邵念强：城市化委员会商业不动产专委会常务副主任、城市规划与房地产策划专家、北京海渤湾投资顾问有限公司总经理

　　《意见》强调了要完善政策环境，提升生活性服务业的品质，扩大生活性服务业的内涵；非常细致地描述了在家庭服务、健康、养老、文体、法律、教育、日常消费等十大领域的发展要求，这在以往的文件中是不常见的。《意见》将对我国商业地产产生怎样的影响，未来我国商业服务业的发展趋势如何，这些都是我们需要认真思考的问题。

　　我认为，《意见》的出台不会也不应该推动新一轮商业地产的建设高潮，而是为消化大量库存商业地产创造了契机，也为后续新建的商业建筑如何更加契合市场需求指明了方向。近十年来，我国商业地产飞速发展，供给量巨大，由于服务品质和内容跟不上，导致了过剩，这种情况在全国各类城市都有出现，三、四线城市尤甚。因而，商业地产发展的关键问题不是缺乏空间和场所，而是如何丰富服务内容、提升服务品质。《意见》的出台，首先是建立了一系列服务标准，加强来自政府和市场的监管与引导，促使原有商业地产项目升级改造，使之更适应于现代新型消费需求。其次，在后续商业项目开发时，要充分考虑《意见》的精神与政策引导，推动商业地产在规划、设计、建设、招商、运营、管理等环节能够与时俱进，采用新的理念与手法，全面提升建设及服务品质。

　　不可忽视的是，近年来，随着电子商务及物流业的发展，以货品买卖为特征的传统商业中心、百货商场、大型超市及家电商城等正遭遇前所未有的挑战，逐渐被电子商务所取代，因为越是标准化、简单多频次、缺乏个性的商业业态越容易被线上购物所替代。可以预见，传统商业在电子商务大潮下的生存空间越来越小，存在变革的压力。与此同时，以体验式商业为特征的城市时尚休闲生活中心，即被称作第四代商业中心的商业业态却大行其道，发展迅速。比较典型的是日本福冈的博多运河城。博多运河城是日本十分著名的购物休闲娱乐场所，集聚了极其有个性的专卖店、大型零售店、餐厅、影院、展览室、酒店等等，具有多样功能，它就像一个街市，包罗万象，人们可在这里尽情享受购物、美食、娱乐、艺术展览等。开业十多年来，它已成为城市名片，为城市和投资人带来巨大收益，成为第四代商业中心的样板。民众要体验消费，就必须走出家门，这种亲临现场的消费快感在电子商务消费中是体会不到的。从这一角度看，存量的百货商场和商业中心，都存在变革的可能。当然，电子商务与传统商业并不是必然对立的，未来的发展方向是线上虚拟商业空间与线下实体商业的互动和配合，即所谓O2O。《意见》所提到的十个服务业领域中，涉及货品交易的仅一项，即批发及零售服务，其它如家政、健康、养老、文体、法律服务、教育培训、旅游等多个层面，都有可能在电子商务平台上提供更经济、更有效率、更大范围的服务。

　　商业业态既包括大型集中式商业MALL、专业主题商业街区，也包括与生活性服务业更加贴近的社区型商业。以往我们定义社区型商业时，考虑更多的是柴米酱醋、洗衣、餐饮等生活必需品的供应问题，显然，目前这些内容已远不能满足百姓的现实需求。《意见》的出台，要求我们在规划设计新的商业项目时，就要充分考虑家政、养老、健康、法律服务、教育培训、文化、旅游等商业服务类型对建筑空间的需求。

　　近年来，国内一些品牌房地产开发商在进行社区型商业项目规划和建设时，从商业运营角度和未来发展趋势出发，已经将与百姓生活息息相关的社区型商业业态系统化地引入到项目之中。例如，万科推出了“五菜一汤”的社区商业标配模式，把贴近居民生活的商业类型集中整合，整体提供给住区居民。再如恒大把社区型影院、剧院及文化交流场所引入社区中；龙湖星悦荟将时尚消费元素整合，提供给住区居民。开发商们在规划、设计环节就充分考虑了商业项目未来的招商和运行模式，这与以往“零打碎敲”、被动式的临街商铺已完全不是一个概念，当然，这也逐渐形成了中国未来社区商业发展的基本模式。

　　社区型商业具有小体量、十分钟步行、一公里范围、多样化、便于服务植入等特征。据统计，我国社区商业消费比例占整体商业构成的60—70%，服务范围涵盖从出生到终老，服务内容从衣食住行发展到身心健康。正如《意见》所指，在目前现状的基础上，我国的社区商业将还有很大的发展空间。随着《意见》的不断落实，既对社区商业的规划、设计和建设提出了更高要求，也促使其成为商业地产未来发展的主流。