市及部分重点二线城市。而绝大部分三四线城市，房价早已失去迅速上涨的空间。

　　有机构的研究数据表明，2013年1月份，一二三线城市新建商品房价格环比上涨幅度分别为1.9%、0.7%、0.3%。一线城市上涨的加速度早已同其他城市拉开距离。

　　政府未落实更严厉调控的一个原因也正是如此。中央政府出台的政策难免不了“一刀切”，而这将无疑大大伤害恢复过程中的许多三四线城市。

　　但这并不意味着政府会容忍主要城市的房价上涨。事实在眼下，包括广州等地已传来楼市调控收紧，原本一些模棱两可的政策边缘地，如今都被从紧执行。

　　而在关于新“国五条”细则落实的报道中，又有关房产税试点可能扩容到北京这样的核心城市的猜测。

　　政府的意图已经非常明确，他们不希望看到一线城市房价继续现在的增长速度。

　　客观上来讲，至少在短期内，政府也绝对有手段达到这一效果。回顾之前传闻中的政策措施，整二套房首付，局部收紧银根，区域性的严厉制裁无疑都能在短期内见效。股市因此传闻而暴跌似乎也在说明，至少人们普遍相信政府有这个能力。

　　调控风格

　　能有所为，但却未出手。政府已就在观望。

　　从某种意义上来讲，这或许缘于政府对于房地产市场调控思路的调整。从较浅的层面上而言，楼市宜“疏”不宜“堵”，持续抑制需求的“堵”策显然已无法长期见效，过去几年屡调屡涨的怪圈也正说明这一点，更为彻底的解决办法无疑是增加房源供给的“疏”策。从此次新“国五条”内容来看，对于确保土地供应的强调也延续了这一思路。

　　从更深的层面来谈，“疏”策更多需要市场力量的介入。这不仅仅是不再轻易使用行政手段干涉市场那么简单，现有的许多行政干扰都需逐步退出，方能让市场正常运转起来。

　　而解决问题的关键则在于进行更多的顶层设计，相信市场，制定规则，多运用长效机制手段，减少行政干扰，或许才是房地产调控的出路。

　　端倪已经可以看到。例如新“国五条”中。在例如对于房地产税试点扩容的计划实质上都有政策调整的趋势。甚至在去年年底以来的官方讨论中，土地制度改革也常为人提及，这不禁让人期待，一项全面的土地制度改革，有可能在未来十年中发生。假若真如此，房地产业摆脱漫无边际的调控才有希望。