然而，土地隐市交易，隐患重重：一方面，由于没有规范管理，容易发生纠纷，当事人的合法权益得不到法律的有效保护；另一方面，隐市交易扰乱了正常的土地市场秩序，容易出现低价流转和挪用、占用、贪污流转收入等腐败行为。后者的原因除了交易的不公开和不透明外，主要在于，法律对集体的界定不严。

　　从法律来看，农村集体土地的所有权主体无疑是农民集体，而不是集体经济组织。但法律的规定并不严谨，何为集体？法律没有界定；何为集体所有？法律只规定由集体经济组织或村委会经营管理。这种定性上的空白与权利行使上的简单粗糙就导致在实践中，土地名义上由农民集体所有，实际上为集体经济组织或村委会所有，甚至是由其中的个别人所有，农民不能从法律上看到自己与土地的关系。而集体经济组织或村镇干部，或出于私利，或由于毫无土地由农民集体所有的观念，随意撕毁承包合同，干涉农地经营，甚至私自卖地的现象很普遍。由此引发的群体事件非常多。广东乌坎就是其中有名的一起，乌坎事件说白了，就是在土地不能公开流转的情况下，隐形土地交易的增值收益被当地村干部占有，因此，它本质上是农村集体土地所有权的市场化问题。

　　而对于城市管理者来说，随着城市化进程不断加快，为满足发展用地需要进行征地的难度加大，失地农民不断增多，引起的社会问题相应增多，农民对土地的期望值加大，对征地后的生活出路很是担忧，对征地不断提出更高的要求。因此，如果切实为了保护农民利益，与其无效防堵，不如有效疏导，改革农村征地制度，使隐形的市场走向公开化，通过规范流转实现土地市场价值，进而形成农村土地交易的市场化。

　　可见，放开农地直接入市，等于赋予了农民实质性的土地产权，并由此重构农民和政府的关系。在现有的土地流转制度下，农民没有对集体土地的处分权，实际上农村集体土地如何流转基本是由地方政府说了算，农民也就无法获得土地出让后的大部分增值收益。允许农地直接入市，虽然农民还无法拥有法律意义上的土地所有权，但农民事实上已获得了土地产权——因为对产权来说，最重要的就是其处置权。农民能够合法地以市场主体的身份直接参与交易谈判，以自己的意愿出让集体建设用地，并获得土地的增值收益，表明农民有对土地的处置权，实际也就成了土地的真正主人，以后政府或者开发商征地就得跟农民来谈判。由于每个人都是自己利益的最佳判断者，这样不仅维护了农民的合法权益，减少因征地而带来的社会矛盾，也使得土地价格能够正常反映市场供求状况，为政府制定征地补偿标准提供参照系，进而促使城市化、工业化以及农业规模经营健康发展。对目前受制于土地供应的房地产来说，由于农地入市带来的土地供应量的增多，会拉低整个市场的出让价格，进而带动房价的下降，也是一个利好。

　　因此，深圳放开农地入市，其意义重大。当然，在解除对农地入市的限制后，如何使土地交易的收益最大化，这是接下来需要摸索的问题。深圳打算用两种收益分配方式供农民选择，一是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；二是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过20%的物业用于产业配套。这实际上对农民还是有限制，应该让农民自己去选择和谈判交易方式。但不管怎样，农地入市这最重要的一步已经迈出了。