作者简介

学衔：德国多特蒙德大学硕士、清华大学硕士

现任：洲联集团（WWW5A）副总经理、德中建筑协会副主席、中国建筑节能委员会（CBEEA）副主席、德国建筑师协会会员、德国注册建筑师、北京大学EMBA班客座教授、清华大学EMBA班客座教授、东南大学兼职教授。

主要作品：德国多特蒙德市新机场航站楼、德国汉堡德意志银行办公大楼、德国多特蒙德市Kaufhof商业大楼、德国多特蒙德市展览中心地铁站、德国Dessau市Sparkasse银行总部大楼、德国多特蒙德市音乐厅、蓝牙水晶（深圳福田科技广场）、北京王府井富阳广场商业中心、南京河西区商业中心区等。

市场与需求分析——中国快速老龄化进程为老年住宅开发提供了巨大的商业空间

中国的社会老龄化趋势

中国社会已快速进入老龄化,以下几个方面指标突出显示这方面变化趋势：

老龄化速度快于全国总人口增长速度；

老龄化速度快于世界老龄化速度；

老年人绝对数量大；

我国老龄化速度快于经济发展速度；

经济发达地区和大城市均进入老龄化。

2006年初，中国60岁以上的老龄人口已达1.3亿，恰好为人口总数的十分之一，按照联合国标准，也正式步入了老龄化社会。根据联合国在第二届老年大会上发布的数据显示，到2025年，中国老年人口将占总人口的20％，到2050年，甚至可能达到40％。

中国社会存在三种养老方式导致不同的养老住宅需求：

子女赡养——多数农村地区的老人和少数城市老人没有固定收入和储蓄，需要靠儿女提供住所、支付赡养费。过去父母完全依靠子女赡养的重要前提是多子女，但是随着目前“421”或“422”的家庭结构趋势，这样的赡养方式给儿女造成了很大的经济负担，同时也难以保证老人的生活质量。

社会赡养——政府有限的财力主要针对有困难的老人，如“三无老人”。社会养老负担越来越重，2004年中国养老保险达到3502亿，比2000年增加65.5%。中国目前的经济发展水平无法实现完全的社会养老。

自养——城市老人多为有固定收入的离退休职工，这部分老人以自养为主。在大、中城市，越来越多的老人需要也有能力依靠自己年轻时的积累安度晚年。尽管退休后的老年人收入逐渐下降，但是他们多数拥有自己的房产。

老年住宅的开发模式及目标客户群

西方国家是国先富人后老，在人均GDP达3万元以后才步入老龄社会；中国国未富人先老，人均GDP只有3000元，就较早地步入了老龄社会。对此中国既无物质上的必要准备，更缺乏心理上的准备，突显了社会和家庭的养老压力。

对于低收入社会保障性老年住宅，主要应由政府主导开发建设。而中高端养老住宅则应由市场，房地产开发解决。

中高端老年住宅的目标客户应定位于以下三方面消费人群：

拥有高收入的中年人；

年轻时财富积累丰富的退休老人；

以及有住房但有改善居住条件、养老条件愿望的老人。

对于第一类潜在消费群，他们的主要目的为给父母购房养老，并且等老人去世后可以自己使用居住；而第二类人群为富裕的老人，他们有条件多处置业，所以对前两类人群以出售房屋所有权为主。对于第三类人群，吸引他们购买老年住宅的是住区内集中完善又有针对性的助老服务，所以 产品的开发策划定位要准确把握客户需求。

老年住宅的潜在商业价值与银龄产业

住宅的耐久性为“以房养老”提供了物质基础；

家庭生命周期与住宅寿命周期的不一致为“以房养老”提供了可能性；

使用权和所有权分离为老年住宅提供了更大的价值利用空间；

从国外发展经验看，由于中高收入老年人具有的较高积累和消费能力，老年住区相关的医疗，保健，保险，文化，社交，学习，娱乐，休闲，旅游等活动具有很高的潜在产业商机，这一行业领域统称为银龄产业。

购买力、消费水平分析

据北京大学《市场与人口分析》报道：截至目前，全国离退休干部已超过6000万人，每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助大概可以达到3000——4000亿，预计到2025和2050年，老人的潜在市场购买力将分别达到14000亿和50000亿。众多养老观念已发生明显改变的60——70岁的老人将会在社会养老模式由福利型向产业型过渡的过程中，对老年住宅的市场起着强有力的支撑。

国外老年住宅开发经验

美国模式——美国养老主要依靠市场，年轻及中年时期收入高，贷款购买大房子，年老时出售或以转按揭形式，转让、出售所有权，获得现金，购买较小的老年住宅，颐养晚年。对于高端客户，形成专业化老年社区。

太阳城中心（Sun City Center）是美国较大的老年社区之一，坐落在佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间。太阳城中心从1961年开始开发建设，从一开始就规划成为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。整个社区内拥有“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区，并且共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且还可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。

社区有专为老年人考虑的建筑规划，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道、低按键、高插座设置、社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。有报道说，老年社区中的老年人比美国平均人口寿命高10岁。

欧盟模式——社会养老为主，子女不承担赡养老人的责任，养老主要由年轻时工作期间交纳养老金承担，西方国家高度发达的经济水平和长久以来巩固完善的社会保障福利体系，为社会养老提供了基础。然而，西方高标准的社会养老也造成习惯了高福利生活的人们很难将福利水平降下来，因此老龄化也造成了很大的社会负担。近年来欧盟国家出现新的趋势：鼓励家居养老。

作者本人在德国参与过不少老年住区的开发设计工作，国外在此类建筑设计过程中非常注重整体的规划，和人性化细部设计，从平面布局到构造细部，注重老年人的使用特点，安全性，耐久性。

瑞典是世界上社会福利和公共保障系统最完善的国家之一，瑞典老年住宅开发也有多年历史和成功的经验值得借鉴。

相比之下，中国拥有传承千年的“尊老敬老”传统美德，儿女在经济条件允许的情况下愿意为父母提供更好的养老环境，希望老人老有所乐，得到良好的照顾。独生子女夫妇子女少的状况也会使老年人更多地依赖社区服务和选择一种新的养老方式。同时，随着老人消费观念的转变，他们希望自己能在有生之年，尤其是晚年有较高的生活质量，这一系列因素的演变，为养老房产的开发提供更多的商业空间。

老年住宅产品分类与特点

老年人需要的住宅，可以有多种模式，有多种投资主体，并且各种模式之间，还有一定的交叉。中国未来老年住宅开发有以下五种模式：

模式一：新建适老化通用住宅

适老化通用住宅是指在住宅开始设计和建造过程中通过潜伏性设计，把老人的各种需要考虑进去，贯彻老年住宅的必要技术措施，使得居住者一旦变老，各方面体力体能衰弱，就能及时根据需要增加必要的设施和设备，来提高老人的自主和自理能力，让老人自己照顾自己。适老化住宅的主要消费群为尚未进入老年而具有购买能力的中、青年人。

特点：

1. 至少可以使用40年以上，即所谓的长效住宅；

2. 可以满足所有居住者的需求，无论是年轻人还是老人；

3. 投入少量资金，增加必要的设施和设备，就可以适应改变的需求。

市场空间：

1. 为楼盘增加亮点，做有责任的开发商；

2. 满足父母与子女为邻的消费心理；

3. 可以满足老人愿意在熟悉环境中生活的需要。

模式二：新建住区中开发部分老年住宅

1. 新建住区中开发部分老年住宅，有三种形式：

2. 在住区中开发1—2幢老年住宅；

3. 部分楼栋设置部分单元的老年住宅；

4.“两代居”。

模式三：老年社区

老年住区是以老年人为主要服务对象，符合老年人生理和心理特征，成片开发建设的老年住宅楼栋的集合体，配置有老年人辅助设施，并应具备一定城市功能或配套机能。老年住宅的目标消费人群应定位于拥有高收入的中年人、富有的老人、以及有改善居住条件、养老条件愿望的离退休老人。

特点

1. 老年人占主体地位，主要以老年人为主的住区，居家养?老；

2. 提供完善集中且有针对性地助老、护理服务；

3. 其中有2—3栋以租赁形式经营的老年公寓。

市场空间

1. 住宅开发有特色，有针对性，区别于普通住宅，有一定的公益意义；

2. 成片开发，满足老人不愿脱离社会群体的心理；

3. 住宅的营销模式可以采用销售所有权和使用权两种形式，有利于部分资金的回笼和循环。

模式四：老年公寓

国外主要指城市中为老年人居住而开发建设公寓式产品，居住在这里的老年人通常生活能够一定程度上自理。老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。

模式五：养老院、敬老院

主要是由国家投资兴建的带有公益性质的老年居住设施，用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，提供一定范围的医疗护理服务设施。

这五种产品中住宅适老化课题是所有目前房地产开发项目都应该重视的环节，无论从社会意义以及客户需求及产品买点上都有非常重要意义。

老年社区开发，是规模化地产开发的新领域和发展重点。

适合于中国的老年住区开发模式

老年社区的开发要注重市场化特点

老年住区是一种专供老人居住的专用居住社区，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。

由于老年住区属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年社区，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。老年社区运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。

老年社区项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年社区项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，总体造价要比普通房地产项目高许多。

老年社区的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年社区则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年社区的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。

老年住区开发需要多种产品组合
老年住区中的住宅可以实现多种形式并存，可接纳各种老人群：花园式住宅、居家型住宅、连排别墅、老年公寓并存，还可以设置养老院或者护理院，为需要特殊照顾的老年人提供服务，考虑公共文化设施建设，营造适宜老人居住的“小型社会”。其中以专门老年住宅和适老化通用住宅为主，适当分布高档别墅和2—3栋老年公寓。应具有适合现代老人需要的多功能住区特征，不仅适于居住，还应具有疗养、医疗、保健、学习、娱乐、交流、联谊、观光的特征。

家庭式养老社区更适合中国国情

无论是老年住区还是老年公寓，都应采取家庭式的居住形式。居住单元可以是一房一厅、两房一厅，通过公共走道联系在一起，公共走道包含医疗保健、服务设施、庭院、公共服务机构管理。以家庭为主的，而不是目前的老年公寓那样，几个老人合住一间，每个人一个床，就成了老人的空间。

注重社区公共空间建设

老年社区开发需要关注老年人的需求， 包括园区公共空间、建筑内部空间，也可以考虑采用公共起居厅的形式，卧室、卫生间为单元型、家庭型的，但是将起居厅建成公共式的，两个、三个、四个家庭合用一个公共起居厅，这样增加老年人之间的接触、交往，形成比较好的大家庭气氛。

高质量的服务提升住区品质

提高住区服务人员的素质，包括专业护理知识和老年人心理关怀知识，聘请专业的物业管理公司对社区服务进行管理。可以将老年社区的服务职责与志愿者服务联系起来，提倡全社会的爱老敬老风尚。同时，志愿者中的专业人士可以定期为老人带来健康保健，心理咨询方面的帮助。

高水平、高质量的社区医疗保健服务将大大增加养老社区的吸引力

目前，国家正大力提倡、鼓励和推动社区医疗卫生建设，大量的资金投入和政策扶持将会使社区医疗保健的质量和水平得到很大提高。对于一个多种老年住宅形式共存，有一定规模的综合性老年住区，一所设施完善且侧重老年人医疗保健的社区医院是非常重要的，可以与当地政府协商将附近社区医院移至住区内。

老年住区规划与设计

老年住区的规划设计，有别于一般居住区设计, 需要考虑老年人生理心理特点，特别是无障碍设计和使用安全性问题。规划设计重点区域：

园区室外环境

住区要相对封闭，避免人员嘈杂和道路混乱的交通；种植较大的树木，形成具有年代感的绿化空间，环境家具及装饰材料采用与城市居住环境类似的产品，创造认同感，创造能满足老年人“安定感”的生活氛围。

交通设计力求简洁，人车分流，减少步行通道和车行道的交叉；

无障碍设施应无处不在，路面防滑设计；

细节处体现人文关怀：采用温暖的有亲和力的木材制作座椅，增加扶手和靠背；

交通设计力求简洁，人车分流减少步行通道和车行道的交叉；

小区内设置公用卫生间，以方便老人在需要时就近如?厕；

专门老年住区要注重“绿视率”的创造；

应具有专门针对老人的智能化硬件设备设施；如紧急电子呼叫系统、上门服务呼叫系统、电子门锁、摄像监控设施等。

住宅单元公共空间设计

相应的照明与标识系统；

入口无障碍设施；

高层住宅要设置担架上下的电梯等；

地面要采用防滑设计，使用有防滑功能的粗涩石材和防滑等级地砖。

起居室设计

老人一天中大部分的时间是在起居室和阳台内度过的，起居室的设计应满足老人多方面的生活需要。

起居室内的采光面积要大，开启扇应保证一定的数量和面积，且布置位置应使气流均匀。老人需要晒太阳，并且不喜欢空调，所以保证起居室内的自然采光与通风非常重要；

开窗大小和操作形式注重老年人力量极限和安全性；

起居室的地面不应设置室内高差，如台阶、较陡的坡道等；

在老人经常活动的区域设置墙边扶手，方便老人行走和适量的运动。

卫生间设计

卫生间设计应主要考虑空间尺寸的合理性，卫浴设备的高度，地面防滑以及紧急呼叫装置。

淋浴间的尺寸应考虑方便老人洗澡时有方便坐下的空间，或可以放置小凳子的空间；

调整卫浴设备的高度适合老年人的需求；

卫生洁具宜采用白色，并做好防滑处理，卫生间装饰颜色应以清淡、易清洁为主；

卫生间内的暖气需要精心设计，做好防护且不能影响通行，放在门后、墙壁上等较为隐蔽、安全的地方，以免老人被烫伤或碰伤；
坐便器旁边应设置L形扶手及紧急呼叫装置；

卫生间的灯光不宜过低，除洗脸池上方设镜前灯外，坐便器的上方也宜设灯，便于检查老人的排泄物。

厨房设计

厨房是具备生活自理能力的老年人经常出入的居室空间，厨房的设计应考虑老人活动的方便性，水池、炉具、橱柜等的位置应安排合理，减少老人在厨房内的活动量。另外，还应注意厨房设施的安全性。

厨房的煤气器具应选用可自动断气的安全装置。厨房应安装漏气检测器和火灾报警器；

水池下部应留出老人坐轮椅操作的空间，水池和灶具应当邻近不止，或呈L形布置，避免轮椅横向移动；

厨房的吊柜以及操作台的高度设置应该根据老人的身高确定，800-850mm高的地柜比较适合老人食用。中部柜的高度应在1400-1600mm之间，可放置调料、杯、盘、碗筷等常用物品；

厨房的插座应不少于五处，电冰箱、抽油烟机、台面上的小电器各一处，吊柜和低柜内还应各预留一处。

发展与展望

国外老年住宅开发设计起步较早，已积累了较丰富的经验，德国有完整的老年住宅设计规范, 部分欧盟国家联合编制了《老年住宅设计导则》。我国未来老年住宅开发设计将逐步吸收国外先进经验，与国际接轨。