报载,北京日前已经开始在“有限范围”内征求“国五条”实施细则的意见建议。征求意见的内容包括,第二套住宅按揭贷款首付比例提高至七成、强化对北京本地户籍购房者的限购政策、加大“限地价、竞争房价低”土地出让方式的比例、征收售房差价20%个税等(3月24日《东南快报》、《中国经营报》)。

    “国五条”虽然早在今年2月20日就出台了,但由于地方实施细则迟迟没有出台,房价依然上涨不休。不过,3月底是地方政府出台“国五条”执行细则的“底线”,房价有望从4月份起掉头向下。据悉,目前已有多个省市完成新“国五条”执行细则方案的拟定工作,但均未发布。一些地方如北京,细则虽然没有发布,但其主要内容已被媒体披露。

    如果媒体披露的内容属实,显然,北京细则的亮点很多。比如,二套房首付提高至七成,将对贷款投资投机者进行有效限制,增加投机成本；强化对北京本地户籍购房者的限购政策,让限购政策更公平,减少了户籍不同造成的不公；加大“限地价、竞争房价低”土地出让方式的比例,将增加限价房或者普通商品房供应量,有利于抑制房价上涨。

    尤其是二套房首付提高至七成,极具杀伤力。之前的几轮宏观调控,提高二套房首付比例就已经显示出明显效果,因为通胀问题、房价问题的实质还是货币问题。其实在“国五条”出台前夕,市场就盛传“二套房七成首付和贷款利率为1.3倍”,一度引起广泛关注和争议。如果北京二套房七成首付最终被证实,这将是宏观调控10多年以来,最严厉的货币政策。

   2010年出台的新“国十条”规定:对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%。2011年出台的新“国八条”规定:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%。可见,之前的二套房首付款比例最高在六成。这一轮调控如果要求二套房七成首付,折射出北京决策部门这一次的调控决心前所未有。

    由于不同城市的楼市温度、房价涨幅不一,各地的二套房首付款比例规定应该也不一样。而作为楼市“风向标”的北京、上海、广州、深圳,由于房价上涨扮演了“领头羊”的角色,理应执行最严厉的调控政策,包括二套房首付比例。不过,就二套房首付而言,我们不能仅仅只看首付款规定几成。

    二套房首付七成,看上去固然严厉,但如果这一规定“虎头蛇尾”,执行不了多长时间,恐怕效果极其有限,过去已有类似教训。如果二套房首付七成,利率没有同步上调到合理水平,同样效果有限。特别是,各家商业银行能否认真贯彻执行二套房首付七成规定,是一个大大的问号。这是因为,商业银行都是“经济动物”,往往以自己利益为重,把房贷政策与理财产品、优质客户挂钩等。

    另外,如何认定二套房,二套房贷政策中有哪些漏洞,也值得我们思考。因为,在之前的宏观调控中,二套房贷政策只约束了老实的购房人,对有背景有门道的投资投机者则缺少有效约束。还有,部分人购买二套房并不是投资投机,而是因为家庭人口的变化,或者为了改善自身住房条件,那么,二套房首付七成能否照顾到改善性需求,也值得思考。二套房首付七成的实质是抑制投资投机,如果与房产税结合起来,效果会更好。

    值得注意的是,北京细则只在“有限范围”内征求意见,或者说在内部征求意见。笔者建议,应公开征求民意——房地产调控政策只在内部征求意见的历史该改一改了。听取民意、吸收民智,才能制定出更为合理的调控政策。