城市化网讯 近年来，在房企主动寻求转型、住宅去库存压力加大等行业背景之下，商业地产在城市地产发展中所占的比重逐年加大。2016年新形势之下，传统商业将面临怎样的挑战？新建商业如何适应新一轮的发展？商业地产整体又将呈现怎样的行业趋势？对此，城市化委员会商业不动产专业委员会专家顾问、中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表达了他自己的看法，他将中国商业地产行业当前的趋势概括为“三分天下，三个转型”。

    三分天下
 
    所谓“三分天下”，一是分流，二是分层，三是分化。

　　“分流”就是消费者的购买力被分散到更多的渠道。2015年全国社会消费品零售总额将近30万亿，10.5%的增幅尽管是近十年来是最低，但跟全世界比，仍然最高的，仍然保持高速增长。但很多实体店的经营者都感觉生意更加难做，私底下问十个商场，九个都在喊销售下降、利润下滑。总体市场在增长，为什么每一家都难过了呢？重要的一点是分流了。不是消费者出问题，而是我们的商户、我们的经营户、购物中心、百货公司、超市自己出了问题。整个行业出现了普遍的泡沫化，行业供应量过剩，蛋糕摊薄了。

　　另外大量的同质化使消费者厌倦，没有形成集中的偏好。再加上政策原因，国内的高端消费品价格偏高，品质又不能得到保证，所以消费力大量地流失到境外。

　　“分层”体现在80后、90后新兴人类和中产阶级的崛起，导致近年中国的消费者结构发生重大变化。与以往的大众消费不同，新兴人类更多关注便捷、经济，同时还要更有趣。这与传统的商业定位和商业模式不一样，所以我们要相应做很大的调整。

　　中产阶级的崛起则是更大的变化。按照马云的说法，中国有两亿左右中产人群，他们的消费理念是追求品质并务实。costco这样的店铺能够在国外大行其道，就是因为中产阶级的支撑。例如在美国的costco店里面，家庭主妇在买蔬菜时，可以买一幅毕加索幼时的铅笔画，24万人民币，菜篮子里一放就带回家了。也可以买完牛肉，再买一个价值270万人民币的4.2克拉钻石，就是这样的一种店铺：又便宜，但是又有最高的食品安全等级和最高的信用。所以我们的商场也要改变，要成为一个信用的场所，又要成为一个品质的场所。

　　从旅游市场上看，观光旅游向度假旅游的转变是中产阶级崛起的一个重要信号。以前观光游盛行，一家公司欧洲四国游的促销往往被另一家同价格的五国游抢走风头，而只有度假的人们强调品质，“一个国家就够了”，在乎目的地的酒店什么品质，什么品牌。消费结构的分层、阶层的分层，带来商业运营管理理念的变化。

　　“分化”则是好的商业项目将会更好，差的会更差，甚至被淘汰。前几年大量商业地产下滑，在招商难运营难的挑战中，专业化运营的重要性被大大提高，商业地产开始从重开发转向重运营，市场一定会两极分化。

    三个转型

　　在经营、定位上，王永平认为会出现几个重大转型：复合型、体验型、社交型。

　　“复合型”是一种跨界创新，商场去购物中心化，办公楼去办公化，写字楼里边可以去看牙科，可以去生孩子，从“互联网+”到“商业+”，商业可以加很多新的业态。

　　“体验型”的转型，是由于实体体验跟互联网体验完全不同。“有人说餐饮是体验业态，电影院是体验业态，冰场是体验业态，是不是引进个冰场引进点餐饮就好？你餐饮20%比例很火，我引进40%就会比你好？同样是溜冰场，我的冰面大还是小，我的配套设施好还是坏？停车场是立体停车还是地面停车？”王永平说，“这不是一个简单的业态问题，把每个业态做好、做足是关键。”

　　“社交型”：互联网最厉害的是给人们省钱、省时间，但是省下来干什么，是在提高生活品质。面对面的现场社交是展示人们生活品质和感受生活美好的重要行为。商业设施天然具有社交这样一个属性，例如在一个体育馆里边打篮球的时候，可能就运动相关人员在看，但是到一个商场门口打篮球的时候，很多闲杂人等都在围观，这个场景的社交意义就不一样。因此商业地带已经处在一个“社交型”变革的前夕。

　　“创新突围，洞见未来”，这是今年3月份由商业地产联盟主办的2016中国商业地产年会的主题。为什么定这八个字？王秘书长说：“我们已经被困境包围了。雾霾包围着我们的生活，而且还包围着我们的行业，商业地产行业看不到未来的方向，那么要怎么突围？我觉得要用创新的手段，这个手段还要全方位，系统创新，光靠一点都不行。现在整个行业是处在这样一个三分天下、三个转型的需要突围的状况。”