当前房市是非理性繁荣，还是城市化的又一次集体路演？

　　中金研究此前的一篇研报罗列出中国城市化率低、缺乏特大型城市、改善型需求、居民负债率低等问题，认为一线城市房价飙涨可能还要持续一段时间。海通证券研报则将目前飞起的房价解读为非理性繁荣，认为人口结构、城市住房高空置率等，映射房价已是强弩之末。

　　危言耸听也好，杞人忧天也罢。去年率先躁动的深圳房产价格上升，正显露着高房价背景下的经济转型之艰。深圳南山区情况显示，在土地和金融泡沫冲击下，工业发展动能正在衰竭，在金融、地产和基建火爆的同时，2015年工业、零售业、服务业的表现均不及预期。

　　当我们还在纠结要不要重新使得房地产成为拉动经济增长的主要动力时，不妨换个角度，从住房拥有率端口来思考。过度强调高住房拥有率，未必有利于社会的发展趋势。将居者有其屋解释为高住房拥有率的文化基因，是一种典型农耕定居观念，农耕社会定居制度动因是稳定压倒一切，把人通过定居锁定在方尺之间，从而降低人口区域流动性。

　　无论是自秦朝至清朝的中国，还是历经千年的中世纪欧洲，通过建邑定居的经济社会组织生态和严格的人口迁徙管制、身份制度，在提高了当时住房拥有率的同时，却阻隔了知识和文化的广泛传播。以人类农业和工业社会发展步伐对比来衡量，这种缓慢就更加凸显。显然，人口的定居相对于游居，映射出人渴望消除不确定的诉求，而人口迁徙和游居拥抱的是更大范围的不稳定性和不确定性，创新和技术变革则更是一股强大的破坏稳定安逸的力量。

　　更重要的是，住宅对每个家庭都是一笔重资产，家庭财富主要以不动产沉淀，在增加个体负担的同时，也强化了社会的刚性风险。显然，人口迁徙受到严格管制的社会，住房拥有率普遍高，天然带有制度惰性和对创新的自然排斥。当前国内高达90%左右的住房拥有率，增加了人们的迁徙成本和市场资源优化配置的成本，试想，国民的主要财富用于了置业，负债也主要为了置业，这是对创新及其需要的动力而言可能就是某种形式的禁锢。

　　一个人口流动高的地区和国家，住房拥有率相对较低是一种开放包容心态的自然显现。发达国家的居民住房拥有率为65%左右。

　　去年上半年美国居民住房拥有率为63.4%，为1967年来最低，英国为64%左右，法国为65%。同时，发达国家居民年龄越大，住房拥有率越高，如80后的住房拥有率为40%左右，90后则普遍不到20%。年轻人住房拥有率低，很大程度上与年轻劳动力的跨地域流动有很大关系，而年长劳动力住房拥有率高。

　　英国Warwick University经济学教授Andrew Oswald等的研究发现，如果一地区的住房拥有率提高一倍，那么失业率也将提高一倍。同时“邻避效应”也打击了周围的商业活动，减少就业机会，如业主担心垃圾场、核电厂、殡仪馆等邻避设施，对身体健康、环境质量和资产价值等有负面影响。

　　事实也证明，创新能力和综合竞争能力强的国家，住房拥有率一般都在60%～65%左右。将住房拥有率保持在合理水平，可能会对经济社会的发展和生产力发展提供更好的支持。

　　适度的住房拥有率降低了市场优化配置要素资源的成本，提高了经济社会的运作效率。拥有住房的劳动力跨区迁徙成本相对较高，而暂时采取租房居住的劳动力的跨区迁徙成本就相对较低，便于劳动力跨区、跨境优化配置，提高了公司寻找合适劳动力的概率。

　　适度的住房拥有率也是务实开放式包容社会制度的基础。最具创新能力和进取精神的中青年，具有较强迁徙和流动的能力，映射着一国最具活力的群体和主要价值创造者具有了更多用手投票的选择自由，这使得人口迁徙和移民成本较低的国家，经济社会制度更趋包容性和开放性。

　　总之，中国90%的住房拥有率与许多城市20％以上的住房空置率并存，并不是一种正常现象，其内含的经济金融风险和社会风险，至少不应鼓励居民将财富过度不动产化，利用居民增加库存而降低房企和政府库存，因为相比政府和企业，居民在风险管理和释缓方面是最弱的，这就如同让一个最缺乏防御和承担能力的个体承担了高房价的风险，这并非解除经济风险的万全之策。