概念
据全国科学技术名词审定委员会审定，鬼城是指资源枯竭并被废弃的城市，属于地理学名词。代表城市有：因汽车快速发展同时也是因为汽车而衰落的城市美国底特律、湖北十堰，因为资源枯竭、环境污染问题导致越来越多人离开的甘肃玉门。
近年来，随着我国城市化进程的推进，由于规划超前、形象工程等原因，我国的新城新区建设中出现了因空置率过高、鲜有人居住、夜晚漆黑一片的现象，这些新城新区被形象地称为“鬼城”或者“空城”。代表城市有：鄂尔多斯康巴什新城、天津京津新城、昆明呈贡新城、兰州新城、常州新城等。
分布特点
1、集中于城市新城区。
2、三四线城市较多。
3、所在区域的经济发展速度较快。
问题根源
1、城市空间快速扩张。
改革开放以来，为了缓解老城区人口拥挤、用地紧张、环境恶化等问题，我国很多城市开始建设新城新区。根据《中国城市统计年鉴》，1984年我国城市建成区面积为8842平方公里，2010年城市建成区面积为41768.4平方公里，增长率为372%，城市空间的快速扩张和蔓延造成了诸多后遗症，其中之一就是“鬼城”泛滥。
2、缺乏科学论证，规划中的新城远远超出当地实际需求。
以鄂尔多斯市为例，康巴什新区规划人口100万，但当地总人口仅为15万人，鄂尔多斯人口密度一直保持在100人/平方公里左右，最高峰值只有102.85人/平方公里，这与北京、上海等一线城市的人口密度达到1195人/平方公里、3631人/平方公里相比，特别是与北京中心城区的人口密度超过23000人/平方公里，上海中心城区最高峰值超过40000人/平方公里相比，可以说是小巫见大巫。就此而言，鄂尔多斯市根本不存在人口密度过高、城市功能超负荷的问题，所以说，康巴什新城规划和建设，本就缺乏科学的论证。
3、各地对土地财政的依赖，根子却在于中央对地方政府政绩考核模式。
例如上级政府每年都会对下级政府下达固定资产投资的考核目标，使得许多地方想方设法搞大项目大投资重复建设，空城鬼城是投资拉动经济的极端表现。国内经济在转型，结构在调整，但来自上级的政绩考核机制未能同步转型，对GDP、固定资产投资、招商引资等指标的考核仍对地方政府的行为起着主导作用。2014年，国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组发布的报告称，在他们调研的144个地级城市中，有133个地级城市提出要建设新城新区，占92.4%；而在检索的161个县级城市中，提出新城新区建设的有67个，占41.6%。考核机制如果不能实质性地转变，必然导致地方官员新瓶装旧酒，换个土地财政的马甲再上阵。空城鬼城大行其道，板子不仅仅要打在地方政府身上，更需要改革政绩考核机制。
鬼城现状：有些逐渐消失，有些苦苦挣扎，有些表面繁荣
鬼城曾经是中国房地产业的一块污渍，虽然“鬼城”的新闻一再敲打人心，但近来，关于“鬼城”逆袭的消息也一再传出。
曾经是中国鬼城之一的郑东新区，现在入住率达到95%，这确实是咸鱼翻身。而鄂尔多斯，也渐渐变得人气旺盛起来。
事实上，近年来，多地“鬼城”都出现了积极改变的迹象，而有一些“鬼城”，则没有那么幸运。
总的来说，“鬼城”们，正在冰火两重天中。
鄂尔多斯：近年房价大幅上涨，几乎回到了曾经最鼎盛的水平。鄂尔多斯房价高点出现在2010年，当时部分康巴什楼盘价格曾达到2万元/平方米，东胜区和康巴什南区房价也超过万元。2011年下半年，鄂尔多斯民间借贷崩盘，加上随后煤炭经济下行，鄂尔多斯整个经济面失去支柱，房价也开始出现崩溃，用当地人的话说，当时的情形是“一万多的楼盘基本跌到四五千元了，一万七八元到两万元左右的跌到七八千元”。基本算是腰斩。《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，鄂尔多斯市2020年6月房价均价7528元，去年年底均价为6757元，上半年鄂尔多斯市房价上涨11.41%，位列全国第7，也是前10中唯一上榜的内蒙古城市。
常州：曾为鬼城榜上嘉宾的常州，如今同样有了新变化。现在，常州已经成为一个成长性比较好的城市，去化周期只有4-6个月。9月11日，常州发布楼市调控新政《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，最为市场关注的就是关于抑制投资需求的这两点：市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易；已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭，再次贷款最低首付60%。于9月12日开始实施。在正式实施前一天，截至9月11日11时40分止，常州商品房网签数量超过了1700套，而且随着5分钟刷新一次，数据一直在上涨。据21世纪经济报道，按照今年常州土地出让的楼板价水平来看，明年的房子预计要涨到3万元/平方米以上。
沈阳：沈阳也曾是鬼城重灾区，如今，它的楼市同样一房难求，沈阳恒大某项目底第一次开盘时，一天销售了9亿元，创造了沈阳房地产市场记录。浑南全运村曾是沈阳楼市最危险的地方。这座因2010年全运会而诞生的新城，因为过度开发、无人居住，曾被媒体称为“鬼城”。可如今，全运村的房价已经翻倍，随着政府搬迁、人流涌入，新的售楼处很快填满了当年无人问津的这块区域。全运村的“复活”是沈阳楼市的缩影。来自新峰机构东北事业部的数据显示，2019年上半年沈阳商品住宅累计销售额707亿元，同比增加14%。
然而，即便“鬼城”在房价上开始逆袭，并不代表已经摆脱“鬼城”的本质。
典型案例便是河北的曹妃甸。2008年，为了给北京奥运会腾出一片蓝天，首钢整体搬迁至河北曹妃甸，搬迁计划总投资677亿人民币。最后，曹妃甸这座被领导们赞誉为"世界经济工业城"的小岛，历经十年以及来自政府的数千亿"投资"后，一直没有发展起来。原"计划"是拥有一百万的居民，而现在，常驻的人员仅有一千来人。
（来源：周密金融）
解决办法
上海交通大学城市科学研究院刘新静认为，“鬼城”问题，已成为我国城市盲目开发建设的严重后果，为杜绝此类现象的一再出现，科学论证和规划新城新区显得十分紧迫且必要。
首先，暂停审批建设新城新区。自2000年以来，几乎每个城市都在建设新城新区，在很大程度上已能够满足城市未来一段时期内的发展需求，因此，在当下应暂停各种新城新区的审批，主要工作应该集中在两方面:一是反思我国新城新区中出现的问题与矛盾，为未来的新城新区建设总结经验；二是给在建的新城新区一定的缓冲时间，看看它们建成后的实际效果，再考虑是否规划新的。
其次，细化新城新区申报管理办法。针对中西部新城新区建设中出现的问题和矛盾，研究出台细致的新城新区申报管理办法，设定硬性指标，例如老城区人口密度、人均建设面积等，不符合条件的实行一票否决。对已有在建项目的城市，暂不批准新的新城新区建设项目等。
最后，将新城新区纳入全国城镇化的总体规划中。我国幅员辽阔，区域差异很大，区域发展不能搞一刀切，新城新区建设是实现城镇化的重要内容，应纳入全国城镇化的总体规划中进行设计和规划。如东北地区沃野千里，适合发展农业，但目前我国通行的系列工业考核指标，却使当地官员不得不弃农从工，在“攥得出油”的黑土地上建收效甚微的工业园。又如西北地区土地贫瘠，亩产不高，但囿于18亿亩耕地的红线，却不能通过大力实施城镇化以实现产业转型。这些现象与鄂尔多斯现象一样，表明我国急需出台具有分类指导意义的城镇化总体规划，只有不搞一刀切，放弃形式主义，才能促进我国新城新区建设有序健康发展。
