新业务遇到老观念，没了房子，心里没底，不少老人难以接受

　　浙江宁波的夏保富今年62岁，和妻子两人在一起生活。两位老人拥有两套住房，一套自住，一套闲置着。最近夏保富听说中信银行开办了一项新业务——“养 老按揭”贷款业务，对此非常感兴趣。他琢磨着将自己闲置的那套住房抵押出去，每月就能从银行获得一笔不菲的贷款，补贴一下家用。“我现在每月有一笔退休 金，数额不高，老伴以前是做生意的，现在没有收入来源。老两口就靠着我那点退休金生活，显得有点捉襟见肘。”

　　夏保富的那套房子按照目前的市价算下来大约值200万元左右。客户经理帮他算了算，以这套房产做抵押，他能从银行申请120万元左右的贷款，按照10年的贷款期限，能每月从银行获得贷款几千元至1万元左右。

　　“这样我们的生活质量就能大大改善了。”夏保富早已把自己办这项业务的利弊算得清清楚楚。“孩子们现在都有自己的房子，我们这些房子留给他们也没多大 意思。如果他们真的对这个房子感兴趣，多年后还能按照当初核定的价格，自己还本付息把房子抵回来，孩子们也不会记恨我们。这不像卖房子，一下子卖了就没 了。而且对我们老人来说，当真把房子卖了，拿着那一笔巨款，也不知道怎么去花。存银行吧，算上物价上涨的因素，几年下来也不值几个钱了。”

　　“以房养老”这个在中国人眼中还略显陌生的词，如今已渐渐进入百姓的视野。目前中信银行推出了一项养老按揭贷款业务，通过这项业务，年满55周岁以上 的老年人，可以自己名下的房产做抵押，经银行评估后核定一个贷款总额度，然后按月从银行获得贷款，这些贷款可用于各类日常消费、生活费用支出和医疗卫生支 出等养老用途。用来抵押的房子可以是老年人正在居住使用的住房。

　　此外，老年人法定的赡养人，如老年人子女，也可以作为借款人，以自己的房产作为抵押，从银行申请贷款供父母养老。这种情况下，赡养人必须有两套或者以上的自有住房。

　　据中信银行总行零售银行部总经理杨晓介绍，养老按揭贷款业务实质上是以住房为抵押的反向抵押贷款，即“倒按揭”。中信银行推出的养老按揭贷款的累计贷 款金额最高不超过抵押住房评估价值的60%，每月支付的养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，贷款利率按照目前的基准利率执行。到期后，借款 人可以原来核定的价格，还本付息后将房产赎回。如果借款人最后不能偿还贷款，银行将房产出售，所得收入用来偿还贷款本息，剩余部分再归还给借款人。

　　然而，对于这项新兴业务，不少老人还是难以接受。北京的李兴邦今年65岁，老两口一直和儿子同住。最近儿子已经结婚，但是面对居高的房价，老李实在无 力再添置一套房子给儿子做婚房。老李和老伴退休金不算高，每月花销后剩不下多少钱。听说养老按揭贷款业务后，李兴邦摇摇头说：“老年人不讲究什么高生活水 准了，有多少就花多少。如果把房子抵押出去，钱倒是宽松了，但这不是在吃老本吗？落到最后，钱花了，房子也没了，那还能给儿子留下点什么啊？我当初买房的 钱，跟现在没法比，现在这房价，我儿子到最后也不定能买得起。真这么干了，不是给孩子添乱吗？有个房子在，终归心里还是有底些。”

　　■基本养老之外的“锦上添花”

　　前提条件是城市化水平相对较高、房地产市场比较成熟

　　近日，北京市公布了《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》，提出鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理机构部门，建立公益性中介机构以开展 “以房养老”试点业务。目前，除中信银行打算推出养老按揭贷款方式的以房养老外，一些房地产中介也涉足以房养老市场，针对有两套住房以上的老年人提供“倒 按揭”业务。保险公司也参与研发“倒按揭”产品，但至今没有推出相关业务。“以房养老”的方式正逐步引起社会各方的关注。

　　然而，以中信银行推出的养老按揭贷款为例，商业机构开展这项业务时也遇到了难题。杨晓坦言，现在商业银行最担心的是，贷款到期后，抵押房产的处置。目 前在我国还没有一个完善的抵押房产处置市场，抵押房产的处置程序繁复，涉及很多不确定的因素，房产处置变现有一定的难度，这样会给银行等商业机构带来不小 的风险。因此需要优化房产处置的市场环境，建立起一个相对完善、顺畅的房产处置平台，提升商业机构参与的积极性。

　　“以房养老”的方式在国外早已盛行，并且建立起了一个完善的服务体系。以美国为例。虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以 “以房养老”方式作补充。老年人将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房 产的价值等因素后，金融机构每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值 部分归抵押权人所有。一般情况下，信托公司也会参与其中，将银行的房产抵押贷款进行资产证券化，分散银行的经营风险。

　　此外，在新加坡，60岁以上的老年人可以把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处置，偿还贷款本息后的剩余部分交给其继承人。

　　“在国外，政府部门为了支持‘以房养老’方式，会出台各种扶持政策。比如，建立专门的中介机构，以便承担贷款机构的风险，或者给予贷款贴息，减低借款人的成本。”杨晓介绍说。

　　“目前我们推出的养老按揭贷款业务主要针对的是有富余房产的人群，并且他们愿意以房产抵押获取养老资金，以改善老年生活。因此，这一产品并不能完全解决全社会的养老问题，只是对现有养老保障体系的一种补充和探索，主要是满足现有客户的一种养老需求。”杨晓说。

　　中国社会科学院人口与劳动经济研究所社会保障室程杰博士认为，“以房养老”与住房按揭贷款本质上差不多，都是预期支出和预期收入的贴现，是一种金融创 新方式。对于老年人福利改善主要体现在，提供了实现未来资产价值提前变现的渠道，从而有利于提高老年人在整个老年阶段的收入水平和消费水平。这并不属于养 老保障体系范畴，因为它既不具有社会保险的属性，也不具有公共服务的属性，而仅仅是在基本养老需求得到满足情况下的一种补充养老工具。其推行的前提条件 是，城市化水平相对较高，同时房地产市场比较成熟，这两点在我国都需要进一步完善。

　　■更多老人亟待“雪中送炭”

　　养老制度建设要先行，逐步提高养老保险待遇，实现养老保障城乡一体化

　　“以房养老”让各方再度聚焦中国应对人口老龄化的话题。如果说“以房养老”是对有产老人的“锦上添花”，那么当前更应该着力解决对欠缺基本养老保障老人的“雪中送炭”。

　　当前我国老龄人口基数大，增长快，特别是农村老龄人口多，而相应的养老保障和服务发展较为滞后。

　　据国家统计局公布的第六次人口普查结果显示，我国60岁以上人口的占比已达13.26%，同第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口比重上升了 2.93个百分点。同时，根据全国老龄委预测，“十二五”时期将是我国人口老龄化加速发展期，预计到2015年，我国60岁以上老年人口将达到2.16 亿，约占总人口的16.7%。尤其，在大量农村青壮年劳动力迁移到城市的情况下，农村老龄化程度更深，目前60岁以上老年人已经超过1亿人，根据预测，预 计2020年农村老年人将接近1.4亿人农村老龄化水平将达到21%。

　　与此同时，我国的养老公共服务体系却相对薄弱，日趋严重的人口老龄化问题对社会养老服务形成了巨大的挑战。如何加快发展适应人口老龄化的社会化服务体系，完善社会养老保障体系，已成为社会广泛关注的重大问题。

　　程杰指出，当前我国养老保障体系的核心是社会养老保险，主要包括城镇职工基本养老保险、新型城镇居民养老保险、新型农村居民养老保险等制度，而老年人 福利、家庭养老等是养老保障体系的主要补充。中国的养老问题重点应该是完善覆盖城乡居民的养老保障体系，尤其是要加快社会养老保险制度建设，提高养老保险 的覆盖率，实现各项养老保险制度之间、地区之间的转移接续，并逐步提高养老保险待遇。

　　针对我国农村老龄人口多，养老保障水平不高的特点，有专家指出，要加大农村养老保障水平，对已经实现非农就业或从农村迁移到城镇的农村人口，应该设计 和完善进入城镇社会保障体系的制度通道；对从事传统农业生产的农村人口，应在养老保险覆盖的基础上增强土地的保障功能；对最为贫困的农村人口，社会保障制 度应对他们提供“兜底”功能，完善农村最低生活保障制度，最终要实现城乡一体化的社会养老保障体制，实现社会养老保障体系整合。