“红五月不红”，成了近期北京楼市的“一道坎”。面对市场浓厚的观望情绪和下行预期，一些楼盘终于忍不下去了，促销招数多样，以此抢占市场先机，吸引处于观望期的购房者出手。尤其对一些急于回笼资金、冲刺年中业绩的开发商来说，调整价格、营销手段和产品类型，成为他们的主动选择。

　　促销招式层出不穷

　　从3月份住总万科橙价格低于预期开盘起，北京楼盘降价将继续的猜想便开始蔓延。随后，北京城建海梓府的低价团购、K2清水湾的捆绑地下房源出售、金融街金色漫香苑的尾盘降价销售……众多项目这一系列动作，或因区域竞争，或因回笼资金，虽然不是明目张胆的降价，但部分项目确实有“暗降”之嫌。

　　进入5月以来，已在北京市场上绝迹已久的“零首付”和“午夜开盘”再次重现江湖。尽管并没有实际让利给购房者，但与去年众多项目不愁卖的情况大相径庭，部分开发商已在通过这些促销手段为项目造势，抢占区域客源。

　　与此同时，一些项目与电商合作的团购力度也在加大。不同于以往的“1万抵3万”、“2万抵5万”，部分项目目前推出了“3万抵10万”、“最高直减30万”的团购活动，直接给予购房者优惠。

　　部分开发商调整策略应对压力

　　多种促销手段的使用，实际上反映了开发商心理的变化。如果说从去年以来一直欠佳的宏观经济形势和金融环境是桎梏市场上行的魔咒，那么眼下持续升高的库存就是悬在开发商头上的利刃。

　　在销售低迷、供应增加的影响下，北京楼市库存已快速攀升至75067套。这是继2013年1月之后的新高。

　　“现在开发商普遍都有市场下行的判断。目前市场处在销售低谷，而去年土地出让的众多地块都将在今年转为库存。可以说现在开发商面临着资金和库存的双重压力。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

　　开发商心理的变化从5月以来入市项目的价格变化也能看出。据了解，包括远洋天著、西山艺境、领袖翡翠山、住总万科橙、鸿坤林语墅、华业东方玫瑰等项目，本期开盘基本上都是平价入市。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，部分项目促销跑量，也是出于年中业绩的考虑。“今年的销售任务大部分都是去年定的，数字偏于乐观，致使部分项目今年加速销售。毕竟年中业绩是影响开发商贷款的重要因素。”

　　“促销是市场调整期开发商刺激市场有效需求的常用方法，近期各种促销手段可能会有所增加，但大规模降价可能性不大，降价幅度也不会太大。”高策地产服务机构董事长陶红兵表示，虽然市场外部因素并不理想，但北京楼市的需求仍然强劲，一旦经济形势和金融环境好转，市场就会再度复苏。

　　■ 招式解析

　　1 “零首付”，降低门槛

　　珠江四季悦城“零首付”活动打响了北京楼市“零首付”第一枪。随后，润枫领尚、亦庄金茂悦也相继推出“零首付”和“一成首付”活动。

　　据润枫领尚销售人员介绍，项目主要推出的是准现房产品，客户可以贷款装修，如果首付需要分期，目前也可以申请。

　　亦庄金茂悦主打改善客群，目前推出30套“一成首付”房源。据介绍，购房者可以先期交付10%首付款，剩余首付款则在半年内交完。

　　观察目前在首付上做文章的项目，实际上并没有实际优惠，主要是降低了购房门槛。亦庄金茂悦方面就表示，项目推出这个活动,旨在吸引那些处于观望的改善性客群，给他们一定时间解决卖旧买新的资金问题。

　　还有业内人士认为，零首付或分期首付只是项目的宣传噱头，难以对成交起到明显助推作用。

　　2 “低起价”，聚拢人气

　　为聚拢人气，“低起价”、“午夜开盘”也重出江湖。5月22日，位于房山的世茂维拉项目开盘，推出99平米三居洋房产品。19200元/平米的起价，击穿了房山众多楼盘的价格底线。据了解，世茂维拉所在的长阳板块目前有中国铁建国际花园、首创新悦都等项目，销售均价在22000元/平米左右。而万科金域公园的精装洋房产品目前报价在26000-28000元/平米。

　　5月25日凌晨，昌平区回龙观的京投银泰公园悦府首次开盘。项目当天推出400余套房源，均价29800元/平米，去化达九成。

　　接近该项目人士表示，选择午夜开盘，一方面是考虑拿证时间和蓄客情况。另一方面，选在凌晨开盘，可以避开同区域、同类型产品竞争，营造稀缺氛围。

　　“与其相距不远的首开国风美唐，产品类型、价格都与京投银泰公园悦府差距不大，抢先开盘能够早一步抓住购房者。”郭毅说。

　　3 “团购优惠”，让利“快跑”

　　中信府团购“3万抵8万”、中国铁建国际花园电商合作减3-5万……越来越多的项目参与到团购活动中，同时部分项目的团购力度在进一步加大，而且是直接让利。

　　据了解，位于通州的京洲世家计划于6月推出89平米两居和137平米三居产品，单价预计在26000元/平方米左右，目前可享两居2万抵5万，三居3万抵10万优惠，同时项目还将加推数套特价精装房源，每套优惠40万元。

　　同样是位于通州的华业东方玫瑰，最近也推出了团购活动，最高优惠总房款可减30万。项目相关负责人介绍，以往通州刚需产品是不愁卖的，大多数项目的一居室基本开盘当天售罄，两居室当月售罄。但遭遇市场寒流，华业也在积极调整销售策略，增加广告推广。同时，目前项目在售的两居、三居产品均价为23000元/平米，与前期价格相差无几，项目也在主动调价应对市场。