新华房产西安7月13日电 由中国房地产研究会、中国房地产业协会及国家发改委城市与小城镇改革发展中心共同主办的第五届中国房地产科学发展论坛在西安召开，本届论坛的主题为“新型城镇化与房地产业转型发展——转型、合作、发展”。新华房产对论坛进行全程直播。中国房地产研究会副会长、万通集团董事长冯仑发表主题演讲。

    冯仑：
 
　　各位朋友，大家下午好！
 
　　人最近活到中年以后啊，一下活拐弯了，就跟城市有了很多很多的故事，每天都要飞，我去年飞了150次，上半年飞了68次，都是在城市之间，昨天在新加坡我们做一件事情，万通在过去4年，一直在新加坡组织一项研究，就是到底一个城市向上发展，它的方式是什么样的，就是垂直城市的规划与研究竞赛，今年在那颁奖，每年一次，我在那做这个事情。
 
　　到西安这是老家，我们又来开这个会，我们不断的发现了，我们和城市的关系，最近新一届领导班子也不断讲这个事情，从我们房地产角度看，城镇化究竟是什么事？我觉得有一个提法非常简单，就是聚集，聚集第一是空间聚集，第二是产业聚集，第三就是人口聚集。
 
　　那么，跟乡下来比，城镇化不聚集不能叫城镇化，聚集有一个聚集度，比如说一个城市再空间形态上，一平方公里到底放多少房子，这个就是个学问，也是不同经济阶段我们能做的一个事情的要求。那么，地球上一平方公里，在城市化当中，最多放1100平米，这是在芝加哥，最少能放多少呢？一个都不放，所以空间聚集，我们在1100万平米之下怎么聚集，新加坡现在新的市政要求，一平方公里要装4万人，所以也比我们现在这个密度大很多。
 
　　北京现在一平方公里多少人呢？不到5000人，所以中国房地产发展到现在，我们的城市在空间形态上聚集不够。
 
　　第二就是产业聚集，人扎堆到一起，都是为了夜总会、洗澡、吃饭、快活，还是为了挣钱，虽然陕西人经常说，咱不挣那钱，不受那苦，但是你想快乐，你挣钱不像孙子，你花钱不能像大爷，所以挣钱像孙子，花钱像大爷，像大爷一样花钱你就得拼命工作，这个工作就是就业，就业就有一个场所，就是产业，第二个聚集就是产业聚集，聚集不同的产业意味着这个城市的形态、命运、人是不一样的。
 
　　有的城市是传统制造业，但也有新型的聚集方法，美国一个城市，城镇一共就两个行业，一个是医疗，一个是IBM，医疗2万多人就业，IBM5000多人就业，所以有了一个医疗城，城市聚集和产业有关，而产业的形态又和就业系数、需求弹性、增长规模有非常大的关系，比如说医疗健康产业，我们在西安推动立体城市的发展，为什么叫医疗健康产业呢？我们选择了三个标准，第一个就是就业系数高，大家想五星级酒店，一间房子最多安排两个人就业，精品酒店，一间房4到6人就业，汽车旅馆一个大妈管5个房间，但是医疗健康产业，中高端的医疗健康产业，一张病床5到6人个就业，如果有一千个病床，就有6000个就业岗位，所以，产业和就业，以及和就业的人有关系。
 
　　第二个和需求弹性有关，什么是需求弹性呢？就是给你一个满足，你还可以刺激出多少需求，就是每单位的满足带来多大的需求量，简单的说，快乐的事大家需求弹性量大，最快乐的事当然有点违反，就是吸毒，越吸瘾越大，历史上还有一个就是嫖娼，这都是不让干的，这些都是违法的事咱不能干，能干的事什么需求弹性大呢？医疗健康，越让你健康还想健康，活到80岁了，说给你做个按摩你箭步如飞，可以，说再给你吃个药，你说可以，最后只要对你健康的事，你永远都是可以，没有说不，这个就是需求弹性大，需求弹性大意味着什么呢？市场无限大。
 
　　第三个就是增长，中国目前人均消费，在医疗消费水平上还比较低，不同的产业意味着聚集未来增长的空间，就是城市向上发展的空间跟产业相关，刚才讲到三高产业被替代的可能性很小。
 
　　第三个就是人口聚集，聚集到多少呢？昨天飞机上看到一个数字，香港做史上最大的拆迁，这个拆迁发现一平方公里放了190万人，就是地球上人的聚集像城市，在香港一平方公里190万人，南非也有超过100万人的，但是不宜居，新加坡从8000到1万，现在涨到4万，我们在西安做立体城市的探讨，我们现在是8万，密不密呢？这个是可以承受的，只是怎么摆。
 
　　回家，如果是一个懒婆娘、傻婆娘，弄的房价乱七八糟，回家就不想待，如果是上海婆娘，摆得很好，觉得回家很好，而且还可以生儿子，房地产是管空间聚集，服务产业聚集，最后让人口聚集更舒服，所以房地产的行业是给城市化按摩的，那么，房地产的使命是什么呢？这个使命得从人类起初开始讲，人类在原始社会，大家回归一下人怎么有了房子这个事？人以前身上也有毛，人可以战胜狮子，首先是跑得快？不是，是跑得久，然后跑得久就会发热，你就发现人慢慢进化毛就没有了，人类在东非草原上活下来，一个是要身体适应热，再一个人耐力大，狮子是短促跑，所以人就可以看到它就跑，最重要人可以变通，可以拐弯往回跑，所以人就靠退掉毛、长跑加拐弯活下来了。
 
　　还有一个人会往洞里走、往路上走，人往洞里走就是山顶洞人，人会创造一个自己的空间，让自己在这个空间里取得安全、舒服、生存和繁衍，房地产的实质是创造有价值的人造空间，人类和动物的区别，就是80%是在人造空间里生存、工作，包括最后的一站死亡，都在人造空间里，殡仪馆是你去的最后一个空间，生下来是在产房，是你去的第一个空间，房地产这件事情最重要的核心，就是创造有价值的空间，而这个价值取决于成本、位置、技术、管理，这些东西决定了这个空间价值。
 
　　比如说租金多少，也取决于成本、取决于管理技术、位置、行为，在这里干吗？如果都坐在这里开会，收不了太多的租金，如果开赌场租金就收得高，房地产这个事就是为城市化中三个聚集制造有价值的空间，这是房地产跟城市化最重要的关系。
 
　　过去我们弱在哪里了？就是我们是单一形态为城市化服务，现在要变成全面的一个业态、全价值链，怎么讲呢？原来只讲住宅，我们住宅对城市化的贡献只是一个方面，大家知道在城市里有多少种功能？有120多种功能，要为这120多种功能，房地产要服务，它应该是全业态的服务，而不单纯是住宅。
 
　　第二个，我们如果要进行全业态的服务，就包括住宅，包括酒店，包括写字楼、包括仓促物流，包括五大班子，包括监狱，包括桑拿洗浴和殡仪馆，房地产创造有价值的空间，由单一的住宅将会进入全业态的服务，全业态的服务价值链又开始发生变化，由低端简单的价值链，到终端的服务业，到高端的金融产业，随着城市化的变化，我们作为为城市化提供空间解决方案的一个行业，我们就进入了一个全业态和全价值链的一个转型，所以大家看到最近万科郁亮有一个讲法，万科从今以后重新定位，转型为城市的服务商，服务什么呢？就是除了住宅以外，给大家盖房子、盖酒店、盖商务中心、盖购物中心、盖写字楼等等，万科发生变化了，这个变化怎么来的？是城市化带来的。
 
　　万通很早以前，4、5年前提出来，做一个房地产专业的投资、开发、运营企业，也有写字楼、也有住宅，也变成了全面业态和全价值链的服务，我们今天看到更多的房地产企业，都在改变单一住宅这样一个业态，这就不奇怪了，王健林早就改变了，我们还看到很多企业，龙湖包括很多都在改，不主动改也得被动改，老胡告诉我，五星级酒店不留神做了快十个，万科大家知道，光商用不动产，沉淀的资产就有500亿以上，也就是说城市化发展，对空间形态复杂性的要求，使地产商必须学会不仅做住宅一个单一业态，还要提供更多的专业能力，服务城市化，只有这样我们才可以存在。
 
　　由此看，房地产业是非常繁荣的，我们的总理在制定公共政策上，有一个小小的失误，失误在哪里？应该叫住宅调控、房地产要全面发展，不可能要城市化，又不能空间聚集，准确的说，我们这几年一直叫住宅在调控中，房地产在全面发展中，住宅必须调控，房地产必须成为城市化发展的支柱产业，这样才准确，因为讲公共政策一定要讲准确，现在住宅只占到增量房地产的一半左右，所以你不能说，天天说房地产调控，如果这样子话，城市化就不能搞，城市化最重要的特征就是空间聚集。
 
　　我们了解城镇化发展的逻辑以及地产在这个过程中的使命和转型，我们也就知道政府最终扮演的角色，第一住宅要加以调控，第二房地产必须支持长久的发展，才能使城镇化取得预期的目标，谢谢大家！