刚需、改需、高端投资需求，分别都有选择蠢蠢欲动、伺机而动、按兵不动的。传统的板块和产品，也扛不住下跌的引力。而一些新兴板块和有创意的新款产品，以其成长力吸引有限的投资需求出手。

　　刚需：蠢蠢欲动

　　笔者有一位朋友，陈小姐，与男友长跑7年，但男友家境贫寒，坚持不肯动用父母的积蓄作首付，而用工资买房也许只能等到30岁以后。两难之中，两人选择租房结婚。等有一定经济基础之后再购房。

　　应该说，陈小姐是被延后的刚性需求。这样的刚性需求，具有一定的“弹性”，弹性的韧度，一方面取决于个人因素；另一方面，取决于楼市的走向。

　　上世纪80年代的出生高峰，周转到如今，因结婚而置业的刚需已出掉大半。年登记结婚人数已从最高峰走向下坡，但是并不意味着刚需将近。之后依然 有大批需要结婚住房的人。另外，今年城市化率已达50%，第六次全国人口普查显示，上海常住人口已达2300万。不停涌入的“新上海人”也是刚需的重要组 成部分。 85后-90后，也渐渐到达结婚年龄。因此，刚性需求在5-10年内，不会有太大衰减。

　　这从市场上中小户型仍占主流和快速的去化也可以看出。

　　位于共康板块的宝宸怡景园，在今年上半年“限购令”出台之后，有极尽地铁站的地理位置、2房实惠小户型而连续一个月以上一枝独秀于销售排行榜榜首。而形成强烈反差的是，项目几乎都没有像样的销售团队，一名保安在熟门熟路地为参观者介绍项目背景。

　　中海御景熙岸下半年也以低于板块先期均价的17384元/平方米，登顶11月热销榜，成交333套，成交面积29385平方米。

　　华燕市场研展中心数据显示：本周公寓市场新增供应面积为29.15万平方米，环比上升197.34%，一改10月以来的供应低迷状态。

　　其中，嘉定新增供应项目2例；金山新增供应项目3例；南汇新增供应项目2例；青浦新增供应项目3例。所以在多个郊区有新增项目供应的拉动下，全市公寓新增供应面积大幅上升。这些板块均以刚需型产品为主。

　　相应的，公寓市场成交面积为13.77万平方米，环比上升了67.43%。并且销售面积排行榜前10位都是20000元/平方米以下的项目。预计未来的市场主力都将是这些中低价位房。

　　改需：按兵不动

　　笔者有另一位朋友，徐先生，今年27岁，与父母一同住在浦东三林板块的杉林新月。因为是动迁小区，徐先生对这一套二室二厅的住房并不满意。考虑 到将来要结婚，他一心想换一套大一点的住房。先后看过江桥、周康板块的大户型，但未下定决心。随后楼市由盛转衰，观望情绪浓重，二套房限购令一下，首付提 至六成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另一方面，徐先生与约会半年的女友因性格不合，没有继续相处下去，便不再着急购房。同时，有朋友力邀小徐一 同投资期货，盛情难却，他便将这笔钱转向其他投资。

　　徐先生由刚性需求转而成为改善型需求。作为改善需求，徐先生的购房意愿，便并非十分急迫，在限购和限贷下，被压抑下去，成为一种隐形的需求，一旦当政策释放，有回归楼市的可能。

　　华燕市场研展中心数据显示，11月别墅市场成交面积为8.2万平方米，环比上月上升20.59%，在“铁九铜十”连续两月出现成交量下行后，终于出现反弹，但仍难打破成交低迷的僵局，无论较今年上半年还是去年同期，都明显处于弱势。

　　在此情况下，适合改善型需求的优质中高端项目，可列销售榜前列。如位于嘉定南翔的金地格林风范城11月成交17套，成交面积4756平方米，24392元/平方米。

　　不久前，央行发布实施下降存款准备金率的消息，业内人士认为这一措施具有象征性意义，是一种定向宽松阶段政策。尽管对楼市没有直接影响，但对中小企业的利好，也可间接增加楼市的信心。

　　高端：伺机而动

　　高端市场的投资性需求是本次限购中最受打击的一批需求。动辄千万的资金，在限贷的情况下无法流动。

　　至今，标志性高端房企星河湾，其闵行星河湾和浦东星河湾两个项目，日前公开高调降价15%－20%，同时对老业主进行差价补偿，预计补偿资金将达6亿元。

　　此前，已有世茂5号、尚海湾等高端项目进行降价，但由于高端项目总价高，小有降幅并不能起到理想的促销作用。

　　但是，高端市场的需求，毋庸置疑暗流涌动。只是在此市场下，这一部分资金会选择更加保值的产品。因此，各高端板块对高端需求的争夺十分激烈。

　　星河湾尽管在产品本身品质上有口皆碑，但地段和交通是其软肋。

　　相对应的，12月初开盘的中建府邸，以其地王的前身、新江湾的资深抗跌板块，逆市开盘，单价高达12万元/平方米。网上房地产数据显示，该项目11月成交4套，12月已成交3套。在楼市深寒季，可谓惊人，也可见手握雄厚资金的高端人士并未将目光偏离楼市。

　　传统豪宅板块佘山，被指价格有所松动。一栋原挂牌总价5000万元的独栋别墅，被业主以3000万元甩卖。

　　此外，位于淀山湖板块，被提名金砖奖的淀山湖壹号，以顶级手工打造和奢侈生活吸引尖端人士观摩，据项目开发企业中旭地产的董事长张冲透露，目前已有意向成交。

　　张冲认为，至明年开春的3-5月，高端市场会形成有效回暖。