聂梅生透露“顶层设计”思路：重定政府和市场分工边界

    土地市场地王井喷、楼市成交量价齐升，就在业内疾呼“房地产市场几近疯狂”的时候，早被望眼欲穿的楼市调控新思路已经悄然成形。

    日前，全联房地产商会创会会长聂梅生透露：“我最近参加了一系列发改委的调研会，对于政策走向有所了解。房地产政策的整体思路将是政府与市场各自分工明确，为此可能会出一个十分重要的标杆性文件。”

    在聂梅生看来，房地产调控十年招招见血，然而房价却不断上涨，调控的效果应当反思，而在市场与政府分工明确指导下的房地产长效机制将是大势所趋。

    然而，也有业内人士认为，对于长效机制的作用不宜盲目乐观。在房价控制目标问责机制的指挥下，地方政府仍然会使用短期行政手段抑制房价。

    征求意见接近尾声

    “房地产长效机制将以政府与市场明确分工为思路。”聂梅生对记者表示，“政府的着力点将放在市场监管、保障房等问题上，其它的则交由市场解决。而对于通过市场解决的方面，财税和金融改革已经先行一步，土地问题更多的将放在城镇化进程中解决。”

    “长效机制的意见征求已有数月的时间，现在已经接近尾声，发改委与住建部的意见已全部出完，现在是征求各部委的意见。最后出台可能是由部委牵头，以国务院办公厅的名义发布。”聂梅生表示。

    事实上，政府与市场分工明确是业内人士多年的期盼，政府与市场分工的文件一旦出台必然会对房地产市场产生重大影响。而调控政策出台以来，不少业内人士一直呼吁应当交由市场解决的问题将会随着政策思路的调整得以实现。

    自限购政策执行以来，业内人士认为诸如高端住宅、多套住房等问题实际上可以通过市场的手段加以解决，而不是单纯地采取一刀切的办法。万科北京公司副总经理肖劲就认为高端住宅的购买者并非刚需人群，因而多次呼吁放松对高端住宅的限购。

    按照聂梅生的思路，在政府与市场分工明确的指导下，对高端住宅可以通过征税增加持有成本。税收正是市场代替调控政策的手段。而对于二套房同样可以通过征税解决，而不再用限购政策。

    实际上，最近包括北京、温州在内的地方政府正在释放出政策放松的信号。温州农村土地使用权流转破局、北京限房价地块出让都表明土地管理制度改革的逐步展开。

    记者从采访中了解到，不少大型房企已经嗅到这些信号的意义。如何及时获得政策走向，并占得先机，对房企未来扩张的重要性不言而喻。

    据一位熟悉上海房企的业内人士向记者表示：“包括万科在内的房企对于土地制度的改革十分重视。最近温州等地释放出的信号预示着农村集体土地流转的改革，这对于开发商来说，意味着土地获得方式的改变。如何不错失机会，在这一轮改革中获得更便宜的土地，是房企最关心的内容。”

    在财税方面，房产税扩容已经呼之欲出，可能是最快出台的税收方面的环节。聂梅生建议，税收牵扯到千家万户，一定要征求老百姓的意见，否则就会重现国五条出台后的问题。

    调控或更放权给地方

    显然，开发商们对于房地产长效机制抱有很大希望。在采访中，不少开发商对记者说，经历了多年调控，对于从事房地产行业的人来说，最难把握的不是政策本身，而是政策的起伏。

    然而，在业内专家看来，即使长效机制落地、市场与政府分工明确，但是短期的行政手段仍然难以退出。

    最近，全国各地方政府的调控政策松紧不一，既有上海严查限购执行情况、郑州收紧限购，又有北京、深圳松绑预售证监管。另有消息称，最近住建部等部门组成调查小组对各地房价上涨进行了总结，列出了一份房价过快上涨名单，并要求各地采取措施保证年度房价控制目标的实现。

    然而，从各地松紧不一的“混乱”信号下，不难看出其背后的“房价控制问责机制”指挥棒。

    聂梅生表示，最近政策收紧的地方政府很明显是受到上面的压力所致，从中也可以看出，对于各地方政府来说，在任何情况下，房价的涨幅至少不能超过GDP和人均收入的增长。
“在房价调控目标问责机制的指导下，地方政府必然会采取一些短期的行政手段控制房价，这与长效机制仿佛是逻辑悖论。”中国房地产学会副会长陈国强（微博）向记者表示。

    而在控制房价涨幅的艰巨任务之下，以北京为代表的4个一线城市自然成为焦点所在。

    因此，中国房地产数据研究院执行院长陈晟则认为，在市场与政府明确分工之下，北京等一线城市更多的可能倾向于使用政府干预，而对于二三线城市，则采用市场的手段加以调控。

    聂梅生也认为：“地方政府的动作有紧有松释放出一个信号，可能预示着今后中央将更多地放权到地方政府，不再是一个药方管全国。”