2015年3月3日下午，全国政协十二届三次会议在北京正式开幕，这也标志着中国进入一年一度的“两会时间”，作为决定中国经济社会发展大计的年度重要会议，全国两会向来备受人们关注。据媒体预测，“新常态下GDP增速、区域协同发展、民生环保、三农问题”等有望成为本次两会的焦点议题。而与此同时，有关房地产的话题也备受业内期待。

    事实上，每年全国两会最不缺少的就是关于房地产的声音。日前，围绕“如何深入推进城镇化建设”等相关话题，全国政协委员、瑞安集团主席罗康瑞接受了记者的采访。他表示，中国的新型城镇化要避免一味追求高速度和规模扩张，也不能简单的抄袭外国的主流城市模式，而是应该从实际情况出发，重点发展以公路高铁为联系纽带的城市群，以及发展公交导向型的智慧城市模式。

    中国新型城镇化 应“以人为本、产业优先”

    去年3月，国务院印发《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，提出走新型城镇化道路并将其上升为国家战略。而国家统计局的数据显示，2014年我国的城镇化率达到54.77%，显然未来数年仍将有数量庞大的人口往城市转移。

    罗康瑞表示，中国新型城镇化的核心是人的城市化，本质上是希望从传统的以“土地城镇化”为主导转向更多注重“人口城镇化”，让数以亿计、主要来自农村的流动人口在城市里获得均等化公共服务，实现家庭式、永久性迁移，最终完全市民化，从而获得消费的升级和经济的再腾飞动力。

    这样的城镇化规划要充分考虑产业布局和发展。他表示，没有产业的城镇化就是一座空城，要避免城镇化因政府过度依赖土地财政演变成为缺乏市场引领、浪费资源的形象工程。重点应该放在以公路高铁作为城市间的高效联系，及以围绕城市地铁建设高效的社区。

    既要避免盲目扩张 又不能简单照抄国外

    然而一方面是人口过度集中的北上广，城市病日益凸显，另一方面中小城市发展略有不足，如何破解，罗康瑞给出了自己的看法。

    罗康瑞认为，中国的新型城镇化建设要避免一味追求高速度和规模扩张，同时还要防止省市盲目建设大规模的金融中心及过多的城市商业组团。大中小城市的产业布局要合理，防止大城市人口过度膨胀，要把保护生态环境和缩小城乡差别放在重要位置。

    罗康瑞指出，从上海、北京、广州等几个特大型城市发展的经验教训看，人口过度向特大型城市集中将带来交通堵塞、资源消耗、排污困难等大城市病。因此中国的城镇化不能简单的抄袭外国的主流城市模式，如汽车主导的城市化，中国人口密度高，未来的城市应该是公交为导向，要朝智慧型城市发展，公共交通便捷，工作、生活、购物、学习等各功能区合理混合的城市发展模式。

    他表示，世界经济和城市的发展必然会走一条聚集的道路。这就意味着未来一些市场条件好的大城市圈将不可避免的聚集更多的人群，形成更大的需求。但这些城市土地供应有限，因此，需要集约用地，提高建筑密度，建设紧凑型城市，从而增加有效供应;此外，为减少核心城市的居住压力，应当推动周边的中小城市的建设，并将它们与核心城市通过高度便捷的交通网络连接为一体化经济。

    政府企业各司其职 房企应向城市运营转型

    “商品房实行市场化，政府的限购政策应全面放开，政府应把主要精力放在为低收入群体做好保障房的供应和管理。”罗康瑞认为，中国的房地产要健康、平衡发展，应该让市场来配置资源，来决定价格，需要把商品房、保障房两块分开。

    他表示，在中国未来的城镇化过程中，仍将有大量的农民进城，收入较低的进城农民是无法负担市场化的商品房，政府应该向他们提供安居的保障房。政府的角色逐步从建设型向经营型转变，需要建立起一套完备科学的公共房屋管理体系，如何公平管理准入准出的机制，做好保障房的良性运作。

    而对房地产而言，罗康瑞表示行业在新城镇化发展中要重点关注城市可持续发展，配合政府将教育、医疗、文化等优质资源均衡配置。开发商需要以可持续发展为理念，为城市的未来发展、产业升级和创新、为城镇化的进一步扩展、为城市人文精神的继承和发扬创造高效、节能、环保的载体，与城市共同健康发展。

    他指出，在新型城镇化过程中，一方面随着大量人口往城市迁移，客观上创造了大量的房地产需求，再加上中国三十多年发展累积的财富，都为房地产业提供了有力支撑;另一方面，新型城镇化的推进又对开发商提出了更高的要求。

    罗康瑞强调，开发商未来建设的不仅仅是房子，而是给城市提供服务、带来创新、提升城市竞争力和活力的一个重要载体。这必然会使开发商全面提升产品和服务之路，真正转型为城市发展的运营商，而瑞安集团也正是一直在朝这个思路来发展。

    瑞安集团的创新之路

    罗康瑞表示，中国的新型城镇化发展的基本要义是将产业、休闲和生活三者联动起来。而这其中，创新是根本关键。

    因为随着中国经济结构的转型，经济模式将由低成本生产及出口导向型逐渐转变为以本土创新、生产及消费为导向，科技创新将成为驱动发展和城市化的根本引擎。为配合这种转变，需要大力发展有助培养创新理念的知识型社区。

    他以瑞安在上海的项目创智天地举例道，为配合上海市政府“科教兴市”的发展战略，瑞安创智天地项目设计参考了美国硅谷，成功地推动科技创新和创业的环境，将产、学、研相融合，并提出了以“创新创业引擎、特色商业引擎、绿色乐活引擎”三大引擎为核心的绿色知识社区发展模式。

    他表示，瑞安房地产开发的知识型社区就是通过建设环境一流的工作和生活社区来吸引人才和知识型工作者，以教育、科技、研究和企业孵化为基础，引进风险投资，集聚科技创新精神和创意文化，融汇知识分享、沟通交流、创新孵化、休闲居住为一体，创造一个活力充沛的多功能生态社区。

    罗康瑞谈到创智天地的发展离不开三项理念，那就是：“项目的发展要与整个区域乃至城市的未来发展相契合”、“以人为本”以及“以可持续发展为目标”。而得益于此，经过十几年的实践探索，创智天地项目已经打造成一个能吸引、培养和留住知识工作者的社区，让他们在这个独特环境中创业，使社区形成生生不息的发展。

    据了解，瑞安近年密切配合上海市“创新型城市”的发展战略。除了在杨浦区建设创智天地项目，汇集融合大学、研发中心、国内外高科技企业、创业投资公司等资源，打造出一个以创新引擎承载企业成长的生态系统之外，近期瑞安也联手国际国内专家学者积极研究伦敦科技城(硅环岛) 、谷歌纽约城以及横滨智慧城等国际“智慧新城镇”的发展。

    新型城镇化是系统工程 要做好顶层设计

    罗康瑞最后表示，新型城镇化是一个复杂的系统问题，设计户籍、土地、财政体制等一系列重要问题，需要做深入的顶层设计，从而更好的推进。

    “中国已经在去年3月推出了新型城镇化规划(2014-2020)，今年2月又取消了暂住证制度，对这些问题已经有了系统的阐述，包括健全农业转移人口落户制度、推进农业转移人口享有城镇基本公共服务、保障随迁子女平等享有受教育权利、完善公共就业创业服务体系、扩大社会保障覆盖面、改善基本医疗卫生条件、拓宽住房保障渠道等。”

    除此之外，他还认为，土地制度改革是促进新型城镇化有序进行的重要机制。而据记者了解，已是连续第十二年聚焦“三农”的2015年中央1号文件提出，要加快构建新型农业经营体系，引导土地经营权规范有序流转，推进农村集体产权制度改革，开展赋予农民对集体资产股份权能改革试点，稳步推进农村土地制度改革试点。

    对此，罗康瑞表示，允许农村土地流转是纾缓城市土地资源紧缺、满足农村产业升级和城市化所需要的工商业和居住用地的好办法，在这方面，或还可借鉴香港和台湾的成功经验。