伴随着资本市场的价值复苏，我国的房地产市场正逐渐走上平稳发展的复苏之路。随着中央将城镇化提升到一个新的高度，提出“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”，这使得城镇化无论是在刺激消费，还是拉动投资上，都将成为中国经济发展的重要引擎。同样，城镇化这块大蛋糕，也给我国的房地产市场带来了新的机遇和挑战。2013年，在经历了调控和整合之后，我国的房地产市场终于寻求到了发展的新契机。

　　需求企稳 敦促市场形成合理预期

　　来自国家统计局的数据显示，去年年底，全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.34%，自去年6月以来，已连续7个月保持上涨。而二手房方面，2013年1月，北京二手住宅的成交均价为24962元/平方米，环比上涨1.52%，连续3个月呈上涨态势。同期，北京二手住宅成交量为16660套，比2012年同期上涨5.6倍。在广州和深圳，市场的表现也均为“量价齐升”。

　　对此，有分析人士认为房地产市场进入一个新的价格上升期，甚至“报复性上扬”。但住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹向记者表示，房地产市场总体需求量未出现剧烈波动，去年年初由于受调控的影响，房地产市场的价格和成交量都十分低迷，在市场逐渐适应了调控的节奏后，随着需求量的逐渐释放，价格和成交量同比上升，不足为奇。

　　这种价格和成交量的先抑后扬，主要是由于人们对于市场的预期造成的。秦虹对记者说：“人们对于房地产市场的判断很难理性，致使市场上的需求量要么集中观望，要么集中释放。其实房地产市场的需求量是比较稳定的，比如去年商品房销售量达到11亿平方米，实际需求量基本如此，但由于年初负增长，年末集中释放，导致了去年年底和今年年初的量价齐升。加之市场供给始终滞后，市场反应跟不上需求，所以市场价格开始波动。”

　　根据数据分析，去年房地产市场的需求量相比前年增长了1.8%，基本处于持平状态。而价格的同比上涨，则是由于去年年底延续的“翘尾因素”影响，致使今年年初和去年年初相比，价格必然处于高位。

　　秦虹认为，稳定房价首先要稳定人们的市场预期，进而让房地产市场的需求量保持一个稳定释放的状态，购房者没必要因为某一阶段的市场表现而产生恐慌心理。毕竟造成市场剧烈波动，最终受害的还是普通购房者。此外，政府对于投资、投机性质的需求仍然处于控制态势，支持合理的住房需求的政策导向也仍然没有发生变化。

　　空间巨大 谁都想分的城镇化蛋糕

　　从国际经验看，城镇化率处于30% 70%的时期，是城镇化快速发展的阶段，而我国恰处于这一阶段中。城镇化率每增长1%，便意味着每年有2000万人进入到城镇中，未来10年中国城镇化不仅有很大的成长空间，而且还会有一个较快的速度，给我国带来至少有160亿平方米的住房需求。

　　预计到2020年，中国总人口将达到13.9亿人，城镇化率为61%，累计新增城镇人口1.7亿人，按人均30平方米计算，这部分人群的住房需求超过50亿平方米（若直接以人均住房面积超过35平方米的小康标准来要求，则新增需求约60亿平方米）；改善型需求将超过50亿平方米；未来10年间，因房屋折旧拆除后带来的新增住房需求预计将达60亿平方米左右。

　　这个庞大的市场让开发商十分兴奋，甚至放言：“只要国民经济还在，城镇化建设就不会慢下来，房地产业、房地产市场就大有机会。”

　　然而，某研究报告指出，房地产市场在经过10年无计划的发展后，三、四线城市留下了大量空置房产有待消化。特别是像鄂尔多斯这类出了名的“鬼城”，市场消纳现有空房遥遥无期。

　　量力而行 企业难过的融资门槛

　　而在一、二线城市，房地产市场的预期，在利益集团不断“放狠话”和枪手的忽悠之下，呈现着上涨的态势。影响预期、忽悠市场仍然是不少住宅项目开发商的生存之道。对此，秦虹指出，房地产开发企业相比过去10年，外部环境发生了重大变化，所以企业的运营方式必须进行调整。房地产企业未来若想平稳发展，一要谨慎，二要奉行有选择的开发策略，三要学会融资，四要走上“多元化”的道路。

　　“相比过去10年的房地产市场的高速增长，今后10年房地产市场必将是低速增长的态势，房地产企业扩张的风险会很大，所以一定要采取稳健的财务模式。保持现金流安全的开发模式，对于房地产企业来说十分必要。”“未来的房地产市场，不会是所有城市都在涨，必将有涨有跌，不再是拿了地就能赚钱。所以，开发商在决定项目时，要看项目地的人口增长的速度、规模、产业发展的前景，城镇化的进程等，尽可能降低项目开发的风险，让项目利润最大化。这即为有所选择。”“在资金方面，过去10年，房地产市场的贷款政策比较宽松，资金发放量较大。一些企业70% 80%的资金都从银行贷款取得。但今后信贷环境会呈现紧缩，所以开发商要考虑进行直接融资。包括合作开发，股权、债权的交易交换等，至少开发商要注重这方面的知识和人才储备。目前，很多开发商对此是两眼一抹黑，经验和知识为零。想融资又不知如何操作，缺乏这方面的人才和团队，甚至在观念上拒绝股权投资等融资方式。相比银行贷款的债权而言，股权投资虽然会降低一部分开发商的收益，但同时也会降低项目开发的风险。”“开发商要尽可能多元化发展。开发商们应依据企业实力的不同，选择不同的经营方式。对于规模相对较大的企业，可以进行一些商业项目的开发，比如万科等；如果企业不够大，也没有专业的团队，只能做住宅。那么企业可以根据地区进行多元化开发，让项目在大、中、小城市都有分布，降低风险；如果连跨地区经营都做不到，只能进行本地开发的企业，那么可以进行大中小户型、高中低档产品的多元化。总之，企业根据自己实力的不同，可以采取不同的多元化措施，分散风险。”

　　对于中国未来的房地产市场，秦虹认为，机遇和风险将长期并存，面对日渐复杂的市场态势，企业可以利用国内市场发展的不平衡，利用需求的多元化市场格局，很好地规避市场风险。