城镇化一般分为四个阶段：农村向城市集中；中小城市向大城市集中；市中心向郊区转移；发展为城市群。但中国由于土地产权问题没法转移：去农村住只能买小产权房。
 
    中国在改革开放之前只有不到18%的城镇化率。邓小平南巡讲话之后，城镇化发展迅速，1996年到2006年这十年期间，城市人口突然增加，1996年增长2130万，之后连续十年基本都是2000多万。
 
    这段时间，城市每年进入2000万人，没有发生房子不够用的情况，因为那时候农民回家，打的都是季节工。但是现在农民工开始要房子了，不再回农村。
 
    土地购置仍为负增长，到今年5月份为止，土地购置是-13.6%。估计土地负增长的趋势会延续到年底，2012年是-22.6%，今年是-15%到-25%之间，可能转正的希望不大。
 
    新开发面积增长1%，并不足以拉动销售。从目前看，销售的增幅是远远高于新开工的，如果销售持续上升，而新开工持续低迷，明年更够呛。
 
    热点向大城市集中，一线城市土地增长90%，开发商买了大量的土地，但二线城市严重负增长，三线城市开工土地也是严重的负增长。
 
    第三个指标变化，新开工是从高位下滑，现在只有1%。虽然4月份土地略有回升，但5月份又下滑，如果土地是负增长，新开工正增长几乎是不太可能的。如果销售是百分之二三十的正增长，而新开工和土地购置都是负增长，后期会发生更加严重的供求关系恶化。
 
    供求关系在明年仍处于一个恶化的状态。至于价格怎么样，你们自己想吧。