全国楼市已经严重分化

    11月，全国70个大中城市房价环比涨幅有所收窄，但同比上涨的城市仍有69个。从全国楼市看，市场已经严重分化、冷热不均，即一、二线城市持续快速上涨，三、四线城市平稳甚至冷清。

    “楼市分化是今年市场的显著特征。”中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，在目前的经济发展及公共资源分布不均衡的情况下，一、二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人，“整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。”

    据中原地产监测，2012年一线城市平均供求比为1.14，二线城市为1.21，三、四线城市更高，达到1.39；而截至今年11月份，一线城市平均供求比降为0.87，出现供不应求情况，二线城市及三、四线城市则显得颇为稳健，供求比与2012年持平。

    一、二线城市涨幅明显超过三、四线城市，除受供求紧张影响，还受到土地供应的影响。

    “2011年限购后的一两年，一线城市减少了土地供应，且因为三、四线库存高，消化速度慢，房企逐渐回归一、二线城市，房企扎堆抢地提高了市场价格预期。房价的上涨又推动了需求恐慌入市，造成了房价加速上涨的恶性循环。”张大伟说。

    因此，尽管调控收紧确实使一线城市房价在10月、11月涨幅放缓，但由于供求矛盾没有得到根本缓解，导致涨幅放缓的步伐相对缓慢。

    而且，随着12月2日乌鲁木齐加入调控升级行列，10月新建商品住宅价格指数同比涨幅排名全国前20位的城市中，已有17个城市出台楼市新规以稳定市场。

    11月，新建住宅价格上涨同比达到或超过10%的城市仍达到了26个，这26个城市完成年度调控任务已经基本无望。

    “虽然地方调控收紧政策一定程度上抑制了房价加速上涨，但从成交量看，整体市场依然非常火热，一、二线城市日光盘迭出。部分城市用限价等举措短期抑制了市场上涨，从统计数据上看，可能在年底得到降温的假象。但这很可能在明年酝酿更大涨幅。”张大伟说。

    与一、二线城市不同，今年以来市场表现疲软的三、四线城市如温州、徐州、芜湖等地，纷纷通过放松限购措施来缓解当地的高库存压力。

    “可见，地方政府的调控自主权在增强，房价快速上涨的城市进行了调控升级，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。”张大伟说。

    链家地产市场研究部张旭则指出，临近年底，受土地供应节奏影响，土地交易量出现大幅上涨，将有望改善房价预期。

    数据显示，今年前11月，全国土地购置面积同比累计增幅自2011年以来首次由负转正。这主要是由于11月份大量土地成交的拉动。

    根据统计，11月份，单月新增土地购置面积达到8115万平方米，环比上涨4.44倍，同比上涨1.04倍，“在不出现重大的利空政策的环境下，明年土地开发增速会有较为明显的增长，对于新房供应环节的紧张状态或有所缓解。”张旭说。