时间：2013-05-14 13:26:10
来源：新京报 作者：马力
新出台的《办法》中拟禁止中介在经营场所外摆摊立牌、发放广告传单的行为。
《北京市房地产经纪管理办法》拟叫停中介代收代付房租业务，禁止中介隐瞒信息低价买房高价卖。
《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿中，明确规定拟禁止房屋托管，即中介代收房租赚取差价。对于一些与购房者、租房者切身利益相关的问题，也作出规定，例如，拟规定中介费在房屋过户后缴纳，以及续租时不得收取中介费。公众可在本月24日前，将书面意见和建议反馈至市住建委。
房主将房屋“托管”给中介，中介每月支付其房租，中介再将房源出租赚取差价，这被称为“中介托管”或“房屋银行”。昨日，市住建委公布《北京市房地产经纪管理办法》的征求意见稿，其中拟叫停这种服务。
调整为租赁双方直接划转租金
北京拟出台的《办法》中，最大变化就是叫停“房屋银行”，在这种模式中，中介一般会设置1到2个月的房屋空置期，空置期不支付房租。中介拿到房子后，自己找租客将房屋出租，收取租客的租金。
昨天公布的《办法》拟规定，原来接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的中介机构，应当于自规定之日起停止接受新的代收代付委托。对于还在合同期内的业务，则要主动与委托人签订补充协议，并于规定时间前将租金支付方式调整为租赁双方自行划转。
对于叫停“房屋银行”的原因，市住建委相关负责人表示，这种方式其实是双边代理，中介的目的是“吃差价”，并非经纪行为，而且也存在风险。
中介不得打电话发信息骚扰他人
同时，《办法》还拟禁止代理同一房屋的出售与承购、出租与承租经纪服务；禁止隐瞒真实房屋交易信息，采取低价收进高价卖（租）出房屋、设置房屋租赁空置期等其他方式赚取差价。
这也意味着，不但“房屋银行”这种方式被叫停，个别中介低价“购买”房主房屋，然后“倒手”卖给下家的行为也将被禁止。对于这种违规行为，将由价格管理部门按照规定，没收违法所得、处罚款；情节严重的，给予停业整顿等行政处罚。
拟禁止的规定中还包括中介用打电话、发信息、上门洽谈等方式骚扰他人的行为，而中介门店在发布房源时，不得在经营场所外摆摊立牌、发放广告传单。
此外，《办法》还拟规定，中介要主动提示交易双方防范交易资金风险。中介禁止捏造、散布涨价信息，鼓动房地产权利人提价，或相互串通，捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格。
■ 追访
中介代收房租 房主风险大
中介可能用代收的房租进行投资，一旦出问题后果严重。
据了解，目前不少中介都提供这种“房租托管”的服务，大部分都是一些小中介或黑中介，但其中也有一些大中介。而一些“怕麻烦”的业主，也会将房屋“托管”给中介，自己每月收钱，不用操心。
不过，一位房地产中介资深人士说，中介机构肯定不会做亏本或吃力不讨好的事。通常情况下，中介提供“托管”的方式是低价从房主手中收房屋，再高价出租给租客，赚取中间的差价。而且中介支付给房主的房租，是按月支付的，而中介收取租客的房租，则是一季度或半年或一年一次支付的，这样中介手中就会有流动资金，个别中介甚至会将这些流动资金去做其他投资。
“如果房租一直上涨，这样的方式不会出什么问题。如果房租出现下降，那么中介的资金流就会遇到问题。”这位人士说，最有风险的是中介利用这些资金去投资，一般投资失败，就可能面临巨大问题。
近些年来，由于“房屋银行”这种行为造成的纠纷和事件屡次出现。北京加大了对这种方式的监管力度，而且中介如果申请这项业务，要在北京房地产中介行业协会提交60万元的风险金。
■ 新政焦点
中介费有望“事后支付”
房屋还未过户，中介费却已经付清了，这是很多二手房买家面临的难题。
按照中介一贯做法，中介费都是在确定购房意向或者交纳定金、完成网签时，就要支付。然而一旦交易发生“意外”，不能完成购房，钱再退就难了。不仅如此，还有很多中介公司在收了中介费后，并不能够提供相应的服务，也屡受诟病。
《办法》中拟明确规定：中介完成房地产经纪服务合同约定事项，或服务达到合同约定标准的，方可向委托人收取佣金。简单说，就是中介费有望变为事后收取。
对此，一位中介机构老总认为，“事后收取”对于中介有一定风险。“现在是网签了就付中介费，如果客户拖着不给中介费，可撤网签催缴费用。但如果是房屋过户后再收中介费，客户拒不支付，中介就没办法了，只能投诉或起诉。”
他表示，楼市火热情况下，如买方不愿意先付中介费，那么交易就取消。因此在实际操作过程中，中介费预计会按原有方式支付，只要客户不投诉，政府也难监管。不过如果客户与中介产生纠纷，那就可以用《办法》中这一条款来维权。
中介协助避税或暂停网签
“国五条”出台后，由于二手房税费成本陡增，中介“协助”避税频频被媒体曝光。
对于一些现存的中介避税伎俩，一位中介公司的老总坦言，市场上的所谓避税方法基本有两种，一种是签订阴阳合同，通过最低计税价格和成交价之间的差额，来达到避税目的；另外一种就是通过特殊的代理公司，办理假契税发票，将未满5年的房源改成5年的，从而达到免税的目的。
《办法》中拟规定中介机构及人员禁止“为交易当事人规避房屋交易税费、多贷款等目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”。
对于违反这一规定如何处罚？市住建委相关负责人表示，《办法》属于地方的规范性文件，没有设定罚则的权利，因此会按照上位法等有关法律法规及行政规章予以处理。
根据住建部的相关规定，如果协助避税，将对中介人员处以1万元罚款；对中介机构，则取消其网上签约资格，处以3万元罚款。
租房续约不得再收中介费
一些租客通过中介租房，第一年已付中介费，第二年续租时，被要求再次缴纳中介费。
第二年续约时被中介要求再缴纳1个月的租金作为中介费，不少租客认为这个“霸王条款”很不合理。
据了解，目前大部分中介在进行二手房居间服务时，不但第一年收取中介费，如果续租，还必须再缴纳一个月的租金作为中介费。中介的信息服务只提供一次，因此从第二年起收的中介费是“不劳而获”。
《办法》中拟明确规定：同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。也就是说，如果是同一房租的租赁双方进行续约，中介不能再次收取中介费。
北京房地产中介行业协会会长李文杰提醒租赁双方，有些合同中，房屋出租期比如填写了5年，其中就会写佣金是每年收取一个月的租金，这样写在合同里的佣金，中介收取就是合法的。当然，如果是一年一签的续约合同，中介就不得再次收佣金。
