8月17日，在重庆市第一个公租房项目——渝北区“民心佳园”的建设工地，市长黄奇帆陪同天津市政府领导，正被项目甲方重庆地产集团、建设方重庆建工集团等一群人簇拥着，四处参观。
     烈日之下，彩带标语翻飞，几幢高楼已经封顶。马路对面，重庆轨道交通三号线正在建设。2011年，这条轨道交通就将开通，直接服务于“民心佳园”这个公租房区域。
    据重庆官方不完全统计，来参观公租房而取经的各路代表，已超过100批次。全国各大主要媒体，已悉数到场，要深度解读这个庞大的公租房项目。仅凭“大规模开工”的行动力这一点，重庆公租房已站到了舆论聚光灯下。
1000万人，2000万平方米
     今年2月，重庆公布说未来十年要建4000万平方米公租房。4个月后，这一目标调整为前三年建成3000万平方米公租房。
    2009年12月，市委书记薄熙来在重庆经济工作会议上，正式公开提出公租房建设计划。虎年元宵节，“民心佳园”即动工。
“民心佳园”总建筑面积超100万平方米，拟吸纳1.89万户入住。重庆地产集团董事长周天云告诉南方周末记者，到2011年春节前后，该集团可建成40万平方米公租房。
    而在承担首批公租房建设任务的重庆地产集团和重庆城投公司的“军令状”上，则是重庆主城区六大片区、750万平方米的公租房建设计划，时限承诺是，“使35万低收入群体2011年上半年入住公租房”。
    重庆公租房的建设总规模，则在讨论和实施的过程中，经历了千万平方米量级的变化。“一开始，重庆公租房在主城区只规划了四个点，后来扩展到九个点，最后定下来是21个点。”几乎全程参与了重庆公租房方案论证的西南大学教授、原重庆国土房管局副局长邱道持说。
2010年2月，重庆正式公布的公租房建设方案是：未来10年建设4000万平方米公租房。前三年，主城区和郊县各建成1000万平方米，其余2000万平方米再择机建成。
    但6月底闭幕的重庆市委三届七中全会，将这个目标调整为，前三年在主城区建成2000万平方米，全市建成3000万平方米公租房，让重庆老百姓能够在中共十八大胜利召开的时候，比全国其他地方更多更快地实际享受到公租房的实惠。“这个目标不是凭空而来的。”在今年7月份刚成立的公租房管理局，副局长唐华丽和同事解释，重庆规划到2020年将主城区常住人口增加到1000万，而目前约600万。
     这600万人口中未解决住房的，与未来10年400万新增人口中需要政府解决住房的中低收入人口，到时将占比三分之一。而重庆市政府能为之提供公租房的约33.5万户。按户均60平方米计算得出了主城区2000万平方米的公租房建设规模。
公租房“姓公不姓私”
    如由房产商提供公租房，如何供地等难题不少，还可能成为其捂盘惜售的变相隐蔽形式。
    重庆公租房建设决策期间，负责具体筹划的市长黄奇帆，专门对新加坡和香港的公屋模式进行了考察和研究，最后直接取法香港。比如，重庆公租房保障覆盖范围，也同香港一样划定为占人口三分之一的中低收入群体。
     “我们也吸取了香港模式的一点教训，就是在公租房管理办法中明确规定，公租房房租要定期调整。”唐华丽介绍，香港政府苦于公众游行示威的政治压力，公屋平均月租长期维持在1320港元的低水平，难以随着房租市价动态调整。
     根据重庆市政府的初步计划，“民心佳园”的租赁价格，控制在市场租金的60％以内。
    而庞大的建设规模，使重庆公租房最宽松的准入条件成为可能：不论是否重庆人，是否城镇户口，只要年满18岁、在重庆有稳定工作的无房者，都可以申请政府公租房。
    “重庆公租房‘姓公不姓私’。”这是市长黄奇帆的定调之论。
     公租房建设计划公布前后，重庆当地的房地产龙头——龙湖地产，曾主动接触市政府，表示有意参与其中。但重庆市政府在决策中明确拒绝了房地产商的介入。
    “我们主要考虑房地产商是要赚钱的，而公租房是政府公益项目，商业机构参与进来后如何供地等问题就很难处理。”公租房管理局的一位官员说，房产商提供公租房，还可能成为其捂盘惜售的变相隐蔽形式。担任建设主力的是政府全资持有的地方投融资平台公司——重庆地产集团和重庆城投公司。
    “以前中国房地产市场不健全，是瘸腿的，缺少政府这条腿，只有房地产开发商。现在搞公租房实际是对市场的完善，长远来说是有利于房地产市场的发展的。”重庆最大房地产商之一金科集团副总李战洪评述道。
     由政府向占比三分之一的中低收入人口提供公共租赁房。这一目标如能全部实现，重庆房地产供需格局将根本改变。在地方政府高度依赖“土地财政”，楼市越调控越“高烧”，越来越多人无力买房的情况下，重庆或将为中国房地产市场以至被房地产“绑架”的宏观政策向前推进，提供新“解药”。
     或正因此，重庆公租房建设一开始就取得了国务院领导的支持，并在基本框架形成几个月后，即被国务院上升为国家政策。
3万亩地，500亿元资金
    “公租房贷款没有风险，所以商业银行给我们的贷款利率下浮了10％。”
     三年3000万平方米。重庆公租房要建成，“钱”和“地”两大投入的压力不小。
    重庆市长黄奇帆对重庆公租房的“大账”如此计算：主城区建设2000万平方米公租房，约需3万亩地，这一部分土地出让金等，就令政府减收500亿元，而公租房土建需投入成本500亿元。这一减一投，已与2009年重庆地方财政收入1165.7亿元基本相当。
    如此微妙平衡的财政盘子如何操控？如此庞大的建设投入如何筹措？
     首先是土地问题。3万亩，如此大规模的可征地以及相伴的征地费用，对于负责行使城市土地使用权益的地方政府来说，难度不小。山城重庆能拿出这么多公租房用地，胜在及早动手。
    重庆最大的“地主”——重庆地产集团的总经理蒙毅介绍，重庆市国土资源和房屋管理局的“红线图”，已划给地产集团的控制性储备土地有近24万亩，现已完成征地拆迁的实际土地储备已达6万多亩。这还不包括市政府“八大投”中其他七大投资集团所储备的土地。“今年开工的六大片区，征地已经完成。公租房规划的21个片区中其余的片区，绝大部分也已经完成了土地储备。”唐华丽说。
那么，占2009年财政收入近一半的500亿元建筑成本，如何筹措呢？
    按黄奇帆的“大账”，重庆市每年将把土地出让收益的5％投入公租房建设，即每年约15亿元－20亿元。加上中央政府的专项补助，可以形成约200亿元的投入，其余部分则通过融资解决。
    重庆地产集团的实践，已经部分证明了这个“大账”的合理性。地产集团透露，今年先期需投入公租房的70亿元资金已经解决。5亿元为市政府土地出让收入，5亿元为中央政府补贴，其余60亿元由公积金管理中心和商业银行贷款解决。
    “其中50亿贷款我们已经签了合同。因为公租房贷款没有风险，所以商业银行给我们的贷款利率下浮了10％。”重庆地产集团董事长周天云说，他们还在与全国社保基金和保险公司接触，争取拿到比银行更低的贷款利率，以降低成本。
“第三财政”走活
    重庆土地储备主要控制在政府而不是开发商手中。土地随政府基础设施投入改善和人口聚集而不断增值的那部分收益，就尽可能多地拿到了政府手中。
     “重庆1000亿元刚出头的地方财政收入，在全国排名并不靠前，为什么还能支撑三年3000万平方米的公租房建设？主要是黄奇帆市长提出的‘第三财政’，也就是强大的国资增值，提供了支撑，使政府的公共建设并不依赖税收和一般基金。”正在重庆国资委挂职主任助理的清华大学教授崔之元，从模式的层面对重庆财政进行了理论总结。
    崔之元认为，重庆市通过注资、重组，重振搞活了国有经济，国有资本在市场竞争中全面增值。国资与土地规划、土地储备的有机结合，使得重庆市政府并不依赖于短期的土地财政，突破了一般城市的土地财政模式。
    重庆市政府对国有土地因政府公共投入而产生的增值进行了充分挖掘。“当初我们刚开发（沙坪坝）大学城项目的时候，那里的土地只有5万块钱（每亩）。随着基础设施的逐步完备，去年我们在大学城的地卖到了160多万元一亩。到今年，那里的地卖到了260多万元一亩。”重庆市地产集团总经理蒙毅举例。
    蒙毅曾任重庆国土局副局长，对重庆土地市场的情况非常了解。“黄奇帆赴任重庆之后，改变了以往的土地储备模式，要求我们把毛地变成净地（熟地）才能出让，尽可能把土地增值收益拿到政府手里。”
    按重庆市地产集团的经验，毛地变净地之后，土地增值一般至少在30％以上。
    时任国土局副局长的邱道持回忆，以往的土地开发模式，导致重庆也出现了大量闲置土地。“上世纪90年代，香港中渝集团一下子在观音桥拿了2000亩地，现在还有几百亩没开发完；融侨集团也是，本世纪初市里一下子批给他3000亩地，也是到现在还没开发完。”
   2002年，重庆市政府就发现了这个问题，明确要求国土部门以项目决定供地，没项目不能供地；每次批地的规模，必须控制在300亩以内。“这样，土地储备就主要控制在政府而不是开发商手中，土地随政府基础设施投入改善和人口聚集而不断增值的部分，就尽可能多地拿到了政府手中。”蒙毅说。
    在如此的政府土地盘整思路之下，重庆地产集团2003年成立以来，为政府实现了322亿元的土地出让金，此外还上缴了近30亿元的土地之外经营收益。而2009年，重庆全市的土地出让收入达到了373亿元。
    此后，重庆进一步规定：房地产开发商一个开发项目，到位的投资不超过总投资的50％时，不能再拿第二块地。这进一步限制了开发商的囤地行为，土地及其收益也进一步向政府手中聚生。
    这样的“第三财政”思路，不但为政府公共建设提供了强大资金支持，还让各地方投融资平台公司活跃起来。
    重庆地产集团就是市政府手中兼备土地开发与公共建设双重职能的最主要载体之一。有了这些增值收益后，地产集团主导改造少年宫，迁建医院学校，修建博物馆、科技馆和图书馆，兴建公租房和展览中心，修路架桥，增添绿地，成为改善民生经济的生力军。
   崔之元认为，这也为政府把钱用在提升民生方面，提供了空间。“重庆是全国唯一在教育支出上超过4％的省市。”
“官不聊生”
   “我们做方案的时候，时间非常紧张，领导又催着要汇报，已经记不起多少天熬到天亮了。”
    在2010年6月的重庆市委三届七次全会话上，公租房位列重庆十大民生工作之首。
    此时的重庆，公租房建设计划提出刚刚半年，“唱红打黑”则刚刚落幕。国土、规划、建设等部门的官场整治和制度完善，变化很大。
    2009年重庆市“两会”期间，针对房地产相关政府部门的巨大腐败空间，政协常委邱道持提交《关于加强制度建设，遏制行业腐败的建议》，得到重庆市委的重视。
    几个月后，重庆市委根据这些建议出台房地产行业相关政府部门“党委书记与局长分立、主要干部任满五年必须换岗”等制度，让这些部门大为震动。“今年两江新区批下来后，国土局很快就自动研究布置做国土规划。这要按以前的工作方式，得等市里开会布置了才会去做。”邱道持感慨，现在官员的工作积极性、主动性和责任感，不可同日而语。公租房能在这么短的时间取得如此大的成果，与国土、规划、国资系统等相关部门官风的转变关系很大。“我们做方案的时候，时间非常紧张，领导又催着要汇报，已经记不起多少天熬到天亮了。大年二十九领导还在听汇报，大年初四我们就提前上班了。”公租房管理局一位工作人员说。
    代表政府国资系统土地开发企业的“八大投”，则分别建立了董事会与监事会、董事长与总经理分立的规范管理模式。