30万元/平方米、40万元/平方米……近期广州商铺市场频频传来天价商铺成交的消息，商铺市场貌似只有更旺、没有最旺，实际情况又是如何？连日来本报记者调查发现，不少开发商采用减首付、返租直接折现等花招吸引买家，实价其实大打折扣。业内人士提醒，商业地产属于高风险高回报项目,投资者目前风险明显比机会大。

现象1

租金回报可折现

首付也可分期付？

“今天是优惠期限的最后一天，还能打一个9.8折，过了今天就再没有这样的优惠了。”日前，位于越秀区某商业广场商铺的代理中介销售人员向过往的路人卖力推销。记者中午在该销售中心内看到，有七八组客人在咨询，场面一点也不冷清。

销售人员告诉记者，目前项目在推的商铺主力是三楼的商铺，均价要13万元/平方米，每间商铺总价高达260多万元。至于一楼的临街旺铺，目前所剩单位均价更是超过40万元/平方米。

价格如此之高，普通买家自然承担不起。销售人员就解释说，该项目承诺头两年能有8%的固定租金回报，而且这些回报全部可以在总价中抵扣折现。另一方面，购买商铺虽然至少首付5成，但是如果在当天先下订，买家只需要先付两成，剩余三成甚至可以年后再交。

虽然头两年的租金回报率比较可观，不过当记者咨询两年过后怎么办时，销售人员却语焉不详，只是表示不用担心。而记者在三楼查看样板铺位时，看到还有大半的铺位未曾找到买家。

现象2

1平方米柜台

也可当作商铺卖？

从去年开始，广州已经大量出现间隔面积极小的“蚊子铺”，以扩大潜在买家群。记者在位于龙津路的某专业商场探访时发现，该项目竟然推出了最小只有1平方米多一点的“柜台”铺，而销售人员表示，头三年的年收益率可以确保8%。

“明年5月1日一定开业。”销售人员告诉记者，项目是由大投资商买下裙楼商铺再分拆包装出售，每个商铺都已办好房产证。由于靠近华林玉器市场，所以主要经营玉器、珠宝、古玩等。而且开发商已经成功引入相关的商会进驻，所以年收益率绝对可以保证。此外，商铺前3年的投资回报金额也可以直接在总价款内扣减，之后两年，开发商将按季度支付固定的回报收益给业主，这样，前5年的收益回报都是确定的。

记者进一步咨询，销售人员就透露，目前一楼还有少量的保留单位，均价都超过14万元/平方米。不过如果一次性付款，买家除了可以享受9.5折加9.7折的优惠，还可以先抵扣三年的总收益，相当于打了七折。

“下个月会推出二期单位，不过和一期的保留单位是一样的。”销售人员透露，一期还剩余不少靠近扶手电梯的单位，这些“尾货”届时也会一并推出。

现象3

成交价仅6万出头

中介竟称均价10万

“现在我们项目均价10万元/平方米，最便宜的35万元就可以买到了。”位于海珠区南泰路附近的某商业广场商铺从去年底就已经开卖，但是直到昨天，还不断有中介向记者推销这一项目。

据代理的中介人员介绍，该商业广场平均每层都有8000多平方米，共有3层，而铺位的面积却大多在5平方米到10平方米之间。“项目已经租给了专门经营精品的集团，可以做得好的。”销售人员透露，开发商之前把项目长租给了相关的经营商十年，对于买铺的业主，也同样可以保证有8%的年固定回报。不过三年之后，如果觉得条件不够优惠，业主也可以选择不续租，自己想办法放租。

“这个项目已经换了不止一个中介行来推销了。”有中介公司人士就向记者透露，该项目推出多时，不久前又新更换了代理的中介行。不过，项目的实际成交均价其实只有6万元/平方米出头，买家也以外地买家居多，超过3/4的买家都不是广州本地客。

危机一

有效买家数量在变少

近两年，商铺作为不限购的领域，吸引了大批流动资金轮番炒作，特别是广州市场，多个专业市场或裙楼商铺争相登场，逐步消化各类投资客户。满堂红研究部高级经理周峰告诉记者，最近几个月，广州商铺市场出现分化，部分项目继续销售火爆、甚至清货，个别项目则处于“有货缺客”状态。反而是广州附近的几个二线城市的新推商场铺迎来了成交小高潮。满堂红市场研究部对其中几个项目的买家进行地域划分，发现项目所属城市的客户购买比例皆不算高，佛山市的某项目，本地买家在各个项目中是最高的，也不到四成，而中山市的一项目，本地买家仅7.1%。

周峰分析，广州大型地产中介正重新转向住宅项目的代理，主要是商铺市场的有效买家数量急速变少所致。

危机二

商业物业租金或走低

广东省房协理事赵卓文分析，自广州等城市限购以后，广东地区的楼市投资者缺乏投资渠道，转向投资商业类地产。2012年，广东各地的商业物业价格被炒高，租售比进一步下降。实际上绝大部分商业项目年租金回报水平低于5%，严重缺乏投资价值。不过目前，广东商业地产正演绎“再攀高峰”的行情。泡沫过后，2015年以后，可能会很快见到商业物业过量，租金持续走低，直至无法坚持的情况。

赵卓文表示，商业地产属于绝对的高风险高回报项目，投资者相当于华山一条路，要不成功，要不失败，但总是失败的比成功的多，现时风险比机会大，投资者应该保持清醒的头脑。