大家都知道，过去二十年的楼市发展，与我国城镇化进程的快速推进密不可分，大量的农民进城，产生了大量的居住和购房需求，这也带动了城市房地产的高速发展，快速增长的需求，也使得房价不断上升。然而，即便房价经过二十年的发展，我国的城镇化率也才不到60%，这让很多人看到了农民进城的威力。

    也因此，很多人都认为，未来楼市还会继续大发展，因为，根据发达国家的城镇化水平，基本都在80%以上，如果以中国当前的城镇化水平，2017年底的城镇化率为58.52%，要达到80%，这就意味着，未来还有近3亿人要进城，如果按照平均3个人一个家庭，一个家庭需要一套房子的话，那这3亿人需要一亿套房子，如果平均每套房子100平方米的话，那就意味着未来还需要100亿平方米的房子，来满足这些人的居住。

    或许，大家对这个100亿平方米没有太多直接的概念。曾经有人根据国家统计局的数据，做了一个推测，1998~2017年，这20年来全国的新增商品住宅的竣工面积为105亿平方米。按照这个量级来计算的话，如果3亿人进城在20年间完成，那就意味着，我国楼市还会再来一个飞涨二十年。

    然而，上面这看起来分析的很有道理，但忘记了一个问题，那就是购买能力的问题。

    在过去的二十年里，虽然房价一路飞涨，但是总体上，工资收入也在同步增长，纵然工资的增长速度远低于房价的涨速。而更为重要的一点是，在过去20年的前面十几年里，房价总体上还处于起步阶段，还是在广大老百姓购买能力接受的范围之内，可如今呢？房价已经高的离谱，如果与收入来比较的话，房价收入比，不断创下新高，就别说农村人了，就连很多城里人，工作一辈子，也凑不齐首付款了，更别说买房子。

    再来看看，农民想进城，他们也想买房，但是他们有能力买房吗？

    第一，如果到过农村的人都知道，现在农村家庭的房子，基本上都是不缺的。这主要有几个方面，一是，基本上赚了点钱的人，都会去翻盖房子，就是有祖宅的那一种；二是这些年的新农村建设，其实是卓有成效的，而且盖了大量的房子，很多都还处于空置状态；三是，农村人进城买房的越来越多，尤其是在农村攀比心理严重，很多村子里只要一家在县城买了房子，那几乎全村的家庭都会去买，如果不在城里买套房子，孩子都娶不上媳妇。农村人并不像专家们认为的那样，他们没有房子可住，其实，现在农村人均住房面积比城镇人口的要高。

    第二，在我国楼市发展的这些年里，随着经济活跃度不断提高，农民朋友们外出务工，赚了不少钱，然而，第一批赚到的钱，返修了祖屋，再攒几年的钱，遇上新农村改造，将攒下的钱又买了新农村的集中住房，然后再努力很多年，有点积蓄，又遇上了全民炒房，以及村里人到城里买房的热潮，于是将全部积蓄换成了城里那一套永远也不会住的房子，还要每个月去还贷款。你说，这样的农村人，再进城，你还指望他们有多少购买能力去买房吗？

    第三，前面计算的数据，如果有3亿人农民进城，需要增加房屋需求一亿套，可是要知道，现在全国户均房屋已经1.1套了，从总量来看，房屋已经很多了，农民进城，最多是改善结构就够了，如果再建一亿套住宅，结果会是什么？就是楼市泡沫越来越大，越来越供大于求，当供远大于求的时候，还指望楼市继续火爆很久吗？

    综上来看，将楼市的未来寄希望于未来将进城的农民朋友们，只能是那些高居庙堂的专家们的一厢情愿而已。