北京09年售地收入512亿元

全年有望达到700亿元，占该市财政收入目标的1/3；同期多个城市土地财政占比增大

昨天，北京土地整理储备中心卖出了6块土地，总的土地出让价款为6.032亿元。

6亿元的卖地款并不惊人，但由此传递的信号却令人瞩目。CBN记者根据北京市国土局的数据统计发现，截至昨日，北京通过土地市场总共公开出让成交了185宗土地，土地出让总价款约512.6692亿元。

这已经超过了北京历年来的数据。2008年北京通过公开出让方式获得土地出让价款约503亿元，当年地方财政收入1837.3亿元，土地收入超过了该市财政收入的27%。2007年楼市过热明显，当年土地市场的非官方数据则是430多亿元。

在还有一个季度的情况下，市场预期北京的土地财政今年有望达到700亿元。这将是北京历史之最，也有望成为全国之最。

开发商“钱多”

小低潮之后，北京的土地市场在金秋再度火爆。

记者获得的中国不动产研究中心土地市场月报显示，在经历7月份超过100亿元的土地出让成交额后，北京土地市场8月份进入低谷，成交58亿元，环比大跌44.94%。

截至27日，9月份北京土地公开出让市场已经成交了110亿元。而在国庆之前，还有好几个地块将成交。目前来看，9月份的数据已经势必翻倍。

北京土地公开出让市场中仍有35宗地块处在“正在交易”状态(尚未成交)，这些地块的出让底价为36亿元左右，如果按照50%左右的溢价率计算，最终的成交总额将超过50亿元。

本月初，万科买下房山区长阳镇起步区1号地，起始价8.3775亿元而最终成交价格22亿元，溢价率高达163%。上述“正在交易”的地块中，即有起步区4号地和5号地，两地块的出让底价共计23亿元左右。

与土地市场的激流相比，北京的楼市已经开始出现滞涨局面，成交量开始环比萎缩。

“为什么现在开发商还敢高价拿地，原因用两个字来讲是‘钱多’，三个字就是‘不差钱’。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云对CBN记者感叹，现在已经无法单独从房地产市场的变动角度来解释这一土地市场现状，宽松的货币环境、部分企业原有的生产模式无法赢利，这些因素导致投资房地产成了一条赚钱捷径。

两天价地块“候场”

卖出的土地已经换来了真金白银，但这并非终点。

在北京土地整理储备中心的网站上，中服地块(北京商务中心区核心区一期NE19-1a地块)和奥运南区地块还躺在“即将入市地块”一栏。此前，北京市国土局相关人士曾预计，前者将在三季度入市交易，而后者入市的时间原本被安排在“第二季度”。

作为今年最牵动市场的一块土地，中服地块由于它的“绝版”地理位置，极有希望成为北京土地市场“最昂贵的土地”。

对于这块北京CBD核心地带的稀缺地块，新任北京万科总经理的毛大庆近日对CBN记者预测，其最终的楼面地价可能会在1.5万元/平方米左右。

该地块的规划建筑面积为32.7万平方米，如照此计算，总价将高达49亿元，成为北京“新地王”。而1.5万元/平方米的价格在业界看来过于“悲观”，总价80亿元到100亿元则是一个比较公认的价格。

奥运南区地块位于北京奥运会开幕式的会场——鸟巢南侧，地理位置已毋须多言，其规划用途为商业、办公、酒店、住宅。

本月7日，北京金力投资以13亿元竞得奥运村乡安立路西侧居住用地，楼面地价约14900元/平方米。从地理位置和规模来看，奥运南区地块更有利于开发商进行持续开发。可以预期，奥运南区高达68万平方米的建筑面积，其一旦在今年出让成交，总价也可能创下天价。

土地财政占比增大

由此看来，即便不再推出新的储备地块，北京今年土地市场的总收入仍可望达到700亿元左右，这将占到北京市政府今年财政收入目标的三分之一。北京今年的财政收入目标是增收10%达到2021.1亿元。

土地出让收入丰厚的并非只有北京。据媒体统计，上海今年出让的土地收入也已多达数百亿元，超过了前两年的水平。

重庆市统计局近日的公报则称，今年前8个月，全市房地产开发企业土地成交价款84.61亿元，同比增长52.1%。而在9月25日，重庆主城区土地再掀拍卖高潮，6宗土地吸引了30家企业参与，720亩土地最终拍得47.93亿元，溢价多达27亿元。

而作为副省级城市的厦门拟于10月8日出让7幅地块，如能顺利拍出，该市今年土地成交收入将超过150亿元。该市2008年财政收入也不过410.14亿元。

这些数据，对于今年财政格外紧张的地方政府而言，不可谓不是一个大蛋糕。

重点城市土地财政的“复活”，令人喜忧参半。喜的是政府城市基建资金来源逐渐充裕，房地产投资开始加大，忧的自然是房价的上涨预期越加浓厚。

前述中国不动产研究中心土地市场月报认为，政府除了经济利益之外，还要追求政治、社会整体利益最大化，因此政府有可能会采取某些平抑地价进而稳定房价的措施。

上海今年土地出让金逾526亿 领衔全国

9月21日，新加坡仁恒地产名下上海仁恒森兰置业有限公司以总价26.14亿元的价格竞得浦东新区森兰·外高桥项目南部国际社区土地，楼板价16128元/平方米。该区域上一幅土地约一年前同样由仁恒拿下，楼板价约7400元/平方米，一年不到，涨了118%。

就在公众对地王频出的逐渐麻木中，上海今年的土地出让收入悄然蹿升，截至记者发稿时，根据官方公开数据统计，上海今年公告出让的土地收入已高达526.1141亿元，其中住宅土地卖了291.9147亿元，两项数据均领衔全国。

上海2007年所有公开土地的出让金是481.294亿，2008年是398.1842亿，今年三季度未过，已远超前两年全年。

上海市规划和国土资源管理局最新数据披露，上海全年预计可供住宅用地1597公顷，分别比2007年、2008年增加5.7%、16.0%。

易居中国分析师薛建雄表示，地价房价双双创新高，已过度透支市场购买力，最近出现一些楼盘在促销下也卖不动的情况，这种气氛将很快传到土地市场，10月后土地市场面临降温的压力。

“成交价过高、地块过多”

方方地产咨询部经理赵豫川透露，从第二季度开始，大部分城市的地价房价比升幅较大，风险也随之攀升。而方方地产咨询机构总分析师胡宗亘则举例，在长风全国地王上，方方给某企业的竞标价格建议区间是楼板价15000元/平方米—18000元/平方米，但最终超过22000元/平方米的成交价格，超过安全区间至少30％。

上述外高桥地块，方方为某开发商测算提供的建议竞标价格是楼板价13000元/平方米—15000元/平方米，最终成交价也已超出安全区间。

在众多地块集体高溢价成交的情况下，地方政府“日进斗金”。今年至今，上海所有公开出让土地共计294幅，其中一季度74幅、二季度108幅、三季度至今已112幅，涉及土地总面积1182.1227万平方米。

中国不动产研究中心最新的《2009年上海土地市场分析报告》指出，总的来说，前八个月上海土地市场总体宗地数呈现低迷——暴涨——回落的宽幅波动态势。数据显示，8月份，上海住宅土地市场不但在成交土地面积数、成交金额数，而且在成交溢价率上都创下了2009年的年内最高点。

方方地产咨询机构最新调研显示，今年7－8月份，华东地区16个重点城市的商品房用地出让量逼近千万平方米，创下近年来新高；而与第二季度相比，杭州、南京、无锡、苏州的久银城市地价均提高了约10%。

最后冲刺？

近日，借着上海大虹桥开发的宣传攻势，上海市长宁区区委书记卞百平带队赴港进行专场土地推介，涉及区内百万平方米土地，当场签订12个土地项目意向协议。

长宁区规划和土地管理局局长王训国对外表示，未来两到三年，长宁区土地供应或出现放量，将供应100万平方米土地，集中在长宁区虹桥临空经济园区、虹桥涉外贸易中心和中山公园商业中心。

刚刚拍出新地王的上海普陀区长风生态商务区的消息，该区域不久还将继续推出更多位置更好的大批量土地。

大量土地放量入市的同时，随之而来的问题是防止新的囤地、闲置土地。

近日，上海市规土局官方表示，针对“批而未用”的土地，上海将促进规划实施、加大动拆迁，并加大对相关开发商的督促、处理力度。上海还将对开发商建立诚信档案，一旦查明开发商囤地，便会在土地市场上对其设立限制门槛；限制对象不仅包括直接负责开发的项目公司，还包括公司背后的投资方。

值得注意的是，房地产信托产品出现开始下降。8月房地产集合资金信托产品仅发行9款，较上月减少42.86%。