人物档案

◎张宝全，江苏镇江人，毕业于北京电影学院导演系。
◎1976年入伍，当过战地记者和猫耳洞作家。
◎1992年投身商海，现为今典集团董事长，中国EVD产业联盟秘书长。
◎作品：报告文学集《强兵强将》中篇小说集《啊，哈雷》、《火祭》、影视剧本集《第一百首歌》
◎项目：今典花园、今日家园、空间·蒙太奇、苹果社区、苹果派、苹果二十二院　         街、三亚亚龙湾红树林酒店、今日美术馆等。

他是中国2001年房地产风云人物，2005年中国书法年度人物，CCTV2005年度经济人物提名人物，2006年北京十大影响力人物，今日美术馆创始人，中国EVD产业联盟秘书长，国产高清碟机标准EVD产业代表人物。

他出身于江苏镇江一个普通工人家庭，下过乡，做过木匠，当过兵，做过战地记者和猫耳洞作家，经历过血与火的洗礼。1988年转业后，以当年笔试第一名的成绩考入北京电影学院导演系，写过剧本、当过导演，出过个人小说集、影视剧本集、报告文学集……

他就是今典集团董事长张宝全，房地产界有名的文化商人。他坚持每晚睡前一定读书，并对最近读过的《货币战争》、《最美的诗词》赞不绝口。

在强调房地产项目性价比的同时，张宝全特别注重观念创新和地产与文化的互动，今典花园、今日家园、空间·蒙太奇、苹果社区、苹果派、柿子林卡、三亚红树林度假酒店……无不在地产界产生重大反响，而今日美术馆的成功运营，以及苹果二十二院街的开发，又开创了房地产与当代艺术产业结合性运营的典范。今典集团对文化产业的重视，同时也为集团的多元化经营战略奠定了良好的基础。

年前，今典集团拍得位于三亚湾、面积达400亩的产权式酒店用地，并已签下土地转让协议。仅半年时间，张宝全就在三亚海棠湾、三亚湾连拿两块地，但比他再度拿地更让业界震惊的，是他在三亚湾这块400亩的地块上将建5座五星级的产权式酒店，总面积超过40万平米，这将成为中国目前最大的产权式酒店集群。

那么，张宝全此番为何如此看好产权式酒店？多座星级酒店“扎堆”经营，是否会带来风险？一贯坚持文化与地产并重的他，如何看待今天的城市文化建设？他又会给地产界带来哪些创新理念？亚龙湾红树林酒店

篇章一 中国进入体验消费时代

商务部副部长于广洲3月24日表示，随着我国人均国内生产总值（GDP）超过2000美元，国内消费市场总体空间进一步扩大，中国正在向消费型国家过渡。

对此，张宝全认为，这必将助推中国从功能消费时代向体验式消费时代转变。这一新的消费时代的到来，需要创新商业模式，才能抓住市场机遇。“走在最前面的羊，可能最先吃到草，也可能最先遇到狼，如何既能最先吃到草，而且能避开狼，才是最重要的。”

文化成为体验经济消费主体

张宝全认为，中国正在由买新衣、穿新鞋的简单功能消费进入更高层次的精神文化层面的生活消费，也就是体验式消费。因为文化的肌理成为生活方式中重要的文化支撑，给人们带来感觉享受。

上海新天地最重要的标志就是体验式商业魅力的形成和商业价值的形成。许多人去那儿纯粹为了“逛”。往往是体验的过程中，带来消费。这是因为新天地的建筑、环境等等共同构成了一种消费文化，从而吸引人们去“逛”。如果与其他商业一样，又怎么吸引那么多人去“逛”呢？同样，人们喜欢去星巴克喝咖啡，也是将其作为一种文化去消费，而非咖啡本身所具有的功能。

“这些例子表明，体验经济时代，商品本身已经没什么太大的意义。人们的消费将更多转移到商品和环境构成的文化，或者说消费方式带来的不同的感觉。”

他直言，中国传统的商业建筑早已经过剩了，而大量的符合体验经济的商业建筑却极其匮乏。二十二院街、画廊、美术馆等精神层面的产品就是要在房地产开发过程中将其融合进去，不但成为文化的容器，更成为承载符合今天体验经济时代的生活方式，满足人们对于体验的需求。

“度假时代”已经到来

于广洲在中国发展高层论坛上说，改革开放以来，中国的消费市场持续快速发展，消费结构不断升级。目前，中国是世界上消费市场增长最快的国家之一，已成为世界上第一大国内旅游市场。预计到2015年，国内旅游人数将增加到28亿人次。

数据表明，1999年中国实行长假制度之前，度假只占中国旅游市场总份额的8.6%。开始长假制度之后，人们用于休闲享受的时间多了起来，但度假仍然被认为是“奢侈”的行为——不仅是金钱上的奢侈，更是时间上的奢侈。

张宝全认为，“旅游时代”，人们更关注于怎么把假期最大利用，而“利用”的方式就是把行程表排得满满的，最具代表性的，大概就是那些出境旅游拖着大手提箱赶旅游巴士的游客了。

 随着长假的“新鲜劲”过去，“长假观光”的负面效应逐渐凸显，更重要的是人们旅游视野的开阔，“度假”的概念逐渐开始深入人心。2007年最新统计数据表明，以度假为主要目的的旅游者，在旅游市场中所占的比例，已经增长到了37.3%，中国开始朝“度假时代”快速发展。

他认为，新劳动法带薪假期的推出，更是为这一转变推波助澜。据海南省假日办的统计数字，春节黄金周期间，仅假日办在册的21家酒店，日接待人数就超过1万人次，入住率持续爆满，而停留3天以上的已经占到了89.04%，海南酒店收入同比增长超过了130%。相关人员表示，这几十万旅游者中，有相当一部分已经是第二次甚至更多次来到海南，他们在海南的活动方式已经不再是去天涯海角等旅游景点，而是找间酒店住下来享受天光海色。

对于旅游经济、旅游市场的这一变化，张宝全判断，中国正从“旅游时代”全面进入“度假时代”。这意味着旅游地产将成为投资热点，意味着人们开始将度假作为一种生活方式，意味着这将成为一大市场商机。

此外，张宝全认为，三亚近年来房地产市场的持续增长，也得益于中国经济的快速增长，人们精神文化需求的增长，生活方式的改变，推动了三亚旅游地产和旅游价格的增高。作为旅游经济，三亚独特的自然资源和人文资源构成了它独特的发展优势，这是其他城市不具备的，所以，三亚才刚刚进入到一种快速增长期。我相信，三亚会发展地更好。”

做真正意义的产权式酒店

尽管如此，为何之前产权式酒店在三亚的“地产热”中表现平平呢？

张宝全表示，目前市面上大多数产权式酒店打着“产权”的旗号，其实只有开发商持有整体产权，而消费者购买的只是酒店的所有权，因此一旦酒店管理陷入困境，最终投资将血本无归。

今典在三亚湾开发的产权式酒店，每一间房都有独立的不动产权，也就是说，业主拥有的不再仅是酒店房间的使用权，而是可以进行交易的真正的产权。他说:“这才是真正意义上的产权式酒店，和过去业主只享有使用权的‘分时度假酒店’完全是两回事。”

对于此番大规模进入产权式酒店开发，张宝全表示，“每个企业都会根据自己的资源，或者说优势去做地产开发。在资源的整合上要1+1=3。产权式酒店是酒店管理品牌与地产品牌相结合形成的。今典具备了这两个条件。”

他告诉记者，今典下属的酒店管理公司——红树林酒店管理公司，亚龙湾的红树林酒店就是由其打理，2005年开业，仅8个月即实现赢利，去年一年赢利更是接近两亿。连续三年蝉联最受欢迎的酒店“金枕头奖”。其经营毛利率达到64.95%，在中国酒店里堪称第一，几乎达到现行酒店的两倍。

三亚湾产权式酒店项目，不仅有红树林酒店管理公司的品牌优势，更有今典集团的品牌优势为支撑。据了解，除了5座产权式酒店之外，三亚湾项目还将融入今典的各个“招牌项目”：二十二院街、今日美术馆、电影院等等，并将“原版复制”迪拜七星级帆船酒店旁那座响誉世界的水上乐园。

对于外界质疑“扎堆”经营是否会带来商业风险，张宝全的回答是，“酒店与其他商业不同的是，其他商业‘扎堆’会互相竞争，有可能造成两败俱伤。而酒店‘扎堆’，可以给来此度假的人们提供多种体验的选择性。所以，酒店越是“扎堆”，越好经营，‘孤单’反而没有那么大的号召力。”

创新商业模式，实现保值增值

记者了解到，在三亚湾产权式酒店项目上，今典推出的是一种基于真正标准的酒店管理运营方式的、公开、清晰、灵活、可靠的产权式酒店商业运营模式。

这种商业模式有三个要点:一是每间房拥有独立产权，是业主的自有资产，这是对购房者的基本保障。

二是依托今典品牌的酒店资源“共享”，这既是购房者投资回报的保障，又让购房者买一个城市一家酒店的房，却享受到在更多城市更多不同风格档次酒店的度假体验。

三是“加权式”的利润分配方式，通过红树林酒店管理公司对酒店真正标准的酒店运营管理，和清晰完善的利润分配计算公式，让购房者获得不断增长的酒店利润回报。并将一切相关数据通过项目网站及时公示，让业主随时查询、并能够随时计算出自己的投资回报。

他预测，该产品的投资者，三亚会占到20%，外部投资会占到80%。

张宝全还透露，这种“商业模式”将成为今典日后在其他城市推出产权式酒店的一个重要支撑。对于目标城市，他认为至少具备两个条件，一是对于旅游度假需求有一定优势的城市，二是对于投资需求有一定优势的城市。

另据了解，三亚湾项目4月即将动工，而7、8月份即将开始在全国范围内销售。那么，商业是否会成为未来今典集团的主要发展方向？张宝全表示，会根据集团的优势和核心竞争力去做产品，住宅开发与商业开发会并重，而在土地的获取方面，集团会很慎重。

篇章二 塑造个性化的城市文化

“建筑是在特定时间里营造的空间，这个空间又包含特定时间里特定的政治经济、人文经济，它反映了那个时代的特征。‘千城一面’的本质是缺乏文化的多样性，缺乏文化多样性是因为没有个性。”

“千城一面”：城市文化个性的缺失

关于我国目前的城市存在的“千城一面”的怪现象，张宝全认为，这是中国特定历史条件下的必然产物。

当前，中国人均GDP达到2000美元，从各国的经验来看，当人均GDP处于1000—3000美元的时候，正是这个社会的经济变化最剧烈的时期，人们对经济前景普遍看好，对经济发展的信心增加，消费能力大大增加，造成了市场巨大的需求;其次，中国城市建设规模每年达到二三十亿平米，这是前所未有的。房地产大规模、大面积的开发，必然造成城市景观的苍白、单一，甚至失调;三是中国由计划经济向市场经济转轨，社会各方面都在发生深刻变化。

“建筑记录了人类文明发展的历史、社会发展的历史。‘千城一面’同样也是记录中国这段历史的产物。但并不代表没有人去改变它，归根结底是一种觉悟的改变。要知道，经济的高速发展、物质对文化的青睐是谁也阻挡不住的！”

在他看来，中国集合式的建筑模式，抹杀了个性化的需求，特别是个性化的需求在产品供应中也被抹杀掉了，也是造成建筑重复性、同样性的原因。他指着窗外的一个建筑对记者说:“这是计划经济时代单位配给的住房，是很典型的例子。”

此外，他还从文化的角度分析：“过去，一条街的形成需要几十年甚至上百年，现在一条街两三年就形成了。由于没有文化积淀，外形单一、雷同，表象上是一模一样，本质则是没有个性。如果这条街的居民，都能够表现自己的一种文化倾向，那么，文化的多样性自然就形成了。”

“我认为，文化多样性是建立在一种文化的简单性和文化的个性的基础上的，这才是一种文化的丰富。所以，尽管今天我们在建筑上做了各种各样的附加的东西，但都与生命之间没有太大的关系。”

他表示，“千城一面”需要时间来修补。政府在城市文化保护过程中要有前瞻性，能够预先规避矛盾，在文化与利益的博弈中做好取舍。至于开发商，会根据市场需求提供相应的产品。当供应违背了需求，或者需求变得很糟糕，开发商会被淘汰掉。

特色城市文化提升城市竞争力

中世纪，市政广场是一种很具有代表性的城市文化核心区，是人们发表公共演说的地方，也是代表着革命的地方。到了工业文明时期，城市文化具有标志性的就是像国贸这样的地方，最高档、最时尚的酒店、写字楼鳞次栉比，体现了物质财富消费的顶级标准。现在，当我们从工业消费转向精神文化消费之际，城市文化侧重的应该是文化、艺术、休闲、娱乐、时尚……这些元素构成了我们新的城市文化的核心，它会成为最吸引人们的地方。

作为文化地产的实践者和探索者，张宝全依然从文化商人的视角审视着城市文化的变迁。

而无论是今典花园、今日家园、空间·蒙太奇，还是苹果社区，每一部“作品”都凝结着张宝全对于文化的执着追求和城市文化的精心塑造。

今天，在二三线城市日益成为城市建设主战场的时候，张宝全认为，这些城市已经意识到引进更多人文资源、塑造城市文化肌理的重要性，这不仅能够提升城市的竞争力，也会让城市更有魅力。

对于不久前今典集团拍得三亚湾达400亩的产权式建设用地，张宝全也将其归功于集团在塑造城市文化方面的优势。他说:“我想，三亚政府看中的是我们能够完善城市文化功能，能够满足人们对于精神层面的需求，让来此休闲旅游的人们能够看到更多三亚独特的人文风情。”

但他表示，由于房地产具有很强的地域性，因此，不可忽视地域文化在地产开发中的重要性。“北京的生活方式和三亚绝对是不一样的，旅游的生活方式和工作学习的生活方式也是不一样的，最终都会体现在建筑的功能、风格、空间上。我认为每个建筑产品都要有所不同，北京的二十二院街强调中国传统文化的符号，安徽二十二院街会引入徽式建筑的文化符号，三亚的二十二院街更会考虑热带风情以及东南亚的一些文化元素。”

苹果二十二院街：打造文化的容器

苹果二十二院街，距离北京国贸600米，总建筑面积接近5万平米，由30多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成，以国际画廊为主要业态，集酒吧、茶吧等于一条街。

这些院落自然生长在15000平米的城市绿地旁，它抽象了中国民居建筑文化符号，再用现代建筑手法平行构置而成，凭借着其深厚的自然景观与人文特质彻底颠覆了传统的商街形态，充分诠释了体验商业时代的核心价值——自然、人文、现代，在用现代文明重塑自然与人文的同时，也保留了现代文明所带来的繁荣、舒适与便利，是体验时代真正具有自然特质、人文价值和现代语境的独一无二的院落商街。                

记者了解到，苹果二十二院街是从今典集团总裁张宝全的一张手绘图开始，设计规划历时两年，融合了国内外十几家顶级设计机构和几十位顶级设计师的心血。规划将人文、自然、个性在一个建筑集群内得到了高度融合，为苹果社区乃至整个CBD区域创造了极具个性魅力的建筑集群，更被认为是中国现代建筑艺术的代表性作品，作为最大展品入围了2004年度的中国首届国际建筑艺术双年展，并被中国美术馆永久收藏。

从设计方案的反复修改、不断演进中，可以清晰地看到，张宝全对于真街、真铺、真院、真景的营造，对自然、人文、现代的思考与追寻，对体验商业时代来临的感受与领悟。

那么，这个项目的设计初衷到底是什么呢？“这是我们对于体验经济所做的一种探索。二十二院街就是以院街的形式解决新的建筑怎样引进新的人文价值、怎样引入自然，让这条新建的街道，具有不同的时间感，不同的质感，不同的人文价值。这是二十二院街建造的初衷。”他表示，上海新天地是对一个老建筑通过现代建筑元素的演绎，使其成为体验式的商业建筑模式，而苹果二十二院街是中国在大面积建筑开发这样一个同一时间同一空间，并且是短时间形成的空间里，构造自然和人文融合的商业建筑模式。“二十二院街开街后，会和秀水街、798艺术馆一样成为北京地图上一个标志性的人文街景。”张宝全胸有成竹地说。

篇章三 城市建设要立足城市功能

“中国正在由一个农业大国向现代化的国家转变。我认为，中国城市化的发展态势就是乡村城镇化，小城镇城市化，小城市大城市化这样一个推进的过程。”

政府要控制城市发展整体功能

就欧美国家与中国在城市发展过程中产生的差异，张宝全认为，改革开放让中国的城市化得到快速发展，也正因为发展速度太快，造成城市建设很粗糙。同时城市规划、土地规划有点虚拟化，开发商负责土地开发，消费者被动买房。

另外，城市中一个区域的建筑常常因为建筑时间不同，产生很大的差异，造成城市景观不和谐等问题，这需要政府对城市发展有整体功能的控制。在土地出让上，是一次性出让，还是分割出让，政府也要考虑清楚。此外，我们现在往往将后人的很多权利都垄断了，这必然会带来今天的状况。

欧美国家能够保留百年建筑，一方面是由于发展时间较长，有上百年的历史；另一方面也在于他们在城市发展的过程中有意识地采取了一种资本主义的发展模式，土地私有化，这让土地所有者对于土地肩负着责任感。

他建议，城市化扩张的过程中，政府对于城市规划、土地供应要严格控制，因为城市价值的营造就是城市规划部门对于城市未来功能的定位。而且在执行土地政策和土地制度过程中，当长期规划与短期利益相互冲突，城市功能与经济利益相互冲突的时候，城市规划如果不能很好地被考虑，即使考虑了也不能很好地被执行，而且可能在执行过程中还被不断改变，那么，这种短视行为必将削弱甚至破坏城市未来的功能。

社会文化水平决定城市建设水平

张宝全直言，目前中国城市建设中出现的种种问题，是快速发展过程中的国家必然要付出的代价，而且是很难避免、也无法避免的。但是，将城市发展中出现的问题完全推给开发商是不现实的，因为这不是某一个人的问题，而是社会的整体文化水平决定的。“如果北京当时的古城墙没有拆掉，这将给北京旅游业带来可观的收入。但在当时物质极端贫穷的时代，这些城墙没有吃饱肚子显得更为重要。”对此，他深感惋惜。

他还向记者举了个例子，20世纪90年代初，曾经有开发商将卫生间用砖贴到外墙上。“这个现象折射出，当时对于文化的贫乏不是某个人的贫乏，不是开发商的贫乏，不是消费者的贫乏，也不是政府的贫乏，而是中国整个社会的审美文化的贫乏。而这种‘贫乏’更源于文化不值钱。在这种状况下，政府的主导责任和控制责任就显得非常非常重要。毕竟，开发商是商人，商人是逐利的。”

对于近几年，人们对于文化的诉求越来越强烈，艺术家越来越有地位，越来越“值钱”，张宝全认为，这主要是中国经济持续高速增长，文化价值可以通过货币的方式显现出来，具有了商业价

“我相信，当中国人均GDP超过4000美金的时候，城市中不协调的建筑也会消失。因为即使开发商不懂文化，他也一定会去找好的设计师去赋予建筑更多的附加值。市场也好，社会也好，必然会有一只手去调节。正如眼下，当房价的涨幅大大超越了市场规律，那么，市场就要将其由不正常的状态向正常的状态去拐。”

未来城市发展：多点网络式

谈到城市的发展模式，张宝全表示，实践证明，多点网络式比一点中心式更适合城市的发展，更有利于资源的集约。他说，北京是一点中心式城市发展模式，这引发了一个非常严重的现象，就是建起了“睡城”、“卧城”，人们白天进城上班、晚上回家睡觉。不仅浪费了大量的时间和精力，同时造成能源的浪费和环境的污染，以及城市效率的降低。 但未来城市的发展一定是多点网络式，比如像美国的洛杉矶，这种模式将工作、学习、居住等等功能混合在一个区域，同时每个区域又有一定的倾向性和特殊性，构成一种城市的丰富。人们可以在一个区域里生活、工作，减少了包括交通在内的诸多不便。如果天通苑、回龙观按照城市的发展模式建设，拥有相应的城市配套和基本的生活配套，有产业作为支撑，真正具备“城市”所应具备的功能，就会产生与今天截然相

他表示，目前，政府在不断采取措施予以调整完善，说明政府已经意识到问题所在。对于“睡城”是否会在二三线城市出现，张宝全认为，几率不大。但他提到，目前在诸多城市如火如荼进行的开发区建设，要吸取“睡城”的教训，不要简单地将其作为开发区建设，而要作为功能相对完善的新兴城市。