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2021年05月15日
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鬼城
时间:2021-04-20 15:15:25 
概念
  据全国科学技术名词审定委员会审定,鬼城是指资源枯竭并被废弃的城市,属于地理学名词。代表城市有:因汽车快速发展同时也是因为汽车而衰落的城市美国底特律、湖北十堰,因为资源枯竭、环境污染问题导致越来越多人离开的甘肃玉门。
  近年来,随着我国城市化进程的推进,由于规划超前、形象工程等原因,我国的新城新区建设中出现了因空置率过高、鲜有人居住、夜晚漆黑一片的现象,这些新城新区被形象地称为“鬼城”或者“空城”。代表城市有:鄂尔多斯康巴什新城、天津京津新城、昆明呈贡新城、兰州新城、常州新城等。
  
分布特点
1、集中于城市新城区。
2、三四线城市较多。
3、所在区域的经济发展速度较快。

问题根源
  1、城市空间快速扩张。
  改革开放以来,为了缓解老城区人口拥挤、用地紧张、环境恶化等问题,我国很多城市开始建设新城新区。根据《中国城市统计年鉴》,1984年我国城市建成区面积为8842平方公里,2010年城市建成区面积为41768.4平方公里,增长率为372%,城市空间的快速扩张和蔓延造成了诸多后遗症,其中之一就是“鬼城”泛滥。
  2、缺乏科学论证,规划中的新城远远超出当地实际需求。
  以鄂尔多斯市为例,康巴什新区规划人口100万,但当地总人口仅为15万人,鄂尔多斯人口密度一直保持在100人/平方公里左右,最高峰值只有102.85人/平方公里,这与北京、上海等一线城市的人口密度达到1195人/平方公里、3631人/平方公里相比,特别是与北京中心城区的人口密度超过23000人/平方公里,上海中心城区最高峰值超过40000人/平方公里相比,可以说是小巫见大巫。就此而言,鄂尔多斯市根本不存在人口密度过高、城市功能超负荷的问题,所以说,康巴什新城规划和建设,本就缺乏科学的论证。
  3、各地对土地财政的依赖,根子却在于中央对地方政府政绩考核模式。
  例如上级政府每年都会对下级政府下达固定资产投资的考核目标,使得许多地方想方设法搞大项目大投资重复建设,空城鬼城是投资拉动经济的极端表现。国内经济在转型,结构在调整,但来自上级的政绩考核机制未能同步转型,对GDP、固定资产投资、招商引资等指标的考核仍对地方政府的行为起着主导作用。2014年,国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组发布的报告称,在他们调研的144个地级城市中,有133个地级城市提出要建设新城新区,占92.4%;而在检索的161个县级城市中,提出新城新区建设的有67个,占41.6%。考核机制如果不能实质性地转变,必然导致地方官员新瓶装旧酒,换个土地财政的马甲再上阵。空城鬼城大行其道,板子不仅仅要打在地方政府身上,更需要改革政绩考核机制。

鬼城现状:有些逐渐消失,有些苦苦挣扎,有些表面繁荣
鬼城曾经是中国房地产业的一块污渍,虽然“鬼城”的新闻一再敲打人心,但近来,关于“鬼城”逆袭的消息也一再传出。

曾经是中国鬼城之一的郑东新区,现在入住率达到95%,这确实是咸鱼翻身。而鄂尔多斯,也渐渐变得人气旺盛起来。

事实上,近年来,多地“鬼城”都出现了积极改变的迹象,而有一些“鬼城”,则没有那么幸运。
总的来说,“鬼城”们,正在冰火两重天中。
鄂尔多斯:近年房价大幅上涨,几乎回到了曾经最鼎盛的水平。鄂尔多斯房价高点出现在2010年,当时部分康巴什楼盘价格曾达到2万元/平方米,东胜区和康巴什南区房价也超过万元。2011年下半年,鄂尔多斯民间借贷崩盘,加上随后煤炭经济下行,鄂尔多斯整个经济面失去支柱,房价也开始出现崩溃,用当地人的话说,当时的情形是“一万多的楼盘基本跌到四五千元了,一万七八元到两万元左右的跌到七八千元”。基本算是腰斩。《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示,鄂尔多斯市2020年6月房价均价7528元,去年年底均价为6757元,上半年鄂尔多斯市房价上涨11.41%,位列全国第7,也是前10中唯一上榜的内蒙古城市。

常州:曾为鬼城榜上嘉宾的常州,如今同样有了新变化。现在,常州已经成为一个成长性比较好的城市,去化周期只有4-6个月。9月11日,常州发布楼市调控新政《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,最为市场关注的就是关于抑制投资需求的这两点:市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易;已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭,再次贷款最低首付60%。于9月12日开始实施。在正式实施前一天,截至9月11日11时40分止,常州商品房网签数量超过了1700套,而且随着5分钟刷新一次,数据一直在上涨。据21世纪经济报道,按照今年常州土地出让的楼板价水平来看,明年的房子预计要涨到3万元/平方米以上。

沈阳:沈阳也曾是鬼城重灾区,如今,它的楼市同样一房难求,沈阳恒大某项目底第一次开盘时,一天销售了9亿元,创造了沈阳房地产市场记录。浑南全运村曾是沈阳楼市最危险的地方。这座因2010年全运会而诞生的新城,因为过度开发、无人居住,曾被媒体称为“鬼城”。可如今,全运村的房价已经翻倍,随着政府搬迁、人流涌入,新的售楼处很快填满了当年无人问津的这块区域。全运村的“复活”是沈阳楼市的缩影。来自新峰机构东北事业部的数据显示,2019年上半年沈阳商品住宅累计销售额707亿元,同比增加14%。

然而,即便“鬼城”在房价上开始逆袭,并不代表已经摆脱“鬼城”的本质。

典型案例便是河北的曹妃甸。2008年,为了给北京奥运会腾出一片蓝天,首钢整体搬迁至河北曹妃甸,搬迁计划总投资677亿人民币。最后,曹妃甸这座被领导们赞誉为"世界经济工业城"的小岛,历经十年以及来自政府的数千亿"投资"后,一直没有发展起来。原"计划"是拥有一百万的居民,而现在,常驻的人员仅有一千来人。

(来源:周密金融)

解决办法

  上海交通大学城市科学研究院刘新静认为,“鬼城”问题,已成为我国城市盲目开发建设的严重后果,为杜绝此类现象的一再出现,科学论证和规划新城新区显得十分紧迫且必要。
  首先,暂停审批建设新城新区。自2000年以来,几乎每个城市都在建设新城新区,在很大程度上已能够满足城市未来一段时期内的发展需求,因此,在当下应暂停各种新城新区的审批,主要工作应该集中在两方面:一是反思我国新城新区中出现的问题与矛盾,为未来的新城新区建设总结经验;二是给在建的新城新区一定的缓冲时间,看看它们建成后的实际效果,再考虑是否规划新的。
  其次,细化新城新区申报管理办法。针对中西部新城新区建设中出现的问题和矛盾,研究出台细致的新城新区申报管理办法,设定硬性指标,例如老城区人口密度、人均建设面积等,不符合条件的实行一票否决。对已有在建项目的城市,暂不批准新的新城新区建设项目等。
  最后,将新城新区纳入全国城镇化的总体规划中。我国幅员辽阔,区域差异很大,区域发展不能搞一刀切,新城新区建设是实现城镇化的重要内容,应纳入全国城镇化的总体规划中进行设计和规划。如东北地区沃野千里,适合发展农业,但目前我国通行的系列工业考核指标,却使当地官员不得不弃农从工,在“攥得出油”的黑土地上建收效甚微的工业园。又如西北地区土地贫瘠,亩产不高,但囿于18亿亩耕地的红线,却不能通过大力实施城镇化以实现产业转型。这些现象与鄂尔多斯现象一样,表明我国急需出台具有分类指导意义的城镇化总体规划,只有不搞一刀切,放弃形式主义,才能促进我国新城新区建设有序健康发展。

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