巨大的利益驱动面前，总是有诸多铤而走险者，楼市尤其如此。一年前，北京市国土局发起一场严查小产权房的行动，一度打压了小产权房的成长势头。但时至2009年11月，北京新一轮的房价跳涨，让小产权房再次卷土重来。

与以往不同的是，掀起新一轮热销态势的小产权房出现了两种分化趋势：一是学习正规商品房，在规划设计、园林景观、商业配套等方面都采用“类大产权房”的较正规运作模式；另一种则是以租代售，“类旅馆模式”生存。

据记者调查发现，北京有多个小产权房重灾区，主要集中在郊县区域，例如通州张家湾、房山良乡、昌平小汤山等地，目前仍有不少小产权房在不断建设销售，而大兴西红门地区则是“类旅馆”的小产权房野蛮生长之地。

“小产权房问题是老生常谈的问题，政府对集体用地和宅基地的土地流转问题不出台制度，实际上很难完全杜绝小产权房，加之现在房价高企，也助长了小产权房愈演愈烈的局面。”中原地产华北区董事总经理李文杰接受记者采访时表示，叫停小产权房，重点难点主要在于基层政府，“小产权房一定是当地政府支持的，实际上是基层政府违法，这涉及到制度完善和检查力度的问题。”

确如其言，尽管国土资源部三令五申“小产权房属违建，要禁止和查处”，但小产权房依然嚣张存在的“灰色现实”，成为地方利益和中央政策之间博弈的集中体现。

两种分化

通州区张家湾镇张采路两侧，一排排整齐的板楼依次排开，从北至南近2000米，这里就是有名的北京最大的小产权房项目“太玉园”。从2001年开售至今，已有上万户居民在此安家。11月5日，该楼盘销售人员对记者表示，目前太玉园仍有现房出售，均价4600元/平方米，不过，小产权房只接受一次性付款。

据记者了解，从“太玉园”建成至今，张家湾镇已先后建成了十多个小产权房小区。该区域内一条长度不足10公里的张采路上，就先后出现了不下5处小产权房。而且，这些小产权房并未受到国土资源部严查令的影响，仍在照常销售。

记者发现，新近出现的小产权房项目一改早前房屋质量差、缺乏配套设施、物业管理不完善等方面的问题，开始了颇为“正规”的运作模式，在规划设计、园林景观、商业配套等方面走起了“类大产权房”的道路。

通州区梨园镇一家名为“高楼金第”的小产权项目，就在某门户网站赫然打出“全水景园林景观设计”、“中央水系气势磅礴”、“四大主题组团式水景园林”等极具诱惑力的字眼。该楼盘销售人员称，该楼盘刚开盘不久，目前均价5300元/平方米，社区内有会所、超市、幼儿园、1万平方米商业配套等。

同“高楼金第”一样，通州“宜居汇(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)”、昌平“奥北太阳城”、房山“丽水庭阁”等楼盘，虽然均为不合法的小产权房，但却“明目张胆”地将销售广告大肆刊登在门户网站上。相较之下，化身“廉租房”的小产权房却在暗中生长。

“南四环外精品小户型、月租400拎包入住、京开高速旁地铁沿线、A级物业实时监控……”当这些关键词组合在一起时，这个名为“西红门公寓”的项目很难不吸引刚需一族。

按照广告单上提供的销售电话致电问询，记者发现，所谓的“西红门公寓”实质上是8月份被媒体曝光的“鸿祥公寓”，如今却改头换面变相销售。销售人员提供的信息显示，该公寓只接受10年起租，一居室起租价4.8万元，但是要短租则要1000元/月，“我们是廉租房，现在入住率都有70％了，住个10年20年肯定没问题，肯定不会被拆”。

虽然披上了廉租“马甲”，但它仍然改变不了其小产权房的事实。据了解，不止“鸿祥公寓”，大兴区西红门地区聚集着一批以“廉租”名义变相销售的小产权房，如新天地港湾、永利居公寓、聚福兴公寓、金桂家园、金色阳光等小区，有的甚至盖在工业用地上。“其实这些就是小产权房，只不过突出了‘租’的概念。”业内人士表示，这样的房子属于违章建筑，可以随时拆掉。

“出现这两种分化趋势的背后原因：一是有开发商或直接或间接参与小产权房的开发建设；二是有大量的投资/投机资金进入到小产权房的开发建设中。”房地产高级经济师、著名地产评论人章林晓指出，小产权房出现的这种变化表明：一方是有地但缺钱的村乡集体和农民，另一方是钱多得寻不到投资渠道的海内外投资/投机者，这两者正在一拍既合。

问责困局

公开数据显示，北京小产权房的总量已经占到在售商品房总量的20％之多，规模之大、发展速度之快，让小产权房的问题越来越严重。

现实是，记者采访的多家楼盘，均不避讳自己的“小产权”身份，他们的底气在于庞大的小产权房数量，“北京小产权房那么多，有数万人落户，法不责众，没人敢拆。”

事实上，政府相关部门从来没有停止对小产权房的打压。据了解，2004年至2008年，是小产权房建设销售的高峰期，小产权房的销售速度跟正规商品房的销售密切相关，期间，是正规商品房价格飙升的阶段。

也正是从2007年起，有关解决小产权房的法律法规逐渐出台。当年6月原建设部发出购房风险提示，提醒购房者，城镇居民购买小产权房没有法律保护。2008年1月，国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，通知指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。2008年7月，国土资源部又明确指出，不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

时至今年6月，当深圳小产权房“转正”消息广泛传播时，国土资源部再次明确表态，此消息系误传，同时重申，小产权房属违建，依然要坚决制止和查处。9月1日，国土资源部一纸《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次叫停各类小产权房。

北京市国土资源局相关人士表示，已于近期对小产权房展开严查，坚决予以清理。不过至今收效如何，北京市国土局并未给出答复。

“附着在小产权房上的利益太庞大了，这不仅仅是指资金量的庞大，而且还指利益群体的庞大。”章林晓指出，小产权房的售价是同地段正规商品房价格的1/3甚至更低，吸引了诸多城市中低收入市民冒险购买，越来越多的普通市民成功绑上了他们的利益战车，这给政府叫停小产权房增加了极大的困难。

“由国土部门牵头，北京建委、规划委等部门联合组成了一个工作组，专门调查小产权房的问题，但目前也没有确切的消息说怎么处理众多的小产权房。”北京市建委相关人士对记者坦言。在执法部门内部看来，小产权房是“鸡肋”，虽然按照相关政策法规，小产权房是不合法的，但因为没有明确的政策指导该怎么办，致使执行过程中出现很大难度。

中国人民大学土地规划研究中心主任严金明教授表示，政府关于小产权房的政策很明确，但在具体执行中是“雷声大雨点小”，这样就可能带来一种反效果，开发商存在侥幸心理，敢于去冒政策风险，老百姓由于正规商品房价格太高，因此在开发商和销售人员的忽悠以及门户网站的诱导下，愿意购买小产权房。

李文杰则指出，小产权房执法难，跟政府暧昧不清的政策表态有很大关系，“都说小产权房不合法，但并没有说它一定违法，给了投机者很多可趁之机”。

而在业内人士看来，能否真正“叫停”小产权房，关键在于基层政府，对于有些地方“顶风作案”，应该严厉查处，而现在查处的力度还远远不够。