作者简介：

周毕文，江苏张家港人,管理学博士。

现任北京理工大学房地产研究工作室主任、北京理工大学管理与经济学院工商管理系主任、中国管理科学学会副秘书长、企业管理专业委员会常务副主任、中国国际城市化发展战略研究委员会专家委员、中国发展战略学研究会理事、发展战略学理论专业委员会副主任、中国房地产经理人联盟常务理事、副监事长。北京吴式太极拳研究会副会长。教育部十一五规划教材管理学教材主编,专注研究房地产项目风险管理,发表文章30余篇,教材16部,是技术经济及管理,企业管理,MBA,工程硕士,MPA等研究生导师。

何谓小产权房

小产权房是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，也称乡产权房，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，并不构成真正法律意义上的产权。具体地说，小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

目前的小产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。前者是可以在集体建设用地上建设供本村居民购买居住，而后者是只要在集体企业用地或耕地上建设住宅就是违法的。二者从性质上来说有着本质的不同。

小产权房是否应该转正

2009年2月17日，北京京华时报一篇名为“北京拟试点宅基地换房，建立城乡一体化土地市场”的文章称，北京市国土局拟定了《北京市农村集体建设用地使用权流转试点指导意见(征求意见稿)》。其中称，农民所分得的房屋仍是集体产权(即通常所说的小产权)，而腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发等用途，主要用来发展村镇企业集体经济。对于符合规划、合法取得且权属明晰的集体建设用地可依法采取出让、租赁、作价入股、转让等方式进行流转，流转的集体建设用地可用于二、三产业发展，但必须符合国家产业政策、土地供应政策、环保要求等，不得用于商品住宅开发。

目前《指导意见》尚未得到最终批准，还有待国土部正式出台相关管理办法后进行修订，但北京市集体建设用地使用权流转肯定会逐步开展起来。

此前，北京市国土局局长魏成林曾表示，北京市集体土地出让转让管理办法年内肯定会出台。他同时强调，“宅基地换房”只限于集体建设用地，不能涉及农用地和耕地，并且宅基地不能牵涉到城乡流转，否则将造成“小产权房”等问题。

从以上的《北京市农村集体建设用地使用权流转试点指导意见(征求意见稿)》中的相关内容中，我们可以看出北京市也在积极地开展集体建设用地使用权流转工作，目的就是推动本市农村二、三产业发展，增加农民收入，建立城乡一体化的土地市场，并且明令不得用于商品住宅开发。

虽然小产权房有着价格低，可以带动农村经济发展等优势，但是小产权房的存在在政策上是不予支持的。其存在的背后也意味着农村组织在集体土地上占地建设商品房，使得本应该通过招拍挂的方式由政府收取土地出让金的国有土地利益转为由农村集体所得，这在一定程度上也会造成国有资源的流失。

小产权房热卖的原因

开发商欺骗购房者

（1）举着旧村改造的幌子

举例：北京南部某项目售楼处人员称，“开发商已经与国土资源部协商好，5年内小产权肯定转为大产权。大家可以放心，这些都写在合同里。我们这里是旧村改造项目的试点村，地皮是由区政府审批，是有相关文件可以查询的。”
而在《北京市远郊区旧村改造试点指导意见》中，土地管理方面与此相关的内容是：“试点村可以依法占用集体土地，也可以依法将集体土地征为国有后由本村集体经济组织使用。旧村改造节约出的土地，可以在依法办理用地手续后，由集体经济组织用于乡镇村公共设施、公益事业和企业发展用地；用于经营性用地的，必须征为国有，采取招拍挂等方式公开上市交易。”

可见，根据目前国家的相关政策条例来说，在五证不全的情况下销售房屋是违法的，而其所谓的购房合同（声称将五年内小产权转成大产权写在合同里面）也是无效的，是不受法律保护的。

（2）打着镇政府 “负责办理产权证”的旗号

举例：北京通州区某小区小产权房热卖。售楼处刘经理介绍，该小区是由镇政府与房地产公司联合开发的，虽然是小产权房，但产权证是由镇政府盖章、发证。不管是什么地方的人都可以买，以后转让的手续也非常简单，找我们开发商在镇里就给办了，只要交2%手续费。并且具有由镇政府制发的房屋产权证。

而依据法律规定，有权颁发房屋权属证书的机构应当是县级以上的房地产主管部门，乡(村)级政府或其他机构根本无权制作、颁发产权证。即使已经签订了购房合同，这种合同实质上也是无效的。根据《合同法》规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。”因此，已经购买了小产权房的买房人，应当及时向人民法院起诉撤销合同，要求开发商返还购房款，并按银行同期贷款利率支付利息等[5]。

（3）谎称“农民转市民，小产权变大产权”

这也是一种通过字面偷换来骗取购房者购房的售楼方式。如若将农民户口转为市民户口就可以将小产权房转为大产权房，无异于“拿土地换（市民）身份，以土地换（城市）社保”。 通过对朝阳区农村社区向城市社区转型、农民市民化过程中农村集体经济产权制度改革进展情况进行研究，主要结论是：农民带着集体资产仍然可以成为完全意义上的“市民”，要求农民以放弃对集体土地权利的分享为代价获得市民身份和社会保障是不公平的，这样无疑等于剥夺了农民可持续发展的条件。所谓的“市民”是指所有农转居人员的养老、失业、医疗等社会保险与城镇居民实行相同政策，并纳入城市社会保障体系。但对非征地转居人员保留经济合作组织成员身份，不改变土地承包关系，不改变集体资产的所有权。

购房者法不责众的侥幸心理普遍存在

明知道是小产权的房屋，为什么还有那么多人购买呢？大多数购买小产权房人的想法是就算到时候国家要收回土地，这么多人住在这里，是不可能强行拆除的。再说价格这么低，到时候就算被拆了也够本了（小产权房的价格，一般比同地区商品房低，具有一定的吸引性）。正是这种法不责众的侥幸心理，让小产权房有了销售的市场。不难看出，在目前楼价居高不下的情形下，小产权房屋低廉的价格促进了市民的购买热情，使得小产权房销售火热。但可以肯定的是，目前小产权房的销售行为是违法的，购买到的房屋是不受国家法律保护的，转让和出售都会受到很大限制。

如何看待小产权房对大产权房造成的冲击

和一般意义的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，小产权房的价格，比同地区商品房价格低很多，具有一定的吸引力。这是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。对于今后若小产权房转为大产权房，从现有的土地制度来看，购房者还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房者购买小产权房的费用也就与购买商品房相差无几。

结论及建议

通过上面的分析，我们可以看出，（1）从国家的政策上来说是明令禁止小产权房的交易，农村的集体性用地不得用于商品住宅开发，要用于经营性用地的，必须征为国有，采取招拍挂等方式公开上市交易。（2）小产权房的存在冲击着大产权房，并且在一定程度上造成了国有资源的流失。（3）同时政府也要强化农村土地建设有序化的工作，若小产权房这种事情一味膨胀，就会造成对耕地的破环，也使得土地价值流失。（4）对于在城市打拼仅仅需要用于自住而不是用来投资继承的人们来说，在经济能力不能满足购买商品房的情况下，可以选择小产权房，但是，在城市化进程中，尤其是地处城市和郊区结合部的小产权房，购买者要慎重考虑，否则可能会面临一系列的政策风险和法律风险。

主要参考文献：
[1] 刘江涛，张波.小产权房的影响、产生根源与整治对策初探[J]-北京：中国房地产金融．2008，03：20-24.
[2] 吴学安.“小产权房”面临重重法律风险[J]-北京：城市开发．2007，24：8-9.
[3] 张楠．小产权房存在的风险及对策[J]-北京：法制与社会．2009，01：99-99
[4] 调查：小产权房的“转正”真相[N]-北京：北京青年报，2008-03-27．
[5] 调查：北京通州一些小产权房仍热卖[N]-北京中国产经新闻，2008-01-30．