【个人档案】
毕业院校：哈尔滨工业大学管理学院
现任职务：北京世博伟业房地产开发有限公司董事长、总经理
世博投资控股有限公司董事长
北京脑库文化发展有限公司董事长

城市化进程中将出现的社会问题

城市化是乡村变为城市的复杂过程，是社会发展中重要的世界性现象。城市化进程是城市人口比重快速提高和城市的生产不断扩大的过程，也是社会经济变化的地域空间过程。按照年均增长1个百分点预测，我国新增的城镇人口对生态环境必将产生巨大的压力。虽然目前我国城镇的人均能源消费水平还不高，但是8.3亿城镇人口的总量却是世界最大的。在城市化加速发展中，不可避免地存在一些问题。

问题一：贫困

纵观城市化进程可以发现，贫困不仅是城市化进程中的“果”，在一定意义上更是推动城市化的“因”。工业化、城市化和现代化是现代社会历史发展过程中三个相互影响、相互作用的重要因素。在农村人口增长、农业比较效益递减、土地资源约束以及技术替代等多种因素作用下，大量农村劳动力向城市、向非农产业转移已成为不可逆转之势。

贫困压力下的农村劳动力的流动表现出的是一种为求生计而萌发的主动性。一方面，城市的发展又反作用于农村的贫困。这样，使农村更落后，城市更现代。二是现阶段出现的城市贫困问题。城市贫困问题的最基本表现，就是在一定时期内，由于各种原因，在城市逐渐出现一部分人和一部分家庭的基本生活处于入不敷出的窘困状态，这些贫困者在短期内很难依靠自身力量摆脱贫困，导致温饱难以维持。城市贫困问题如处置不当，易于激化一系列社会问题，应该引起政府和社会的广泛关注。

在21世纪前30年里，我国城市化水平将进一步提高，由此而来的城市贫困人口的增加将是一个必然的趋势，也就是新生的城市贫困村将呈规模化发展，流动中的绝对贫困队伍逐渐多元化、组织化，而后备的相对贫困队伍正在形成，老年人口贫困发生率将因为储蓄准备不够和社会养老保障制度不健全而越来越高，在城市贫困人口中，男性比女性贫困发生率更高。

问题二：就业

在讨论加快城市化问题时，人们议论较多的是，在近两年就业形势严峻、下岗职工安置问题越来越突出的情况下，农村人口进入城市后，就业空间在哪里，城市化能否扩大就业空间?城镇化水平与城镇失业率呈逆向关联。如果我国城市化水平保持每年提高1个百分点，同时经济增长速度为年均8％，城镇失业率就可以控制在5％左右。当经济增长速度为年均7％，城镇失业率可控制在5.7％－7.8％之间。但是，如果城市化速度低于每年提高1个百分点，就业形势就会更加严峻。

问题三：土地

城市化是否会占用更多的耕地，能否提高土地利用的集约程度，这是实施城市化战略必须要明确回答的问题。据建设部资料，我国的城市、建制镇、集镇和村庄的建设用地合计为18.95万平方公里（2.84亿亩），占全部非农业建设用地的53.7％。其中城镇（包括设市城市、县城及一般建制镇）用地4.28万平方公里（0.64亿亩），占23％；乡村居民点（包括集镇和村庄）用地14.67万平方公里（2.20亿亩），占77％。居民点用地中，土地利用的集约程度随居民点规模的下降呈显著下降态势，特大城市的人均占地仅75平方米，但小城市已上升为143平方米，建制镇和农村居民点则上升为154平方米和170平方米。由此可见，如何更加集约、更有效率的土地利用方式，也将决定我国城市化进程的成功与否。

问题四：郊区城市化

郊区城市化是城市在经历了中心区绝对集中、相对集中和相对分散以后的一个绝对分散的阶段，是由于城市中心区的土地稀缺地价昂贵、交通堵塞拥挤、居住人口密集、环境质量恶化，致使城市中心区人口和企业、公司外迁到郊区，使城市中心区的人口增加低于郊区，形成相对中心区而言的离心化现象。其实质是城市周围的农村地域受到城市扩张的影响，逐步向城市性因素和农村性因素相互混杂的过渡地域变化的过程。郊区城市化首先出现在欧美等工业化、城市化程度很高的国家，以美国尤为突出。与郊区城市化现象相联系的另外一个现象是原有的中心城市功能衰退，环境恶劣，导致中心城区向郊区发展的现象。

（1）城市蔓延引发城郊土地利用矛盾。城市郊区是各类用地矛盾的集中之地，因为城市蔓延不但要占用大量的耕地，使生产城市必需的原材料和农副产品的空间减少，而且工业区、住宅区往往在郊区建设，布局不合理，需要更多的能源消耗和建设投资。

（2）土地级差效益与盲目开发不和谐。城郊是城市到农村的动态过渡带，非农产业迅速发展以及城市扩张引起土地级差收益的变化，而此时往往由于没有科学的土地开发利用模式和管理制度作指导，土地朝暂时级差收益较高的方向盲目开发利用，使得土地不能发挥最大经济效益。

（3）破坏城市郊区的生态环境。郊区生态是城市生态的重要组成部分，合理的郊区土地利用结构和布局是优化整个城市生态的重要因素，但城市的发展和郊区工业的繁荣，往往只考虑经济效益而忽略了郊区土地非农开发给郊区生态带来的影响，肆意占用耕地和不合理的非农用地使得城市污染蔓延，郊区污染增多，城市和郊区居民的生活环境同时恶化。

当然在城市化进程中还将出现：城镇公共安全管理的问题、社会保障的建立和健全的问题、城市发展中的城市资源短缺问题、社会主体间利益分配的问题、水资源的矛盾、空气质量、固体废弃物处理问题等等。

企业家要承担社会责任

企业是社会成员、是市场主体。伴随社会进步发展，企业是否能够在激烈的经济实力竞争和社会形象竞争中不断提升竞争力，是加快社会发展的关键所在。但在如今的市场经济环境下，企业竞争力的强弱却突出表现为其对利润的追逐能力。无可厚非，利润是企业存在的理由和发展的动力。但与此同时，企业更是社会这个大系统中的有机组件，而且与整个社会的其他组织和个人发生大量互动。在这些互动过程中，由于外部性问题和由信息不对称所可能引致的道德风险行为，使企业的逐利活动与社会的整体利益之间可能会产生矛盾或问题。而解决或减少矛盾和问题的重要措施之一就是看企业是否具有社会责任感。

大量事实证明，企业承担社会责任并非只是一种负担，只要把握和利用得好，完全可以转化为一种企业发展的机会。同时，一个长期奉公守法、善待社会、勇于承担社会责任的企业还可以提升自己的形象，增加无形资产。

企业的利润和企业履行的社会责任应该是一致的，从长远来说，社会责任履行更好的企业，更能赢得消费者、顾客的信赖。

反观国外的知名企业，追求股东利益最大化，谋求长期生存为终极目标。

中国的房地产行业正处于快速发展期，已成为推动中国国民经济发展之支柱行业之一。而在高速的城市进程中房地产企业家的角色如何定位？

我认可一个观点：企业之与社会，如同树木之于大地。企业作为一个有机的生命体，先是从社会汲取营养获得生长，然后通过不断地回报这个社会，使得这个环境的土壤更为肥沃，进而汲取更多的社会资源，完成新的生命周期的循环。事实上，回报社会，这是一种内在规律使然。所以，企业须首先以一种系统和开放的观点认准自身与社会外部环境的关系，确立自己的经营理念和核心价值观。房地产业本身是社会影响力极强的行业，人们甚至用居住改变中国来形容它的力量。房地产开发商通过自己的产品改变的不仅是人们的居住状态，更包括城市的文化形态、城市的生活方式。因此，房地产开发企业当从社会价值、城市责任等诸多角度均衡考虑自身的定位。

让建筑与社区充满人文气息

作为城市建设的直接参与者，从最小的起点出发，首先我们应该让建筑与自然相和谐，让建筑与城市相和谐；其次，社区是国家的细胞，所有的社区和谐了，和谐社会自然也就形成了。

作为开发商我们应该主动承担推动科学城市化进程和构建和谐社会的社会责任，是把建筑材料建成没有生命的水泥森林，还是把它建设成为有美感、有生命力的城市呢？这些责任无疑落在我们身上。作为城市的建设者、管理者，对城市的建设和城市的未来负有责任。

在诚品建筑的开发建设过程中，我们首先想到的就是应该让项目传承北京西区的人文气质。希望透过人文、知性的空间规划，建造一座承载学问的建筑，让每一位居住在诚品建筑中的人能够深切感受并喜爱被文学、艺术包围的生活，使读书成为诚品建筑独特而新鲜的生活风尚，让喜爱阅读、崇尚知识的人们找到心灵的归属。

住宅的开发，除须强调提供优质的产品品质外，更要通过能充分体现社区特色的公共空间的建设及运营营造富有内涵的生活氛围，让生活于此的人们能够享受到生活的美好。为此我们在社区内规划了近三千平方米的生活配套，不仅满足了700余户业主的基本生活需求，还建设了藏有近百位名人荐书的社区咖啡图书馆。为社区公共空间文化氛围的营造，我们不仅定期邀请各界知名人士在社区内的“名家讲堂”演讲、还定期组织业主举办各种主题的小型沙龙。迄今为止，诚品建筑的名家讲堂活动已经举办过16届，如卞祖善先生的“如何欣赏交响乐”、徐庆平的印象派作品的欣赏，余秋雨的关于文化、阅读和生活，丁聪的画展。举办过文化沙龙18次，如漫谈中西文化的差异、碰撞、融合，品位极品咖啡，提升生活品质，宗教信仰浸染文化与生活，文化艺术沟通心灵等，内容涉及文学、军事、法律、艺术等领域。大型的文化活动在诚品建筑也已举办过6次。

构建和谐社区，在诚品建筑社区发起有业主参与的社区文化基金建设倡议，以便为社区长期文化建设筹集更多的资金，将诚品建筑真正打造成为一个充满人文氛围的现代新型社区。让看不见的建筑空间流淌人文的精神。同时，社区文化建设关系到社区内的每一位业主，需要全社区所有人的共同参与，我希望通过这种活动，能让每一位业主真正参与到社区文化建设当中。

一个好的开发商，要珍惜土地资源，尽可能地做到土地资源利用的最大化，做到物有所值，物超所值，塑造建筑精品。这不仅会给业主提供非常轻松、非常优美的生活环境，同时也会给自己创造更多的利润，给城市创造更多的价值。

构筑“城市思想”平台

在中国的城市化进入到高速发展的今天，我们希望能够成为跨行业、国际化的文化传播者与建筑空间缔造者。希望通过我们，能够让更多的中国房地产企业用全球视野参与中国的城市化进程，传播国际特色的文化元素。

在地产开发的同时，我也资助了清华大学、美国麻省理工大学共同构筑的城市规划领域高端研修平台——“城市思想者研修计划”，并设立了“城市思想者俱乐部”。

研修计划是针对全球经济一体化背景下，城市化进程中房地产企业如何参与国际、国内的城市建设而专门设置的高端培训项目。

课程中既有对全球经济一体化背景下城市化特殊运行方式的分析，也有在城市化进程中政府和城市建设者如何对待城乡一体化、新农村建设等发展问题、也有通过对国外房地产行业及标杆企业的案例分析，满足转型时期房地产行业及企业自身修炼的课程内容。此外，针对我国优秀房地产企业参与全球城市建设的发展机遇，研修计划不仅在每一模块中充分体现了贯通中外的知识内容，还专门利用一个模块专题研讨企业家的社会责任。

“城市思想者研修计划”，通过一个开放式的研修计划，吸纳在全国各地一线、二线城市间主管城市规划和建设的官员，以及大型房地产企业的董事长、总经理，共同研修中国城市未来的命运和走向，让当前活跃在房地产行业中的翘楚们走上前台进行对话，共同探讨中国房地产在转型期所面临的机遇、挑战和企业的发展战略选择，促使中国走第二条道路，少走弯路，利用世界的经验，推动中国城市的规划与建设。

用文化传承的责任心规划城市

开发商不仅仅要对社区、企业负责，而且要对区域、对城市的文化与经济发展负责。一个开发企业的领导者只有用社会的责任心去做地产，才能对得起这片土地。

面对城市化进程的加速发展，面对这个进程中出现的社会问题，作为房地产企业家，首先我们不能把利润最大化作为企业的唯一目标。

第二，尽其所能把企业做大做强，为社会提供更多的就业机会。

第三，积极参加到城乡经济发展中去，为新农村建设“添砖加瓦”，城市化过程中，放下农具的农民会逐渐集中到城市和小城镇当中，一方面我在参于新农村建设的过程中，应当多多地考虑如何为失去土地的新市民创造创业的机会，另一方面积极为城镇引进具有竞争力的城市资源、优秀企业，给他们找到“点石为金”的发展道路。

第四，用文化的力量去影响和帮助城市化进程中失去土地的农民兄弟，文化可以影响一代人，我们应当有这种社会责任感经营更多的“精神食粮”，让他们为自己为下一代营造一种良好的文化环境。

最后，经营城镇的文化、保护城市的记忆，农村人口的逐渐聚集将扩大城镇的规模，我们应该为他们提供优良的居住环境，也应该为“腾“出来的农村土地找到一种集约化、科学化的经营道路;城市化进程必将打破些坛坛罐罐，但并不是去像文革一般“破四旧”，要保护城市文化和记忆，尽量保护原有的城市肌理和市政走向，保留城市中最基本的记忆，在创造城市活力的同时，让将来的人们重返这片土地时，拥有美好的回忆。要把经济、文化关系联络起来，将经济发展和与文化发展相结合。

做有社会责任的企业家

中国城市迅速发展，城市化进程的速度达到同期世界城市化进程速度的两倍。这其中，房地产业成为城市化进程的主要载体。无论是旧城改造，还是新区扩张，在整个中国的城市化进程中，房地产开发商的身影越来越活跃。未来15年，中国的城市化率将从目前的40%提升到55%，这一城市化进程必将为房地产业的发展提供广阔的空间，中国的开发商无疑将成为最主要的推动者和责任承担者。

这一过程是房地产开发商经济效益和社会价值双重实现的空间容器。一个优秀的开发商应当在此过程中为社会的可持续发展做出广义的良性影响和积极贡献。在这方面，我要求我们的员工要站在城市的高度和战略的高度来实现“五个承诺”：即我们每到一个城市要做到为这个城市打造一张新的城市名片、为当地百姓创造一种新的生活方式、与当地开发商一起提高城市的建设水平、为当地政府上缴更多税收、融入当地做好城市的宣传员。

一个企业家首先要爱国家、爱人民。一个企业要遵纪守法经营，树立社会公众形象，不仅要生产出优质的产品，创造丰富的物质财富，而且还要肩负起社会的责任。一个企业的成功，固然与企业家和企业自身努力分不开，但国家的优惠政策，对大中型企业资源优化配置，特殊团体经营的优势，以及人民群众的支持，都有着重要因素。一个企业要时刻想着回报国家，惠泽社会，不论以公有制为主体的企业，还是私营企业，都是在建设有中国特色社会主义体制下而取得的业绩。我们国家经济还处在发展中国家层次，与发达国家甚至是发展中国家相比，各项指标人均水平很低，还有很多不发达的地区，还有较多失业人员等。

“以人为本、构建和谐社会”是每一个企业的责任。相信，中国企业家一定会在社会各界的关注支持下，适应承担社会责任这一新的条件约束，把矛盾或问题转化为机会或动力，最后实现共赢。

综上所述，我认为中国房地产开发商的角色定位可概括为城市化进程的推动者、社会价值的建设者和富有民族复兴的责任者。