习惯了高烧的中国楼市，“酷热”并未如2014年这个夏天一样如期而至。

　　在过去十年里一次又一次有力回击了“唱空论”后，有关楼市的最新话题，似乎正在开始着一场微妙的转变。“拐点论”的存在与否之争，“崩盘”与“杞人忧天”说针锋相对，在上周一份有关中国住房空置率的最新数据出炉后，话题争议被推至了高点。

　　隐现于有关楼市种种纷繁观点背后的，是伴随着中国房地产黄金十年一路争议未断的“鬼城”故事。在鲜有波折几乎呈现垂直上升曲线的中国楼市中，“鬼城”们一直被唱衰，却从未停止其茂盛而狂热的生长。

　　我们选取4个代表不同时段，不同生态，被冠以“鬼城”之名出现于公众视野的样本，在楼市重启争议漩涡之际，观察与它们的生长逻辑与现实境遇。

　　诞生于11年前的呈贡新区，以承接昆明的扩张为新城规划初衷，却成为最早陷入“鬼城”争议的样本，并在其后不断成为地方政府扩张冲动与规划失败反思案例的典型。

　　“造城者”中还有在楼市黄金十年中成为大赢家的开发商们。他们在城市扩张的冲动中寻找着自己的利益落脚点，将目光投向区域规划、稀缺资源的概念化包装板块。由此催生了寄望红利于“京津一体化”概念、“海滨度假消费模式”的京津新城与山东海阳。

　　炙手可热的“资本”也成为背后推手。在神木突如其来的财富神话面前，热钱如潮水般涌入县城开发。这样一个急促而就的推动力，在资本的快速退潮甚至决堤面前，面对着无人问津的“空城”，变得危险重重。

　　即便在隐约转向的楼市风向标下，此前总会逆转翻盘的中国楼市，也已使得没有人能够斩钉截铁地预测这些“鬼城”中空房们的未来。正如呈贡新区在最初陷入“鬼城”质疑时，官方曾提出其培育与成型需要至少三五年的时间，而在去年最新谈论这座依旧人气低迷的新城时，这一说法变成了新城的建设是一个可持续发展的过程，“需要20年，甚至上百年的精心经营才能建成。”

　　在一个可以不断被拉长的时间轴面前，似乎一切都成为可能。

　　“鬼城”的证实与证伪，已经成了一个尴尬的话题。正如其证实并不能让十年里的种种反思获得真正意义上的停止，其证伪也仍未结束那里一到夜晚就孤灯几盏的现实。

　　而在“鬼城”生态链最末端的，是那些因为各种人生憧憬、未来愿景走进其中，让自己的生活与它们发生着或者将要发生关系的普通人。他们或是因“居者有其屋”的朴素希望走进这里，或是为着不断催生膨胀的“资产”论寻找自己的财富路径。对于他们来说，鬼城故事，已是生活的现实。

 　　名片 呈贡新区

　　●地点：云南昆明

　　●面积：461平方公里，核心区160平方公里

　　●规划容量：2020年达95万人口，现常住人口约35万

　　●动工时间：2003年启动，2005年进入实质性建设

　　●入住率：官方称建成住宅小区17个，两个入住率超90%；记者发现安置小区入住率可达90%以上，普通配建小区最高刚过50%，大部分小区入住率在30%以下

　　●原因：资源调动和特权审批能力不足，片区规划存在问题，建成小区业主大多在主城区有房等

　　曾以“花卉之城”的美誉远近闻名，后因“新昆明东城”之规划备受瞩目，近年来云南呈贡却连续被英国《金融时报》和美国《外交政策》杂志评为“鬼城”，同时在国内多个榜单中位居前列。

　　高楼疯长，入住者零散；道路宽长，车辆罕至。这是一座真的“鬼城”，还是“成长中的新城”？

　　校车和“公务员专车”

　　雨落密了些。

　　黄姗撑着碎花小伞，快步走下天桥，再小跑约20米，才到候车点。“好累，今天起晚了。”她喘着气，看一眼手表，又看一眼行驶在昆明二环东路石闸立交下的车流。

　　此时是6月13日早晨7点31分，黄姗的手表已指向7点41分。调快10分钟，只怕迟到。这个在云南民族大学上班的贵州姑娘，焦急等待的是学校专线车，工作日7点20分从教场校区出发，沿途接老师。类似的早班车线路还有几条，终点都是指向40公里外的呈贡大学城。从2007年10月云南师范大学部分搬往呈贡开始，这类从昆明主城往东南开的专车应运而生。2010年10月，云南大学、昆明理工大学等九所高校全部在呈贡实现招生后，这类车便成了昆明清晨一道独特的风景。

　　10分钟后，车到站，黄姗松了口气。车上已坐了20多人。黄姗说，若开车去呈贡上班每天得花近百元，很多老师承担不起，校车是最主要工具，“今天还算好，很多时候车到这里就快满了。”

　　擦擦眼镜，理理头发，黄姗很快靠着座位闭眼休息。其他老师大多如此，有的还戴上了护颈枕。前排一位40多岁的男老师头靠窗，鼾声时起。

　　车南行至菊华立交转入贵昆路，再走约10分钟进入有“昆明第一大道”之称的彩云路。这条路，直通呈贡。在官渡区东方大酒店附近，校车与昆明地铁相遇。今年4月30日地铁接入呈贡后，人群分流。没赶上校车的老师，地铁沿线居住的昆明市公务员，找市政府办事的市民，到呈贡休闲的老人，随地铁呼啸而过，大多在春融街站下车。那里靠近市区两级政府，也离洛龙、春融等公园不远。

　　家住世纪城的公务员荆涛说，工作日早上集聚在这一带的私家车有1000-2000辆，车库停满，机关大楼路边停车位也会被抢占。“每天总有那么几分钟是堵的，还需交警协调。”

　　2011年元旦前后，昆明市政府整体搬迁到呈贡吴家营中心片区的13座行政楼中。从此，昆明市许多公务员们也跟黄姗等高校老师一样，晨起东南行。另一位家住滇池路的公务员吴辉说，并非每个公务员都开车上下班，新来的买不起车，住太远的油钱太贵。除地铁外还有201-208八路公交可选，那都是市政府搬迁后新开的线路。“每天早上7点到7点半之间发车，基本只一趟，我们都开玩笑说这是公务员的专车。”这些“公务员专车”与校车类似，大部分乘客都在抓紧补觉。

　　大约8点半，黄姗坐的校车走完彩云路，往西一拐就到达目的地。她睁开眼，打着哈欠，嘟囔着“真累”。

　　此时，雨歇，太阳从乌云中挣扎出来。在车轮与地面的摩擦声里，呈贡也刚刚醒来。

　　刚醒来就沉寂

　　呈贡，彝语，意为“盛产稻谷的海湾坝子”。然而，这个核心区域距离昆明主城20多公里、元朝便设县的地方，早已不产稻谷，而以蔬果花卉闻名。近年来的“鬼城”迷局实则与保持着上世纪八九十年代建筑风貌的呈贡老县城无关，而是特指2003年以来规划建设的新城核心区。

　　2003年，云南省委、省政府召开“昆明城市规划与建设现场办公会”，提出“一湖四片及二城”的构想。呈贡从那时起变成新昆明的“一片”，作为昆明东城，定位新兴工业区、科研文教区和现代物流商贸中心。

　　是时，借“99世博会”东风，昆明老城迅猛发展，人口膨胀到500多万，达到承载极限，开拓新城既为解决城市发展问题，也为寻找新的经济增长点。但民间容易忽视而官方又刻意回避的问题是，呈贡新区的行政级别一直是县级(2011年撤县设区)，与成都天府新区、天津滨海新区等副省级市辖区的运作机制明显不同。

　　公务员荆涛和吴辉均坦言，这一定程度上限制了新区的资源调动和特权审批能力。现任呈贡区委书记周峰越上任第一天就关心过新区能享受的新政，但“在省市两级层面所给予的政策上，居然是白纸一张”，建设均靠贷款。在呈贡区统计局官网挂出的一份名为《2013年呈贡房地产增长趋势平稳》的报告中，项目“审批难、落地难、开工难”的问题也被特别提出，“当前及今后一段时期，我区仍处于投资和房地产建设的高峰期，建设用地需求集中，征地拆迁任务艰巨，部分项目由于补偿标准、协调等问题导致征地拆迁缓慢，部分产业项目用地落实困难……”

　　规划中，新区核心面积为160平方公里，分为吴家营行政商务区、大学城片区、斗南花卉产业片区、乌龙体育休闲片区、大冲工业片区、洛羊国际物流片区、大渔旅游居住片区和环湖湿地片区。因大冲、洛羊两片由昆明经开区托管，大渔片由昆明滇池旅游度假区托管，环湖、乌龙、斗南三片又与城市建设的关联性相对较弱，舆论浪潮中的“鬼城”呈贡，多只在描述吴家营片和大学城的城市面貌。

　　清晨醒来的呈贡新区，并不像其他城市一样开始喧嚣。当上班的人群车流没入政府大楼和学校，它渐渐沉寂。

　　若出行，公交等半小时不足为奇，打车则完全靠运气。公务员荆涛曾多次用“嘀嘀打车”，无一成功。若购物或就餐，吴家营中心片区只有紫岫院、浣园等6个公务员小区附近有零散店铺。公务员吴辉还记得，有次一女同事来例假忘带卫生巾，还要坐车去5公里外的呈贡老县城买。

　　大学城片区的情况稍好，15万学生足以吸引各种商贩到学校周围和教师公寓附近驻扎。不过，这些铺子只在午餐和夜宵时红火，其他时段很多懒得开门。

　　失地与开荒

　　当黄姗开始一天工作时，柏枝营65岁的婆婆李秀英已在幸福小区的公厕守了两小时。5毛钱一次，已有10多元入账。

　　幸福小区是呈贡首个失地农民安置点，住着柏枝营和郎家营大部分居民，与昆明理工大学一路之隔。李秀英说，怎么也没想到，曾种着玫瑰、百合的花卉地里会长出一座座大学。

　　李秀英家10多亩土地2005年被征，每亩补偿了6 .5万元。从此，她和老伴不再闻鸡下地，而是闲看钢筋混凝土在门前变着现代化的魔术。大学城师生搬入后，李秀英也和邻居们住进了幸福小区。每人按80平方米分房，每家都有四五套。

　　失地农民主要以打工为生，在环卫、保安领域最为集中。一些稍富裕的家庭则买了轿车，在大学城内“开野的”。

　　李秀英的远房亲戚李仁发在2013年买了辆“斯柯达”，每天早上8点多停到公厕附近的小道上等客。李仁发说，每天能跑200多元，客人基本是学生，所以只在中午和晚上忙碌。

　　依托于本地居民和附近几所大学，幸福小区可算呈贡新区目前最热闹的地方。菜市场、水果摊、烧烤店、理发店一应俱全，最多的则是小旅馆。在10栋1单元开旅馆的陶容说生意全靠学生撑起，“周末30多个房间都能住满，日常住不到10间，寒暑假则基本没生意”。

　　幸福小区往北的区域多是尚未开建、长满荒草的空地，约4公里后就到昆明市政府所在的行政核心区。这四周有正式运营的昆明三中，有等待开业的昆明医学院第一附属医院，还有诸多筹划面世的商业中心。公交车经过，常是无人等候，象征性开一下车门，迅速溜走。

　　“老姐姐，你也来啦？”医院东边的一块空地上，正挥锄开荒的豆敬清遇到了熟人。她们都是公务员的母亲，随子女住在浣园。豆敬清说，每栋楼只有两三户入住，多是为方便孩子在附近的中华小学读书。

　　空地上很多区域都种了玉米和豆角。豆敬清挖开荒草发现土脚薄，只得先种些红薯和番茄，“我可不是图好玩，而是不想为买菜折腾。”

　　公务员小区周边还没菜市场，豆敬清得步行40分钟到更北边的洛龙农贸市场买菜，或坐半小时公交到呈贡老县城置办。这位年近七旬的老人觉得太浪费时间，身体也吃不消。

　　她吃力地挥动锄头，绿草倒下，黄土翻滚。“你看这多好的土地啊，闲着也浪费。”

　　“两头跑”

　　豆敬清去年底随女儿搬到呈贡，此前住在昆明老城的金碧路附近。30多岁的女儿在昆明市政府上班，去年底遭遇流产，失去一对龙凤胎。“都是上班两头跑害的，大冬天地，每天一大早就得起来拦的士，有时还要加班，累得我都心疼……”豆敬清有些哽咽，手扶在锄头上抖个不停。

　　“两头跑”也是黄珊、荆涛等诸多高校老师和公务员无奈选择的生活。他们大多在呈贡分到了配建房，但为孩子读书和避免夫妻两地分居，下班后仍回昆明主城。公务员荆涛说：“就算没家庭顾虑，这边什么配套都不全，怎么生活？”

　　公务员和老师的配套房占了呈贡房地产市场的大半壁江山，这些“有主之房”持续面临着“无人入住”的窘境。昆明欣荣物业服务有限公司副总经理程玉介绍，为云南民族大学、昆明理工大学等高校老师配建的雨花毓秀小区入住率今年刚过50%，“但已算呈贡最好的成绩了”。

　　安信地产置业顾问胡林说，6个公务员小区入住率最高的是淏园，约40%，其他在30%左右。与豆敬清一同在空地拓荒的老刘住在浣园对面的紫岫院，他认为现在好多了，“2013年初我们刚搬进去的时候，10%的人都不到，晚上黑黢黢的，瘆人得很”。

　　因为“两头跑”的现实，公务员吴辉所在的部门在搬迁后取消了深夜班，改在家中电话值班，“要不然你搞到晚上10点多，想回都回不来”。

　　黄姗也对这种生活充满忌惮，一旦错过校车，她就得倒公交、转地铁，在路上花两三个小时。今年春节后新房装修，“两头跑”的生活还曾导致其与男友大吵一架，男友指责她“什么都顾不上”。

　　夜的冷热

　　时间随黄姗的手表指针转着圈，随李秀英收音机内的云南彩灯戏流逝，也随太阳从东边山头往西边滇池打滚。在这个缺少庞杂声音的城市，夜的到来，总靠下班人群的匆匆脚步和汽车轮胎对地面的短时密集摩擦来提醒。

　　下午5点多，黄姗搭上校车，仍沿彩云路走。到官渡区螺蛳湾附近，看到拥堵的车流和火爆的商铺，她下意识发现，呈贡已是他城。

　　几乎同时，呈贡吴家营行政中心片区附近的公交车站也迎来了一天中最热闹的时刻。201-208八路公交途经，等待多时的公务员们急切地上车。这种持续约半小时的热闹带走了吴家营片区最后一点人气。

　　风乍起，路灯次第照明。晚上8点半后，呈贡的夜才算真正来临。

　　浣园外，三五老人领着孩子散步，安信地产置业顾问胡林仍精力充沛地给路过的顾客介绍着公务员小区未来的潜力，“昆百大商业中心9月底就要试营业，几公里外的火车南站2016年就会竣工，地铁也会延展到这里，那时候可就热闹了……”

　　大学城片区内，情况则冰火两重天。在天水嘉园、实力锦城、书香大地等高校配建小区，整栋楼黯淡的情况比比皆是，靠路的房间亮得多些，但几乎都未超过10户。偶有跳广场舞的大妈，寥寥五六人。

　　学校门口的小区会热闹些，烧烤摊熏烟阵阵，建筑工人和学生们是主要食客。最热闹的还是幸福小区一片，那里与呈贡入住率最高的雨花毓秀小区邻近，汽车停满路旁，人声嘈杂，夜宵档的灯光比路灯更闪亮。这时候，李秀英的“生意”最好。酒水入肠，很快就得到公厕寻找轻松。

　　凌晨人散尽，呈贡终睡去，唯路灯守候。灯杆上随处可见标语“呈贡新城，正在崛起的国际化都市”。

　　(应受访者要求，文中公务员及高校老师均为化名)

　　生长性疼痛？

　　呈贡新区启动很突然，2003年前鲜有风声，其也未选择“云南省人大通过、上报国务院”的程序，而在一个“现场办公会”上横空出世。在昆明老城人口爆棚，交通堵塞、环境污染等城市病持续恶化的背景下，呈贡新区的规划确有现实必然性。

　　2003年新区完成总体规划，2005年进入实质性建设阶段。2007年，大学城和13栋行政服务楼建成，学校陆续搬入，但政府搬迁却一再延迟。有媒体报道称，主因在于出行、医疗、餐饮等配套设施不完善，公务员集体抵制。尽管2008年云南省委、省政府对新区做了重大调整，整个呈贡461平方公里土地都纳入建设范围，但政府搬迁的迟缓还是影响了市场对呈贡投资环境的评价。受访的多位高校老师和外地商户也坦言，当时很担心“政府不搬了”。

　　持续约3年的观望后，呈贡在2010年2月第一次与“鬼城”扯上关系。它被英国《金融时报》作为样本。当年底至2011年初，昆明市政府行政中心整体搬迁到呈贡新区。2011年5月呈贡撤县设区。这些政府行为迅速引发了市场反馈，七彩云南·第壹城、上海东盟商务中心、涌鑫·哈佛中心等商业项目次第开工。但《金融时报》的“鬼城”定位让呈贡在外形成了刻板印象，其后它多次登上国内的“中国鬼城榜”，配套的缺失与人气的淡薄让其有口难辩。2013年，美国《外交政策》杂志发表了美国摄影记者马修·尼德豪泽拍摄的呈贡照片，其再陷“鬼城”舆论漩涡。

　　“呈贡目前还在成长，连城都算不上，怎么能叫鬼城？”公务员荆涛的观点得到了诸多受访者的认同，公务员、当地居民、外地商户、房产中介、高校老师等群体都看好呈贡未来的发展。在他们心中，政府的搬入是最大保障，而诸多在建学校、医院、火车站等基础设施也足以憧憬。他们现在抱怨最多的，是当下交通、餐饮等配套设施的不完善。

　　对此，呈贡新区并未回避。昆明市规划局局长尹旭东与呈贡区经济贸易与投资促进局党委副书记李亚京承认新城规划结构上存在问题，功能区分散，公共设施配套严重滞后。有媒体调查指出，这是“新城市主义”规划模式在中国水土不服。由美国“新城市主义”理论创始人彼得·卡尔索普担纲设计的呈贡新区核心区域，立足低耗能低排放的社区结构和以低碳出行为主的城市交通网络，细化功能分区，放弃产业对人气的集聚。据悉，相关规划将调整，昆明市政府正对核心区约10平方公里的区域重新设计，增加混合用地、商业网点布局、公共交通等。

　　“我们是最不怕被说‘鬼城’的，我们无所谓。”呈贡区委书记周峰越接受媒体采访时称，呈贡正处在成长过渡期。“建设一个新兴城市，必须要有产业支撑，为在新城市生活的新居民提供就业岗位”，他表示，呈贡要发展现代服务业，在招商引资时也不一味追求经济增长而盲目引进项目。“百万人口新城市的建设不是种白菜，几个月就有收成，而是一个可持续发展的过程，不能急功近利，需要20年，甚至上百年的精心经营才能建成。”

　　这确实需要时间给答案。