中国城市经济学会副会长 牛凤瑞

　　11月25日（周三）上午10：00-11：30焦点关注就“新地王出炉 北京高端物业能否开启新纪元”主题展开，以下是嘉宾中国社科院城市发展与环境研究中心前主任、中国城市经济学会副会长牛凤瑞先生的精彩发言：

　　【主持人】：您觉得我们这块22号地如此高价格推出，会对以后的房地产市场带来什么影响？在五环以外的后沙峪，诞生了这么高的价格的一块地，您有什么样的感想？

　　【牛凤瑞】：我想总体上来说北京也好，全国也好，土地的价格现在是这样高，现在有新的地王出现，我想还会有新的地王再超越，所以说一浪高过一浪，实际我对地王的出现，以一种非常平和的心态来看待。 

　　【主持人】：那您觉得在现在中央别墅区出现的价格是不是说明对北京地域认识跟以前有所不同了？

　　【牛凤瑞】：可以这样看，北京的城市化和工业化还没有完成，北京的人口仍然在膨胀，北京城区面积，建城区面积仍然在扩大，作为顺义区域来说现在已经成为北京的新城，他的周边建成成为新的城区，新的别墅区，也好，住宅区也好，这是以后的趋势。

　　【主持人】：您认为以后会有更多的地王在我们北京郊区出现？

　　【牛凤瑞】：过去说土地是财富之父，马克思说的，土地是我们发生的基本载体。第二个功能土地是生产的第一要素，是资本。第三个功能要素土地还是我们社会分配和再分配的中介和杠杆，政府利用这种土地价格，土地价格的杠杆调节各方面的利益关系。如果政府运用得好，我们各方面会出现一个共赢的局面，如果运不好那就是另外的问题。所以我想今天有新的地王出现，第二天，或者以后50年又有新的地王出现，所谓的地王无非就是高价，单价高于前一个记录，尽管高出一块钱，两块钱也是高的，也是一个新的符号，我是这么想的。

　　【主持人】：最后还是回归于自然。最后也请牛总给我们收尾，前两天有一个新闻热点，22号地，还有一个新闻热点就是农村入市的问题，尽管这个问题后来被辟谣了，但是仍然对国家土地政策会有一个现象，现在很多关于政策在12月30号到期的消息，明年国家会出台什么样的政策，包括土地政策，包括新政策，农村入市这个新闻出来之后，马上有专家农村一入市别墅房肯定会受到影响，昨天有专家出来辟谣说农村入市不是真的。您觉得未来土地政策会对政府产生什么样的影响？近期会有哪些对高端住宅有影响的？

　　【牛凤瑞】：刚才叫类别墅，或者高端房地产业，我想说的第一个看法我们按照现有的政策是南进（音）别墅，我一直对这个建议取消，第一中国住房需求处于升级的时期，而这种升级有多样化，分化，所以出现少数高端的需求，这种高端需要满足，这是政策应该关注或者放开的，我们不主要关注，但是至少要放开，否则的话这些高端需求中国国内满足不了，可能会去国外，整体发展是有利有弊，但是弊大于利。你把高端客户满足不了，把他轰走了，请到国外去，我要建议的话建议这部分做修改。第二土地政策问题，刚才讲到农村入市问题，农村土地入市，农村土地转移成建设用地，流到我们土地市场中来，和城市现有的土地制度二元土地制度的改革问题，这就涉及到我们国家的根本政策层面和制度层面了，这不是说一句话就能解决的。首先我认为这个消息准确吗？我有一个疑问，还不到这个时候。尽管我认为这个政策未来是可以考虑改革的方向之一，但是从目前来看恐怕还不具备这个条件。所以给我第一个反映这个消息准确吗？

　　第二个，首先说处在城市化加速时期，在今后几年中国完不成工业化，城市用地扩张这是必然的趋势，中国城市建筑还要占用6500万亩，占目前耕地存量的3.8%，但是理论上我们农村居民点用地的减少可以置换出一亿亩以上，我们占用的6500亩左右，我们可以置换农村居民点，因为农村人口少了，至少可以置换出一亿千亩我们现在没有置换，是因为我们政策滞后，我一直讲合理的商业化运作，特别是房地产应该更集约化，这部分用地结构大调整，大变动过程当中，这是今后几十年一个基本的策略。咱们先不说完成城市化那些国家，农村基本稳定，城市人口不再增加了，这个时候土地制度，像一些人鼓吹的自有化你可以考虑嘛。

　　第三个层面的问题，怎么样解决这个问题，我刚才讲了城市化用地这种扩张是必然的，扩张向近郊区，近郊区的土地就有一个农村用地变成了城市用地问题，我们现在是通过国家征用变成国有土地，这是二元体制，国家通过这种征用变成国有的，然后国家控制这一部分市场。实际上这个政策应该是有利有弊的，我刚才一开始就讲这个问题，土地本身来说还是我们国家社会分配和再分配的重要杠杆和媒介，背后的意义是什么？我们土地现有的被拆迁的土地这些使用者，或者占用者，以及我们国家各级政府还有我们开发商，形成一个利益链，这个利益链没有起点没有重点，而且是一损聚损，一荣聚荣，如果我们这个链条断了，每一个都会受孙，我们这个开发成了，想买房的人能够买到他称心如意的房子，开发商获得回报，会有下一轮更大规模的开发，有下一轮更大规模的开发才能够有更有效的供应，才能达到下一轮的供求平衡。作为政府来说，有了土地开发这个收益，他才能有可能提供更多的供地成本，供地资源，满足市民经济生活发展需求。有消息所说北京征用买了800亿地皮，这800亿土地就可以建1000亿地铁，这1000亿地铁又可以建更多的幼儿园，小学，以及我们高速公路，这是一个城市实现良性循环可持续发展的条件，当然这里面有一个被拆迁户被占地农民合法权益的补偿。这就涉及到下一个问题，下一个层次，土地的升值收益分配问题，城市建设用地引起这么多矛盾，引起这么多群体性事件核心在哪？核心就在土地升值的收益分配，大家不就是伸手嘛，这一刀下去之后我分得多少利益，每个利益相关者都希望把自己分得更多的利益，没有什么大惊小怪，哪个接受补偿的不希望接受越高越好？但是社会关系本身又不可能把所有的利益阶层都给你把握好，不可能，就没有下一轮开盘，这个开发商就完了。所以我们在整个社会引导应该有一个正确的引导，各方面的利益诉求有一个合理的平衡点，这个合理的平衡点在哪？应该更多通过市场。这是一个利益共同体，执政党理念就是讲各个社会阶层利益的协调和和谐，刚才讲了土地入市问题，尽管你现在是土地的占用者，农村现在是他的所有者，但是你的土地升值与你这个村，占用的使用者个人的努力没有直接关系，那是整个社会投资所造成的，在理论上这种生存是在社会各个阶层里面应该有一个合理的分配，道理就在此。所以我想这个过程作为地方政府来讲，非常关键的既是利益相关者，同时又是各方面利益协调者，什么事都得他说。所以要提高地方政府执政能力，对土地问题有一个正确的认识。

　　最后一个问题，咱们国家有过逆市场化的风潮，有顺市场化的风潮，要加快我们现代化建设，降低我们现代化实现的成本，还是我们发展要节能减排，我们唯有积极委托的推进市场化发展没有其他的路子可走。享受同等生活水平，在城市消费比在农村更节约，大多数农民进城这是中国农村发展一个现实化的前提，有人说三农问题，三农问题根子在什么地方，以城代乡的前提是什么，是城市的强大，城市带动人口，大家一块进城，所以这个过程中我们对城市用地一个基本判断，合理的城市用地买入，不会对中国粮食安全形成威胁，我们重新占地是占我们存量3.8%，50年每年的话应该占多少？万分之七，万分之八不到，这是一个减量。同时我们还有一个增量的问题，我们的增量可以置换出来一个增量，可以大约这个减量，我们光算减数，不算增数这就错了。

　　我刚才讲了农村土地入市有近郊区，有开发价值的，要远离城市你去吗？他不会去的，刚才讲的高端的地也是要依附城市，依托与城市，不可能脱离城市，所以有一个合理距离，这个合理的距离取决于城市的资源比重，自然环境，像北京一个是绿色，一个是近水。我们别墅的开发和我们居民居住用地是两回事，别墅用地我不太懂那个，那属于高端用地，我们关心的是什么，我关心的从政府层面来讲满足这种高端需求，同时得到更大的供应。你不是有钱吗？满足你的需求，该交什么费交什么费，然后政府就是这个，然后我们做其他的，这样社会各方面都会和谐。不要看他花上亿买房子，他钱怎么来的，老琢磨这个事，如果他违法了咱们该咱们抓怎么抓，那不属于房地产层面。

　　【主持人】：通过牛会长一系列介绍，只要通过合理的资源分配，像中国的土地目前不存在这样的情况。

　　【牛凤瑞】：我们不可能和欧美比，中国人均一居面积不足美国十分之一，这一点是肯定的，当然要有利于加以适当限制，但是不能等于把门关死，不能满足其中少数高端需求。中国80%进入城市，城市占地仅仅占我们国土面积的1.2%就够了，但是可以按照80%的人口和90%的GDP比重，我们要算大帐，城市化过程中你要取得城市化的这种规模效应和聚集效应的话，必然要支付一定成本，经济学讲没有的话是天上掉馅饼，我们有的污染、拥挤，占地，更污染，应该说城市化的东西是少了，人们为了生活得更美好，而且是不可遏制的潮流，现在有些人在城里人住着说一些风凉话，说北京如果污染如果拥挤你怎么不走啊，实际上说白了，我居住下来收益大于居住下来支付的成本，这是一个层面。第二个层面正是因为有这种集中的污染，为我们机构化的治理提供了前提条件，所以我们污染治理依托与城市才更有效率，只要有这种拥挤我们城市共同交通才能够有更快的发展，我们地铁现在人不拥挤我们修地铁干嘛。所以这个事是一个连带的，一个循环的关系，不要卡过一个端面来我就分析如何如何，你有道理，但是从总体上来说没道理，说不清，实际上我讲的就是这个意思。

　　刚才讲的土地问题，最后一个现在有私有化的问题，中国存在的特殊情况，我们还是一个发展中国家，土地利益结构是处于大变动的趋势，这个时候如果我们要倡导或者是实现土地的私有化，尽管可能搞市场经济必须明晰产权，但是我们支付的成本很有可能更高，所以至少在最近几十年里我们的土地私有化的这种提法，或者这种政策在中国不具有可行性，这是的一个基本判断。当然将来的小产权问题，住房问题，我相信小产权问题尽管现在利益纠缠在一起，但是我认为这是早晚必须解决的问题。这是我们改革中的态度，不要说谁是谁非，理性一点吧。