对于中国房地产行业而言，城镇化无疑是一个叙述了很久的故事，而去年年底的中央经济工作会议和2013年中央一号文件相继提出有序推进农业转移人口市民化，则让城镇化这个故事看起来更加美好。

　　目前我国的城镇化率刚刚突破50%，意味着中国正在经历着，并且也将在未来一二十年的时间里持续处在城镇化进程之中，这是中国经济发展的必由之路。目前我国的人口总量在13亿人左右，按照每年提高1%的城镇化率计算，每年由农村导入城市的人口总量约在1300万人左右，这也基本符合过去20年时间里每年平均由农村流入城市1500万人左右的历史趋势。在这一趋势下，长期而言，城市住房需求总量将会有所增加，特别是随着80后、90后等新生代农民工逐渐成为转移人口的主力，农村人口对城市住房的需求迫切度将进一步提升。

　　但是，在笔者看来，虽然长期而言，城镇化进程能够为房地产行业带来一定的新增供给，但若将城镇化视为未来房地产市场持续发展的动力，则存在一定高估的风险。首先，在高房价的制约下，农村人口市民化并非必然转化成现实的购房能力。根据国家统计局的农民工调查报告，在务工地拥有自购房的农民工占比由2009年的0.8%下降至2011年的0.7%，其绝对人数在两年间也出现了微幅下降，这意味着农民工的购买力尚不足以支撑其在城市中通过市场方式解决自身住房需求。

　　其次，市场需求和有效供给之间的错配，也加剧着城镇化对房地产行业支撑作用被高估的风险。虽然从房价收入比的角度观察，我国仍有不少四、五线城市的平均住房收入比处于6-8的相对合理区间之内，按照目前农民工收入增长速度，未来有可能形成一定规模的购房能力。但是，在目前人口集中向一二线城市流动的背景下，这些城市对农村人口的吸纳能力相当有限；而与之相对应的，作为人口集中流入的一二线城市，则几乎不存在符合农村人口购买力的商品住房。

　　最后，在讨论城镇化对房地产市场支撑作用的同时，也不应该忽视房价对城镇化的影响。从发达国家的经验看，随着城镇化进程的推进，房价对于城市人口“调节器”的作用愈发明显在一部分人进入城市的同时，另一部分人因为无法承受城市的居住成本而离开。而目前我国面临的问题是，在城镇化进程刚刚过半的时候，城市的高房价，乃至居高不下的居住成本，不仅开始阻止其他地方的人口流入城市，并且已经在剔除一部分已进入城市的人口。这也意味着，未来城镇化的进程可能不如市场所想象的那么顺利，甚至可能成为制约房地产行业表现的因素。

　　不可否认，农业转移人口能否顺利地在城镇中安居置业，确实是农业转移人口市民化能否顺利实现的关键。但是，对于大多数农业转移人口而言，这并不是其依靠自身能力就能够解决的，而需要政府担负起相应的责任，提供与其能力相匹配的公共服务产品。而对于房地产行业来说，城镇化的确是一个有看点的故事，但不能因此忽视了目前行业所存在的巨大问题，而是应抓住新的发展机遇，苦练内功，实现行业的持续健康发展。