今天的主题是城乡规划与土地价值的关系，其实我们泛华集团这几年一直从事这方面的研究和建设，我们定位为城市发展和城市建设的系统供应商，从事多年这方面的研究。谈到城乡规划与土地价值的研究，我们前年承接国家开发银行一个课题，GDP增长、投资拉动与土地价值的关系比较研究，这个研究得到建设部规划司、科技司有关司局的参加，最后研究一个模型，其实是GDP投资拉动与土地价值的分析。今年我们又接一个建设部的课题，正研究中国城市化的创新模式，作为国家建设部的软科技研究，研究这些东西出发点还是城乡规划和土地价值。

    谈城乡规划首先想城乡规划包括什么，研究什么？我认为要研究的是一个区域的战略定位，产业布局，空间的资产，土地价值的研究，基础设施的建设和投融资体系和如何带动这样城乡统筹的发展，说到这儿必须考虑到我们目前的规划体系，我们城乡规划包括什么？因为目前我们国家做规划，建设部做规划，国家发改委做规划，国土资源部在组织规划，以及各个专业部门在做规划，建设部的组织规划是指导15年，国家发改委组织规划指导5年，这就涉及我们的规划包括什么？现在建设部的规划侧重形态规划，建设部的规划要求含战略和产业的方向，但是由于体制的问题，我们国家发改委和产业部门基本在战略和产业方面是国家发改委支撑，国土资源部在支撑的土地规划，到地方以后，这样规划是三到四个副市长规划，这里面带来一个问题，都规划不统一，带来目标不一致，目标不协同。城乡规划实现不了就是“鬼话”，这个化实现不了就是让你一时激动，但是不能行动。

    第二个问题我们看城乡规划应该包括什么呢？建设部这几年列一个重要的课题，我们把规划做了集成，城市的战略规划、产业规划、空间规划、投资规划和重大项目的孵化有机集成，带动城市、城乡统筹的发展，这样的集成就能把原来的静态形态规划变成一个动态的经济发展。因为一个区域的发展必须研究区域的战略的自然禀赋，区位的优势，城市要素的资源整合，这个过程中形成区域的差异性，形成比较优势、比较劣势，形成后发优势，把一方资源优势形成差异性竞争，在这个过程中，如果把五位一体的规划作为城乡规划，我们研究什么问题。我个人理解研究什么？刚才顾秘书长说一个特别好的问题，城市是什么，我特别同意，城市是什么，市是产业，产业是创造供给的，城市是创造需求的，在城市化的进程过程中，城市化不是房地产化，房地产业是伴随着产业支撑着房地产，否则没有产业支撑的房地产，这个房地产也是不可持续的。我们到地方发现一个问题，地方市长们认为做完了规划，土地就能够变现了，能够卖土地了，这样的土地价值是最低的。

    因为一个城市通过产业化的发展，到底这个城市的主导产业是什么，战略产业是什么，支配产业是什么，机会产业是什么，服务型产业是什么，来支撑这样的产业集群，只有这样的区域产业集群带动了城乡统筹，其实我们谈城乡统筹不能一句空话，让城市化不是农民的边缘化，特别是现在中小城市，他一定与城乡统筹结合，让农民进社区，让产业进园区，工业反哺农业，在这个过程中一定通过产业集群的打造带动城乡统筹的发展，带动配套产业发展，因为任何一个产业，产业也有微笑曲线，装备制造业能够把产业集群打造，其研发、销售、物流、都市产业、现代服务业就能够得到空间的发展，所以城市的竞争能力就能够提高，所以我们研究城市化，小到县，大到省、国家，基本是研究一个城市的经济体。这个经济体的作用是由什么组成的，是由城市的要素资源，土地也好，人口也好，一定要通过产业的集成，才能进行人口的集成。人口的集成，才能带动城市化的进程，而城市化的进程才能变成这种土地的集约，否则简单卖土地就把城市资源浪费掉了，所以我们觉得规划研究是什么，研究城市要素资源的最佳整合，把城市当中各个节点，城市研究战略问题，解决发展方向，城市研究产业发挥自然禀赋。最后研究投融资体系的建设，是为了解决什么？是解决规划要素集成，在这里必须提到一个概念。

    作为一个城市的经济体，我们是站在产品的范畴研究城市，还是在战略思考上研究城市，如果站在产品战略要素研究城市，城市就是规划完了卖地，而中国中小城市基本是透支财政，都有盲目的城市化建设，如何支撑新区的建设，特别是新一轮的土地规划和城市规划，新一轮的规划大家有趁着机会在探讨新区的打造，这样的新区的打造小到十几平方公里，大到几十平方公里的新区打造绝对不是靠房地产，房地产是最重要的采购，但是要依附第二产业、第三产业的充分发展，否则是当地的低端房地产。在这种情况下，我们有必要研究城市战略资源，未来城市的走向，所以我们提到了一个现在存量是城市的表面资产，怎样创造城市的表外资产，就是未来的资源要素的最佳配置，区域的协调，城乡的结合。只有这样才能打造一方热土，这样的人才高地，投资热地，有这样的观点，我们再提到规划与土地价值是什么关系？

    如果简单做规划，规划完了土地价值也能够提升，但是如果不能去发现需求，去创造需求，去提供一套系统解决需求的方案，这个城市的土地价值不是最大化，不是最优化，所以这几年提到一个重要思想是城市科学发展的体系，怎样可持续，在科学发展观领导下怎样发展一个城市，就是把城市的战略方向，产业定位，空间的支撑和项目孵化以及重要的投资规划有机结合，使得城市的土地集约化，城市的三农问题能够有效解决，土地扭转、规模经营。当你把城市未来的需求进行一个发现需求的创造时，实际上就是做城市的战略规划研究，战略运营的研究，使得未来的城市价值体现。而实现未来的价值体现有一个投资规划，怎么与城乡规划的结合，在这个结合过程中使得城市得到更直接，这个时候我们能够把战略产业空间做完了以后，进行投资规划就能知道未来十年到二十年的GDP增长，投资增长与税收增长相结合的增长，土地的增长速度与未来的土地价值结合，才能实现动态化。就是大家同唱一首歌，提高城市的竞争能力，否则一届政府一换，下一届政府又不做了，这就是短期行为。